Gli investimenti nel settore living hanno raggiunto livelli record in Spagna nel primo semestre del 2026. Secondo Cushman & Wakefield, PRS, Build to Rent (BTR) e flex living hanno totalizzato 2,934 miliardi di euro, il 376% in più rispetto all’anno precedente e oltre il volume registrato in qualsiasi anno completo della serie storica.
Il dato conferma il forte interesse dei capitali per il residenziale in locazione, ma evidenzia anche un paradosso: il volume degli investimenti sta crescendo molto più rapidamente dell’offerta di nuove abitazioni.
La spiegazione risiede nella natura delle operazioni. Una parte consistente dei capitali mobilitati riguarda grandi transazioni su portafogli già sviluppati o stabilizzati, aumentando così il volume degli investimenti registrati senza necessariamente immettere nuove unità sul mercato.
Investimenti record, ma non nell’offerta di nuove abitazioni
Cushman & Wakefield individua diverse operazioni di grande dimensione che spiegano buona parte dell’aumento. Tra queste spiccano l’acquisizione da parte di Brookfield del portafoglio Fidere, valutato circa 1,05 miliardi di euro e composto da circa 5.300 abitazioni; l’ingresso di HOOPP in Avalon, per circa 600 milioni di euro; e l’operazione tra Azora e Patrizia, del valore di circa 350 milioni di euro.
Queste transazioni riflettono anche l’evoluzione del mercato. Una parte degli immobili sviluppati negli ultimi anni sta passando dai promotori o dai primi investitori a capitali core, maggiormente orientati a detenere asset stabilizzati e a generare redditi da locazione nel lungo periodo.
In un certo senso, è un segnale della maturazione del BTR istituzionale in Spagna.
Tuttavia, una compravendita tra investitori non crea di per sé una nuova abitazione. Ecco perché la forte crescita dei volumi delle transazioni convive con un’espansione molto più moderata del patrimonio abitativo.
Il BTR rallenta mentre i canoni continuano a salire
Lo stock complessivo di BTR raggiunge circa 32.100 unità, ma la sua crescita ha chiaramente rallentato: Cushman indica un incremento intorno al 5%, rispetto al 12% dell’anno precedente.
Il mercato PRS, invece, si mantiene intorno alle 27.000 unità. Il rapporto individua inoltre un’altra tendenza che potrebbe ridurre l’offerta professionale di immobili in locazione: alcuni proprietari stanno scegliendo di vendere singolarmente unità immobiliari inizialmente destinate al BTR o al PRS, approfittando degli elevati prezzi delle abitazioni.
Questo aiuta a comprendere perché maggiori investimenti non significano necessariamente più abitazioni disponibili in affitto.
Nel frattempo, la pressione della domanda continua a riflettersi sui canoni. Secondo Cushman, gli affitti nei segmenti BTR, PRS e flex living sono aumentati di circa il 10% su base annua. Nelle migliori posizioni del centro di Madrid, i canoni prime raggiungono 26,7 euro al metro quadrato al mese, rispetto ai 25 euro di Barcellona.
Si tratta di valori di riferimento prime, non di medie di mercato, ma mostrano l’intensità della domanda nelle località più competitive.
I rendimenti rimangono stabili
Dal punto di vista degli investitori, i rendimenti prime sono rimasti pressoché invariati.
Cushman li colloca al 3,85% nel centro di Madrid e al 4,10% a Barcellona. Nelle zone decentrate salgono rispettivamente al 4,15% e al 4,40%.
Questi dati non rappresentano il rendimento totale che un investitore otterrà, ma un parametro di mercato per i migliori asset stabilizzati.
I rendimenti più bassi delle zone centrali riflettono generalmente prezzi più elevati rispetto ai redditi da locazione generati e una maggiore concorrenza per gli asset prime.
Il flex living continua a crescere
Il flex living continua ad ampliare la propria presenza, anche se merita di essere analizzato come un segmento con caratteristiche specifiche.
Secondo Cushman, la Spagna dispone già di circa 21.400 unità operative e di altre 17.000 circa in fase di progetto. Se l’intera pipeline venisse completata, lo stock si avvicinerebbe alle 38.500 unità.
La sua crescita risponde a una domanda abitativa più flessibile e a una maggiore mobilità lavorativa e personale, soprattutto nelle grandi città.
Come abbiamo analizzato nel nostro articolo su perché il flex living attira sempre più capitali immobiliari, si tratta inoltre di un mercato nel quale regolamentazione, gestione operativa e posizione geografica rivestono un’importanza particolare.
La carenza di offerta riguarda anche altri segmenti del living
Lo squilibrio tra domanda e offerta non si limita agli affitti residenziali.
Nel settore degli alloggi per studenti, o PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), Cushman stima un tasso di copertura di appena il 6,7%. Gli operatori hanno circa 21.000 posti letto in fase di progetto e gli investimenti cumulati nel 2026 superano i 540 milioni di euro.
La Spagna combina un’elevata popolazione universitaria e una forte domanda internazionale con un’offerta di alloggi dedicati ancora limitata, continuando così a favorire nuovi sviluppi.
Le residenze per anziani seguono una logica diversa, maggiormente legata all’evoluzione demografica e alle esigenze assistenziali. Cushman stima che sarebbero necessari circa 100.000 posti letto aggiuntivi per raggiungere il rapporto di riferimento utilizzato nel suo studio. Negli asset di maggiore qualità, i rendimenti prime si collocano attualmente tra il 5,40% e il 5,50%.
Anche questo mercato è ancora frammentato, lasciando spazio a processi di consolidamento e all’ingresso di operatori di maggiori dimensioni.
La sfida non consiste soltanto nell’attrarre capitali
Il quadro del primo semestre 2026 conferma che il living si è consolidato come una delle principali destinazioni dei capitali immobiliari in Spagna.
Tuttavia, il record di investimenti non deve essere confuso con una crescita equivalente dell’offerta.
Un’operazione su un portafoglio esistente aumenta il volume delle transazioni, ma non introduce nuove abitazioni. Può persino verificarsi il contrario se un immobile destinato alla locazione viene successivamente venduto suddividendolo in singole unità.
Per questo, il dato più importante per alleviare la pressione sul mercato non è soltanto quanto capitale affluisce nel living, ma quanto di questo capitale si trasforma effettivamente in nuove abitazioni, posti letto operativi per studenti o posti disponibili in strutture assistenziali.
Oggi la Spagna non sembra avere un problema di scarso interesse degli investitori per questi segmenti. Il vero collo di bottiglia continua a essere la capacità di trasformare questo interesse in un’offerta nuova sufficiente a rispondere a una domanda in continua crescita.
