O mercado residencial em Espanha continua a transformar-se à medida que mudam as dinâmicas demográficas, económicas e de acesso à habitação. Neste contexto, o investimento em residencial operacional ganhou peso dentro do setor imobiliário. Segundo a Cushman & Wakefield, o volume de investimento em segmentos como PRS, BTR e flex living atingiu em 2025 os 2,2 mil milhões de euros, o que representa um crescimento homólogo de 28%. Este avanço foi impulsionado sobretudo pelo dinamismo do BTR acessível, embora o flex living se destaque como uma das tipologias com maior crescimento em oferta e entregas.
Um mercado impulsionado pela falta de oferta
Um dos fatores estruturais que explicam este dinamismo é o desequilíbrio entre oferta e procura. A procura de arrendamento cresceu nos últimos anos por vários motivos: condições de acesso à compra mais exigentes, aumento da população, fluxos migratórios para as grandes cidades e crescimento do número de agregados familiares. Entretanto, a oferta disponível continua limitada, o que mantém a pressão sobre as rendas.
Nos principais produtos institucionais – BTR, PRS e flex living – as rendas mantêm uma clara tendência de subida. A Cushman & Wakefield situa o aumento homólogo em cerca de 10%, reflexo de uma procura que continua a crescer apesar do aumento do stock. A isto soma-se um enquadramento regulatório mais exigente, com medidas como as zonas tensionadas ou o índice IRAV, que também estão a condicionar o mercado de arrendamento residencial.
Flex living: o segmento que mais acelera
Dentro do universo do living alternativo, o flex living tornou-se um dos motores de crescimento mais visíveis. Este modelo de habitação flexível, pensado para estadias de média duração e orientado para perfis como jovens profissionais, trabalhadores deslocados ou pessoas com maior mobilidade, ganhou protagonismo nos últimos anos. A sua lógica encaixa em mudanças de fundo nos estilos de vida urbanos: maior flexibilidade laboral, agregados familiares mais pequenos e procura de soluções residenciais mais adaptáveis.
Em 2025, o stock de flex living atingiu aproximadamente 19.100 unidades em Espanha, com cerca de 7.100 novas entregas durante o ano. Além disso, o pipeline soma 16.163 unidades, o que eleva a oferta prevista para cerca de 35.000 unidades. O crescimento foi especialmente intenso nos últimos anos: o stock passou de cerca de 2.000 unidades em 2021 para quase 19.100 em 2025, com um aumento de 60% só no último ano.
O BTR consolida-se, embora a um ritmo mais moderado
O build-to-rent (BTR) também continua a crescer, embora a um ritmo um pouco mais moderado do que o flex living. Durante 2025 foram entregues pouco mais de 6.300 unidades, face às aproximadamente 7.800 de 2024, o que confirma uma certa desaceleração no ritmo das entregas. Ainda assim, o stock acumulado ascende já a cerca de 31.600 unidades, considerando apenas capital privado e excluindo habitação pública.
Por sua vez, o private rented sector (PRS) mantém uma posição mais estável, com um parque que se move há anos entre 26.000 e 27.000 habitações, sinal de uma presença consolidada dentro do mercado de arrendamento institucional. No conjunto, o segmento PRS/BTR continua a ter um peso relevante no investimento imobiliário residencial em Espanha.
Residências de estudantes: um mercado ainda subdimensionado
Outro dos segmentos que continua a atrair capital é o das residências de estudantes ou PBSA (Purpose-Built Student Accommodation). Espanha continua a ser um mercado com margem de desenvolvimento: a taxa bruta de provisão situa-se em torno de 7%, o que evidencia uma oferta ainda insuficiente face à procura. Além disso, o país mantém uma forte atratividade internacional e foi o principal destino de estudantes ERASMUS+ em 2024, o que reforça o interesse por este tipo de ativos.
A esta escassez soma-se o facto de uma parte relevante da oferta existente ainda não responder a padrões modernos de qualidade, por ser promovida ou gerida por instituições públicas, religiosas ou sob regimes de concessão. Isso deixa margem para novos desenvolvimentos e para a profissionalização do produto. Em paralelo, a atividade de investimento foi muito intensa: em 2025, o volume de investimento em PBSA atingiu 1,176 mil milhões de euros só em ativos e 1,811 mil milhões incluindo M&A, impulsionado sobretudo por grandes operações de carteira.
Senior living: procura estrutural e défice de camas
O envelhecimento da população também está a gerar oportunidades no setor imobiliário. Espanha apresenta fundamentos sólidos neste segmento devido à sua elevada esperança média de vida e a uma evolução demográfica que aponta para uma população cada vez mais envelhecida. A Cushman & Wakefield estima que seriam necessárias aproximadamente 100.000 camas adicionais para manter a proporção recomendada pela OMS.
Atualmente, Espanha conta com cerca de 6.000 residências e uma capacidade aproximada de 410.000 camas, num mercado ainda fragmentado, onde os principais operadores concentram cerca de 25% da oferta com fins lucrativos. A atividade de investimento e desenvolvimento tem sido mais moderada desde 2023 devido ao maior custo de financiamento e ao aumento dos custos de construção, mas os operadores continuam a reportar elevados níveis de ocupação e uma rápida absorção de novas residências.
Rentabilidades estáveis num mercado em transformação
Do ponto de vista financeiro, o mercado mostra rendimentos relativamente estáveis. No caso do PBSA, a yield prime situa-se em torno de 4,40% em Madrid e Barcelona, após a compressão observada em 2025. Nas residências de idosos, a yield prime ronda os 5,40%-5,50%, especialmente em ativos de elevada qualidade, eficientes e operados por plataformas consolidadas.
No conjunto, o avanço do arrendamento institucional e do living alternativo reflete uma transformação profunda do mercado imobiliário espanhol. A escassez de oferta, o crescimento demográfico e as mudanças nos estilos de vida estão a impulsionar novas fórmulas residenciais adaptadas a diferentes necessidades. Neste contexto, segmentos como o flex living, as residências de estudantes ou as residências de idosos estão a consolidar-se como peças cada vez mais relevantes dentro do ecossistema imobiliário, com capacidade para atrair capital e responder a tendências estruturais de longo prazo.
