Nos últimos anos, Madrid demonstrou o seu encanto ao tornar-se numa das capitais mais atrativas para o investimento imobiliário, ultrapassando Paris e posicionando-se no segundo lugar, apenas atrás de Londres, segundo um estudo recente elaborado pela consultora PwC.
Uma combinação de fatores permitiu despertar o interesse dos investidores, entre eles o crescimento económico, a qualidade de vida da capital e a chegada de talento internacional que alimenta de forma sustentada a procura residencial.
Madrid: a jóia que seduziu os investidores internacionais
Após a crise de 2008, os grandes investidores focaram-se na capital, então caracterizada por um mercado com mais ativos depreciados, com uma descida de até 40% no valor da habitação e um grande volume de oportunidades. As várias reformas facilitaram a entrada de capital estrangeiro, permitindo que a cidade de Madrid se tornasse um dos principais polos europeus de investimento imobiliário, atraindo milhares de milhões de euros de fundos como Blackstone, Azora ou Goldman Sachs. Atualmente, estes mantêm nas suas carteiras uma vasta quantidade de imóveis, mas algo mudou.
Nos últimos anos, com as subidas das taxas de juro e o preço do solo a crescer sem precedentes, os fundos enfrentam rentabilidades reduzidas dentro do segmento Living, levando os grandes investidores a direcionar o foco para outras localizações ou produtos.
Os grandes fundos mudam de rumo: preço, rentabilidade e regulação em destaque
A capital encontra-se atualmente num ciclo de procura disparada e oferta estagnada: a população jovem considera inviável adquirir uma habitação, enquanto a cidade continua a receber novos habitantes, sejam eles estudantes ou trabalhadores.
Por outro lado, a construção de habitação nova permanece estagnada. A diminuição dos licenciamentos, a lentidão na obtenção de permissões de obra ou na realização de mudanças de uso, os custos de construção ou a incerteza perante possíveis alterações regulatórias são alguns dos fatores que estão a penalizar os promotores imobiliários.
Entretanto, o parque de arrendamento diminui cada vez mais e o público é reduzido. Uma combinação que limita estruturalmente a oferta disponível. As recentes normas relativas a zonas tensionadas e os possíveis encargos fiscais sobre habitações vazias parecem não surtir efeito, dado que, gradualmente, estes investidores começaram a retirar as suas habitações do arrendamento e a colocá-las à venda para particulares. Algo semelhante já ocorreu na Catalunha, onde a oferta de arrendamento residencial diminuiu em cerca de 15.000 habitações, sendo Barcelona responsável por quase 7.000 das perdas até 2024.
Neste sentido, Madrid viu a oferta de habitação diminuir e os preços aumentarem: segundo um relatório recente da Tinsa, o metro quadrado na cidade encareceu 10,5% em termos anuais, situando-se atualmente nos 4.664 euros por m². Por outro lado, os investidores observam que este aumento se deve à aquisição de ativos a preços mais elevados.
O desajuste entre oferta e procura gera, por sua vez, uma redução das rentabilidades, que já não são vistas da mesma forma: os projetos que antes geravam elevadas TIR já não atingem os mesmos valores. Por exemplo, e segundo confirma a Idealista, a rentabilidade bruta da habitação destinada ao mercado de arrendamento desceu no terceiro trimestre de 2025 para 6,9%. Ou seja, os investidores compram mais caro sem que as rendas aumentem ao mesmo ritmo.
Novos espaços para o investimento imobiliário
Apesar de tudo, os dados confirmam: o investimento em habitação não está em risco. Apesar do receio de uma retirada em cadeia dos fundos e da queda do investimento imobiliário na capital, a CBRE indica nas suas previsões que o investimento imobiliário em Madrid poderá crescer 20%.
O que está a mudar, portanto, não é o interesse por Madrid, pela habitação residencial ou pelo arrendamento; o foco deslocou-se para outros segmentos que permitem diversificar o parque e adaptar melhor os perfis à procura, como o Coliving e as residências de estudantes. Ambas as iniciativas emergentes estão a atrair capital ao oferecer maior estabilidade e flexibilidade.
A fórmula do Coliving combina habitação, serviços e contratos flexíveis. A rápida rotatividade de inquilinos, a escalabilidade e um forte componente comunitário alinham-se com os interesses do público atual, tornando esta numa opção vencedora para novos desenvolvimentos residenciais.
Outro segmento em forte crescimento é o das residências de estudantes, principalmente devido ao aumento do talento internacional que a capital está a experienciar. Os contratos de arrendamento estáveis, as taxas de ocupação garantidas e o elevado rendimento são alguns dos motivos que levam os investidores a apostar nestes ativos.
Este modelo, mais diversificado, impulsionado por altos retornos e formatos mais atrativos, explica que os investidores não estão a abandonar o mercado residencial, mas sim a reajustar as suas preferências para outros ativos que combinam uma procura estável com um formato operacional mais flexível e adaptado a diferentes durações.
