A residência de estudantes em Móstoles que financiámos em setembro passado (Residencia Marte) dá um passo decisivo: a Hines adquiriu o projeto chave na mão para o integrar na sua plataforma living na Península Ibérica.
A operação é especialmente relevante por dois motivos: consolida o interesse institucional pelo PBSA (purpose-built student accommodation) em Madrid e, para a Urbanitae, representa um marco visível na nossa aposta em ativos terciários e estratégias CRE, ao lado de alguns dos nomes mais sólidos do setor.
Um projeto PBSA ‘prime’ e sustentável junto à URJC
O ativo localiza-se em Móstoles (Madrid), num enclave estratégico junto à Universidad Rey Juan Carlos e em frente ao hospital universitário. Contará com 339 camas distribuídas por 304 quartos e uma área bruta de construção de 11.933 m².
Será operado pela Aparto, a plataforma internacional de residências de estudantes e flex living da Hines.
Em termos de serviços, o projeto incorpora o padrão de uma residência moderna: piscina exterior, campo de padel, ginásio, coworking, zonas de estudo, salas multiusos, áreas de descanso, lavandaria e espaços de vida em comunidade, entre outros.
Para além do encaixe de mercado, o ativo foi concebido sob critérios de sustentabilidade e bem-estar e pretende obter certificações como BREEAM Excellent, WELL Gold e alinhamento com a Taxonomia da UE.
Num segmento em que o operador e o comprador institucional analisam ao detalhe o produto final, este enfoque não é acessório: é parte do que torna um ativo comprável e financiável nas melhores condições.
O que implica uma venda chave na mão?
Num projeto de criação de valor como a Residencia Marte, o objetivo é desenvolver um ativo com procura estrutural e vendê-lo a um investidor institucional quando o processo estiver concluído — ou num marco acordado. É exatamente isso que esta operação representa: um comprador global, com plataforma operacional, que aposta no projeto em Madrid.
A própria Hines enquadra a operação como a sua entrada no PBSA em Madrid e um reforço da sua estratégia living na Ibéria.
Urbanitae, ao lado do capital institucional
Do ponto de vista da Urbanitae, esta transação valida uma ideia-chave que defendemos há muito: o capital de retalho pode coinvestir em operações institucionais, com a mesma disciplina que o mercado profissional exige em termos de estrutura, marcos, análise de riscos e execução.
A recente autorização da Urbanitae como sociedade gestora reforça precisamente esta visão. Representa um passo em frente na nossa capacidade de estruturar, analisar e acompanhar investimentos imobiliários cada vez mais sofisticados, alinhando padrões regulatórios, operacionais e de governo corporativo com os que os grandes investidores institucionais exigem.
Uma operação com assessores ‘tier 1’
O comunicado de imprensa detalha uma equipa de assessores muito representativa deste tipo de operação:
A CBRE assessorou a Hines na due diligence comercial e técnica.
A Garrigues como assessor legal e fiscal, e a Deloitte na due diligence financeira.
Para o promotor (Nero Quality Consulting), a JLL e a Evergreen participaram no assessoramento.
Para a Urbanitae, estar presentes numa transação com este ecossistema é uma montra natural do tipo de operações CRE que queremos continuar a impulsionar.
Porque este marco importa
O fecho da venda chave na mão do Projeto Marte reforça, em primeiro lugar, a tese do PBSA em Madrid: uma procura estrutural sustentada pela mobilidade universitária, pela pressão de subida das rendas e pela necessidade de produto especificamente desenhado para estudantes. Ao mesmo tempo, torna visível o papel da Urbanitae em operações institucionais de ativos terciários, onde a coinversão, estruturas sofisticadas e disciplina na execução são chave. E, por fim, valoriza o trabalho de projeto — desenho do produto, critérios de sustentabilidade, estruturação financeira e gestão de marcos — que é onde se constrói o valor neste tipo de desenvolvimentos.
A entrada da Hines como compradora institucional é especialmente significativa. A Hines é uma empresa global de investimento, desenvolvimento e gestão imobiliária, com presença internacional consolidada e uma estratégia muito ativa em ativos living e alternativos. A sua aposta neste projeto em Móstoles, dentro da sua plataforma na Península Ibérica, é uma validação externa do atrativo do ativo, da sua localização e do posicionamento do desenvolvimento.
A partir de agora, continuaremos a informar os investidores sobre a evolução do projeto à medida que forem sendo cumpridos os marcos previstos — licença, financiamento bancário, execução e calendário — mantendo o nível de transparência e detalhe que uma operação destas exige.
