O flex living está a deixar de ser um nicho para se tornar uma peça cada vez mais visível dentro do mercado living espanhol. Segundo a Flex Living Investor Survey 2026 da CBRE, os investidores inquiridos dispõem de mais de 3.000 milhões de euros de equity para aplicar neste segmento durante os próximos cinco a sete anos. Mais de metade pretende, além disso, construir carteiras superiores a 1.000 unidades. (CBRE)
O dado ajuda a compreender a mudança de escala. O interesse já não se concentra apenas no desenvolvimento de ativos isolados, mas na criação de plataformas e carteiras capazes de crescer, profissionalizar a gestão e atrair capital institucional. Ao mesmo tempo, esse crescimento aumenta as exigências: localização, preço de entrada, regulação e capacidade operacional começam a ser tão importantes como identificar uma tendência de procura.
O que é o flex living e que procura procura responder
De acordo com a própria CBRE, o flex living engloba diferentes formatos de alojamento flexível, desde o coliving urbano até soluções de corporate living ou vacation living. O seu traço comum é oferecer estadias de duração flexível juntamente com serviços e espaços partilhados, embora a configuração concreta dependa do ativo e do seu enquadramento urbanístico.
Não deve ser confundido com o build to rent — BTR. Este último baseia-se em habitação residencial desenhada especificamente para arrendamento, enquanto uma parte relevante do flex living se desenvolve em solo terciário e pode operar ao abrigo da normativa de alojamento. Isso permite responder a uma procura temporária proveniente de perfis como profissionais deslocados, expatriados ou pessoas que atravessam etapas transitórias, mas também introduz uma maior complexidade operacional e regulatória.
Também não é uma alternativa equivalente à habitação convencional. Pode ampliar as opções de alojamento para determinadas necessidades, mas não substitui a oferta residencial permanente.
De 16.500 para mais de 40.500 camas
A expansão da oferta reflete o crescimento do segmento. A CBRE estima que o stock operacional de flex living em Espanha se multiplicou por oito desde 2020, até atingir cerca de 16.500 camas, enquanto o pipeline poderá elevar esse número para mais de 40.500 em 2028.
O crescimento resulta de várias vias: promoções de nova construção em solo terciário, aquisição de ativos já operacionais e reconversão de edifícios com outros usos, especialmente escritórios.
Esta última estratégia ajuda a explicar o interesse dos investidores value add — aqueles que procuram criar valor através do desenvolvimento, transformação ou reposicionamento de um ativo —, que continuam a predominar no setor. No entanto, a CBRE deteta também uma participação crescente de perfis core e core plus, habitualmente associados a estratégias de menor risco relativo.
A evolução transacional confirma esse avanço. O flex living alcançou 790 milhões de euros de investimento em 2025 e, apenas durante o primeiro semestre de 2026, somou outros 400 milhões, principalmente em projetos situados em áreas periféricas de Madrid.
Madrid lidera, mas o capital procura novas cidades
Madrid continua a ser o principal mercado: 100% dos investidores consultados pela CBRE identificam-na como destino prioritário.
No entanto, o crescimento começa a alargar-se. O grupo de cidades Tier II — Valência, Málaga e Bilbau — atinge uma preferência de 91%, face aos 30% das cidades Tier III e aos 24% de Barcelona.
A tendência mostra que o capital começa a procurar escala fora do principal mercado espanhol, embora cada cidade apresente dinâmicas de oferta, regulação e procura diferentes.
Esse processo já era visível nos dados de 2025. Como explicámos anteriormente no blog da Urbanitae, o flex living tinha crescido com especial intensidade dentro do residencial operacional, com um forte aumento do stock e do pipeline previsto.
Porque atrai o investidor
A CBRE identifica três vantagens principais face ao BTR. Cerca de 36% dos inquiridos destaca a possibilidade de incorporar estadias mais curtas; 33%, uma maior flexibilidade para atualizar as rendas; e 32%, o menor custo que o solo terciário pode apresentar face ao residencial.
Mas estas vantagens têm contrapartidas.
Uma maior rotação permite adaptar preços e duração das estadias, mas também pode aumentar os custos operacionais. O solo terciário pode reduzir o preço de entrada, mas obriga a analisar com especial cuidado que usos permite o planeamento. E uma maior flexibilidade contratual não significa que as rendas possam crescer indefinidamente: ocupação, concorrência e poder de compra dos utilizadores continuam a impor limites.
Por isso, o flex living tem uma componente operacional mais intensa do que um arrendamento residencial convencional. Não basta dispor de um bom imóvel. A capacidade do operador para gerir ocupação, rotação, serviços, preços e custos faz parte central da tese de investimento.
De projetos isolados a plataformas institucionais
A entrada de grandes investidores ajuda a compreender até que ponto o mercado está a ganhar escala.
Em junho de 2026, a Bain Capital anunciou, juntamente com a Momentum e a operadora Episode, o desenvolvimento de 3.500 novas unidades, com um investimento aproximado de 600 milhões de euros entre capital e dívida. A aliança já geria cerca de 1.600 camas e prevê construir um portefólio conjunto avaliado em cerca de 800 milhões.
O modelo ilustra também a crescente especialização do setor: a Bain aporta principalmente o capital, a Momentum desenvolve os projetos e a Episode encarrega-se da operação. Não é um caso isolado. O Grupo Lar e a JP Morgan trabalham noutra carteira de aproximadamente 5.000 camas e um investimento próximo dos 600 milhões.
A CBRE reflete a mesma procura de escala: as operações entre 30 e 50 milhões de euros concentram quase metade do interesse dos investidores, enquanto aproximadamente um terço se situa entre 10 e 30 milhões.
Océanika: reconverter um ativo para um novo uso
A Urbanitae também participou neste segmento. O projeto Océanika, em Torremolinos, propunha a aquisição e transformação de um antigo hotel num complexo de flex living de 180 quartos e 210 camas, acompanhado de uma média superfície comercial com mais de 2.000 metros quadrados.
A operação é um exemplo de uma das estratégias que estão a impulsionar o setor: reconverter um ativo existente para o adaptar a novas formas de alojamento. Neste caso, o projeto combinava também promotor, financiamento bancário, operador especializado e saída prevista para um comprador institucional.
Mais capital, mas também maior exigência
O crescimento do flex living não elimina as dificuldades na execução das operações. Segundo a CBRE, a principal barreira para os investidores é encontrar ativos bem localizados — 36% das respostas —, seguida do preço de aquisição — 31% — e da regulação — 17%.
Esta última é especialmente relevante porque o flex living não constitui uma categoria jurídica homogénea em toda a Espanha. O uso permitido e as condições de exploração dependem do tipo de solo, do ativo e da normativa autonómica e municipal.
O mercado entra assim numa fase diferente. A oportunidade já é conhecida e o capital está disponível. O desafio passa por encontrar ativos a preços adequados, conseguir escala sem sacrificar localização e contar com operadores capazes de converter a flexibilidade do produto em ocupação e receitas sustentáveis.
O flex living está a ganhar peso dentro do imobiliário espanhol, mas a sua consolidação dependerá menos de o interesse investidor continuar a crescer e mais de como os projetos forem executados. À medida que entra mais capital, a diferença estará cada vez mais no ativo, na regulação, no preço de entrada e na qualidade da gestão.
