In den letzten Jahren hat Madrid seinen besonderen Reiz unter Beweis gestellt und sich zu einer der attraktivsten Hauptstädte für Immobilieninvestitionen entwickelt, wobei die Stadt Paris überholt hat und laut einer aktuellen Studie der Beratungsfirma PwC nun den zweiten Platz direkt hinter London einnimmt.
Eine Kombination verschiedener Faktoren hat das Interesse der Investoren geweckt – darunter das wirtschaftliche Wachstum, die hohe Lebensqualität der Hauptstadt und die Ankunft internationalen Talents, das die Wohnraumnachfrage nachhaltig befeuert.
Madrid: das Juwel, das die internationalen Investoren eroberte
Nach der Krise von 2008 richteten große Investoren ihren Blick auf die Hauptstadt, die damals von einem Markt mit zahlreichen abgeschriebenen Vermögenswerten geprägt war, mit einem Rückgang des Wohnungswerts um bis zu 40 % und einem großen Angebot an Gelegenheiten. Verschiedene Reformen erleichterten den Einstieg ausländischen Kapitals, sodass Madrid zu einem der wichtigsten europäischen Zentren für Immobilieninvestitionen wurde, was Milliarden von Euro von Fonds wie Blackstone, Azora oder Goldman Sachs anzog. Heute halten diese Fonds weiterhin eine große Menge an Immobilien in ihren Portfolios – doch etwas hat sich verändert.
In den letzten Jahren, geprägt von steigenden Zinsen und beispiellosen Bodenpreisen, sehen sich die Fonds mit sinkenden Renditen im Living-Segment konfrontiert, was dazu führt, dass große Investoren den Fokus auf andere Standorte oder Produkte verlagern.
Preis, Rendite und Regulierung im Mittelpunkt
Die Hauptstadt befindet sich derzeit in einer Schleife aus explodierender Nachfrage und stagnierendem Angebot: Für junge Menschen ist der Erwerb einer Wohnung kaum mehr realistisch, während die Stadt weiterhin neue Bewohner anzieht – seien es Studierende oder Arbeitnehmer.
Gleichzeitig stagniert der Bau neuer Wohnungen. Der Rückgang der Baugenehmigungen, die Langsamkeit bei der Erteilung von Bau- oder Nutzungsänderungsgenehmigungen, hohe Baukosten und Unsicherheiten hinsichtlich möglicher regulatorischer Änderungen belasten die Bauträger erheblich.
Unterdessen schrumpft der Mietwohnungsbestand immer weiter und das Angebot wird knapp. Eine strukturelle Kombination, die die verfügbare Auswahl stark begrenzt. Die jüngsten Regelungen zu angespannten Zonen sowie mögliche steuerliche Belastungen für leerstehende Wohnungen scheinen keine Wirkung zu zeigen, da immer mehr Investoren ihre Mietwohnungen vom Markt nehmen und stattdessen an Privatpersonen verkaufen. Genau dies geschah bereits in Katalonien, wo das Angebot an Mietwohnungen um fast 15.000 Einheiten sank, wobei Barcelona mit nahezu 7.000 weniger Wohnungen gegenüber 2024 an der Spitze stand.
In Madrid ist das Wohnungsangebot ebenfalls zurückgegangen und die Preise sind gestiegen: Laut einem aktuellen Bericht von Tinsa ist der Quadratmeterpreis in der Stadt um 10,5 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen und liegt derzeit bei 4.664 Euro pro m². Zudem stellen die Investoren fest, dass dieser Anstieg auf den Erwerb teurerer Immobilien zurückzuführen ist.
Das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage führt wiederum zu sinkenden Renditen: Projekte, die früher hohe IRR-Werte erzielten, erreichen diese Zahlen heute nicht mehr. So ist laut Idealista die Bruttorendite bei Wohnungsinvestitionen für den Mietmarkt im dritten Quartal 2025 auf 6,9 % gesunken. Das heißt: Investoren kaufen teurer ein, ohne dass die Mieten im gleichen Tempo steigen.
Neue Räume für Immobilieninvestitionen
Dennoch bestätigen die Daten: Die Investition in Wohnimmobilien ist nicht in Gefahr. Trotz der Befürchtungen vor einem massenhaften Rückzug der Fonds und einem Einbruch der Investitionen in der Hauptstadt geht CBRE davon aus, dass die Immobilieninvestitionen in Madrid um 20 % wachsen könnten.
Was sich also ändert, ist nicht das Interesse an Madrid, am Wohnsegment oder am Mietmarkt; der Fokus hat sich auf andere Bereiche verlagert, die das Portfolio diversifizieren und die Nachfrage besser abbilden – etwa Coliving oder Studentenresidenzen. Beide aufstrebenden Modelle ziehen Kapital an, weil sie mehr Stabilität und Flexibilität bieten.
Das Coliving-Modell kombiniert Wohnen, Dienstleistungen und flexible Verträge. Die schnelle Mieterrotation, Skalierbarkeit und das gemeinschaftliche Element entsprechen den Interessen des heutigen Publikums und machen dieses Format zu einer attraktiven Option für neue Wohnprojekte.
Ein weiteres stark wachsendes Segment sind Studentenresidenzen, vor allem aufgrund des wachsenden internationalen Talents, das in die Hauptstadt strömt. Stabile Mietverträge, garantierte Auslastung und hohe Renditen gehören zu den Gründen, warum Investoren sich diesen Produkten zuwenden.
Dieses diversifiziertere Modell – geprägt von hohen Renditen und attraktiveren Formaten – erklärt, dass Investoren den Wohnungsmarkt nicht verlassen, sondern ihre Präferenzen zugunsten anderer Vermögensarten anpassen, die stabile Nachfrage mit einem flexibleren und variableren Betriebsmodell verbinden.
