O investimento no setor de living atingiu níveis recorde em Espanha durante o primeiro semestre de 2026. Segundo a Cushman & Wakefield, os segmentos PRS, Build to Rent (BTR) e flex living somaram 2.934 milhões de euros, mais 376% do que um ano antes e acima do volume registado em qualquer ano completo da sua série histórica.
O dado confirma o forte interesse dos investidores pelo imobiliário residencial para arrendamento, mas revela também um paradoxo: o volume de investimento está a crescer muito mais rapidamente do que a oferta de novas habitações.
A explicação está na natureza das operações. Uma parte significativa do capital mobilizado corresponde a grandes transações sobre carteiras já desenvolvidas ou estabilizadas, o que aumenta o volume de investimento registado sem que necessariamente surjam novas habitações no mercado.
Investimento recorde, mas não na nova oferta
A Cushman & Wakefield identifica várias operações de grande dimensão que explicam boa parte deste aumento. Entre elas destacam-se a aquisição, pela Brookfield, da carteira Fidere, avaliada em cerca de 1.050 milhões de euros e composta por aproximadamente 5.300 habitações; a entrada da HOOPP na Avalon, por cerca de 600 milhões de euros; e a operação entre a Azora e a Patrizia, por aproximadamente 350 milhões de euros.
Estas transações refletem também uma evolução do mercado. Parte dos ativos desenvolvidos nos últimos anos está a passar dos promotores ou primeiros investidores para capital core, mais orientado para manter ativos estabilizados e gerar rendimentos de arrendamento a longo prazo.
É, de certa forma, um sinal de maturidade do BTR institucional em Espanha.
Mas uma transação entre investidores não cria, por si só, uma nova habitação. Daí que o forte crescimento do volume transacionado coexista com uma expansão muito mais moderada do parque habitacional.
O BTR abranda enquanto as rendas continuam a subir
O stock acumulado de BTR atinge cerca de 32.100 unidades, mas o seu crescimento abrandou claramente: a Cushman situa o aumento em torno de 5%, face aos 12% do ano anterior.
O mercado PRS, por sua vez, mantém-se em cerca de 27.000 unidades. Além disso, o relatório identifica outra tendência que pode reduzir a oferta profissional de arrendamento: alguns proprietários estão a optar por vender individualmente unidades de ativos inicialmente destinados a BTR ou PRS, aproveitando os elevados preços da habitação.
Isto ajuda a compreender por que razão mais investimento não significa necessariamente mais habitações disponíveis para arrendar.
Entretanto, a pressão da procura continua a refletir-se nas rendas. Segundo a Cushman, as rendas nos segmentos BTR, PRS e flex living aumentaram cerca de 10% em termos homólogos. Nas melhores localizações do centro de Madrid, as rendas prime atingem 26,7 euros por metro quadrado por mês, face a 25 euros em Barcelona.
São valores de referência prime, não médias de mercado, mas mostram a intensidade da procura nas localizações mais disputadas.
As yields mantêm-se estáveis
Do ponto de vista do investidor, as yields prime praticamente não se alteraram.
A Cushman situa-as em 3,85% no centro de Madrid e 4,10% em Barcelona. Em localizações descentralizadas, sobem para 4,15% e 4,40%, respetivamente.
Estes valores não representam a rentabilidade total que um investidor irá obter, mas sim uma referência de mercado para os melhores ativos estabilizados.
As yields mais baixas nas zonas centrais refletem, em termos gerais, preços mais elevados em relação às rendas geradas e maior concorrência pelos ativos prime.
O flex living continua a ganhar escala
O flex living continua a expandir a sua presença, embora deva ser analisado como um segmento com características próprias.
Segundo a Cushman, Espanha conta já com cerca de 21.400 unidades operacionais e aproximadamente outras 17.000 em projeto. Se todo esse pipeline fosse concluído, o parque aproximar-se-ia das 38.500 unidades.
O seu crescimento responde a uma procura residencial mais flexível e a uma maior mobilidade profissional e pessoal, especialmente nas grandes cidades.
Como analisámos no nosso artigo sobre por que razão o flex living atrai cada vez mais capital imobiliário, trata-se também de um mercado em que a regulamentação, a operação e a localização têm um peso especialmente importante.
O défice de oferta estende-se a outros segmentos de living
O desequilíbrio entre a procura e a oferta não se limita ao arrendamento residencial.
No alojamento para estudantes, ou PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), a Cushman situa a taxa de cobertura em apenas 6,7%. Os operadores têm cerca de 21.000 camas em projeto e o investimento acumulado em 2026 ultrapassa os 540 milhões de euros.
Espanha combina uma elevada população universitária e uma forte procura internacional com uma oferta específica ainda limitada, o que continua a impulsionar novos projetos.
As residências para idosos apresentam uma lógica diferente, mais ligada à evolução demográfica e às necessidades de cuidados. A Cushman estima que seriam necessárias cerca de 100.000 camas adicionais para atingir o rácio de referência utilizado no seu relatório. Nos ativos de maior qualidade, as yields prime situam-se atualmente entre 5,40% e 5,50%.
Trata-se também de um mercado ainda fragmentado, o que deixa margem para processos de consolidação e entrada de operadores de maior dimensão.
O desafio não é apenas atrair capital
O retrato do primeiro semestre de 2026 confirma que o living se consolidou como um dos principais destinos do capital imobiliário em Espanha.
Mas o recorde de investimento não deve ser confundido com um crescimento equivalente da oferta.
Uma operação sobre uma carteira existente aumenta o volume transacionado, mas não acrescenta novas habitações. Pode até acontecer o contrário, se um ativo destinado ao arrendamento for posteriormente vendido por unidades.
Por isso, o indicador relevante para aliviar a pressão sobre o mercado não é apenas quanto capital entra no living, mas quanto desse capital acaba por se transformar em novas habitações, camas operacionais para estudantes ou vagas disponíveis em estruturas de cuidados assistenciais.
Espanha não parece ter atualmente um problema de falta de interesse dos investidores nestes segmentos. O verdadeiro estrangulamento continua a estar na transformação desse interesse em oferta nova suficiente para responder a uma procura que continua a crescer.
