Le flex living cesse d’être une niche pour devenir une composante de plus en plus visible du marché living espagnol. Selon la Flex Living Investor Survey 2026 de CBRE, les investisseurs interrogés disposent de plus de 3 milliards d’euros d’equity à déployer dans ce segment au cours des cinq à sept prochaines années. Plus de la moitié aspire en outre à constituer des portefeuilles de plus de 1 000 unités. (CBRE)
Cette donnée aide à comprendre le changement d’échelle. L’intérêt ne se concentre plus uniquement sur le développement d’actifs isolés, mais sur la création de plateformes et de portefeuilles capables de croître, de professionnaliser la gestion et d’attirer du capital institutionnel. Dans le même temps, cette croissance accroît les exigences : localisation, prix d’entrée, réglementation et capacité opérationnelle commencent à être aussi importants que l’identification d’une tendance de demande.
Qu’est-ce que le flex living et quelle demande cherche-t-il à couvrir ?
Selon CBRE elle-même, le flex living englobe différents formats d’hébergement flexible, du coliving urbain aux solutions de corporate living ou de vacation living. Leur caractéristique commune est d’offrir des séjours de durée flexible avec des services et des espaces partagés, même si la configuration concrète dépend de l’actif et de son cadre urbanistique.
Il ne doit pas être confondu avec le build to rent — BTR. Ce dernier repose sur des logements résidentiels conçus spécifiquement pour la location, tandis qu’une partie importante du flex living se développe sur du foncier tertiaire et peut fonctionner sous une réglementation d’hébergement. Cela permet de répondre à une demande temporaire provenant de profils tels que professionnels en mobilité, expatriés ou personnes traversant des étapes transitoires, mais introduit aussi une plus grande complexité opérationnelle et réglementaire.
Ce n’est pas non plus une alternative équivalente au logement conventionnel. Il peut élargir les options d’hébergement pour certains besoins, mais ne remplace pas l’offre résidentielle permanente.
De 16 500 à plus de 40 500 lits
L’expansion de l’offre reflète la croissance du segment. CBRE estime que le stock opérationnel de flex living en Espagne a été multiplié par huit depuis 2020, pour atteindre environ 16 500 lits, tandis que le pipeline pourrait porter ce chiffre au-dessus de 40 500 en 2028.
La croissance provient de plusieurs voies : promotions neuves sur foncier tertiaire, acquisition d’actifs déjà opérationnels et reconversion d’immeubles ayant d’autres usages, en particulier des bureaux.
Cette dernière stratégie contribue à expliquer l’intérêt des investisseurs value add — ceux qui cherchent à créer de la valeur par le développement, la transformation ou le repositionnement d’un actif —, qui restent prédominants dans le secteur. Cependant, CBRE détecte également une participation croissante de profils core et core plus, généralement associés à des stratégies de risque relatif plus faible.
L’évolution transactionnelle confirme cette progression. Le flex living a atteint 790 millions d’euros d’investissement en 2025 et, rien qu’au premier semestre 2026, a ajouté 400 millions, principalement dans des projets situés dans les zones périphériques de Madrid.
Madrid domine, mais le capital cherche de nouvelles villes
Madrid reste le principal marché : 100 % des investisseurs consultés par CBRE l’identifient comme destination prioritaire.
Cependant, la croissance commence à s’étendre. Le groupe des villes Tier II — Valence, Malaga et Bilbao — atteint une préférence de 91 %, contre 30 % pour les villes Tier III et 24 % pour Barcelone.
La tendance montre que le capital commence à rechercher de l’échelle en dehors du principal marché espagnol, même si chaque ville présente des dynamiques différentes en matière d’offre, de réglementation et de demande.
Ce processus était déjà visible dans les données de 2025. Comme nous l’expliquions précédemment sur le blog d’Urbanitae, le flex living avait connu une croissance particulièrement intense au sein du résidentiel opérationnel, avec une forte augmentation du stock et du pipeline prévu.
Pourquoi il attire les investisseurs
CBRE identifie trois principaux avantages par rapport au BTR. 36 % des répondants soulignent la possibilité d’intégrer des séjours plus courts ; 33 %, une plus grande flexibilité pour actualiser les loyers ; et 32 %, le coût plus faible que peut présenter le foncier tertiaire par rapport au résidentiel.
Mais ces avantages ont des contreparties.
Une rotation plus élevée permet d’adapter les prix et la durée des séjours, mais peut aussi accroître les coûts opérationnels. Le foncier tertiaire peut réduire le prix d’entrée, mais oblige à analyser avec une attention particulière les usages autorisés par la planification. Et une plus grande flexibilité contractuelle ne signifie pas que les loyers puissent augmenter indéfiniment : l’occupation, la concurrence et le pouvoir d’achat des utilisateurs continuent de fixer des limites.
C’est pourquoi le flex living comporte une composante opérationnelle plus intense qu’une location résidentielle conventionnelle. Il ne suffit pas de disposer d’un bon immeuble. La capacité de l’opérateur à gérer l’occupation, la rotation, les services, les prix et les coûts constitue un élément central de la thèse d’investissement.
Des projets isolés aux plateformes institutionnelles
L’entrée de grands investisseurs aide à comprendre à quel point le marché gagne en échelle.
En juin 2026, Bain Capital a annoncé, avec Momentum et l’opérateur Episode, le développement de 3 500 nouvelles unités, avec un investissement approximatif de 600 millions d’euros entre capital et dette. L’alliance gérait déjà environ 1 600 lits et prévoit de construire un portefeuille commun valorisé à quelque 800 millions.
Le modèle illustre également la spécialisation croissante du secteur : Bain apporte principalement le capital, Momentum développe les projets et Episode se charge de l’exploitation. Ce n’est pas un cas isolé. Grupo Lar et JP Morgan travaillent sur un autre portefeuille d’environ 5 000 lits et un investissement proche de 600 millions.
CBRE reflète la même recherche d’échelle : les opérations comprises entre 30 et 50 millions d’euros concentrent près de la moitié de l’intérêt des investisseurs, tandis qu’environ un tiers se situe entre 10 et 30 millions.
Océanika : reconvertir un actif pour un nouvel usage
Urbanitae a également participé à ce segment. Le projet Océanika, à Torremolinos, proposait l’acquisition et la transformation d’un ancien hôtel en complexe de flex living de 180 chambres et 210 lits, accompagné d’une moyenne surface commerciale de plus de 2 000 mètres carrés.
L’opération est un exemple de l’une des stratégies qui stimulent le secteur : reconvertir un actif existant pour l’adapter à de nouvelles formes d’hébergement. Dans ce cas, le projet combinait également un promoteur, un financement bancaire, un opérateur spécialisé et une sortie prévue vers un acheteur institutionnel.
Plus de capital, mais aussi plus d’exigence
La croissance du flex living n’élimine pas les difficultés d’exécution des opérations. Selon CBRE, le principal obstacle pour les investisseurs est de trouver des actifs bien situés — 36 % des réponses —, suivi du prix d’acquisition — 31 % — et de la réglementation — 17 %.
Cette dernière est particulièrement pertinente, car le flex living ne constitue pas une catégorie juridique homogène dans toute l’Espagne. L’usage autorisé et les conditions d’exploitation dépendent du type de foncier, de l’actif et de la réglementation régionale et municipale.
Le marché entre ainsi dans une nouvelle phase. L’opportunité est déjà connue et le capital est disponible. Le défi consiste à trouver des actifs à des prix adéquats, à atteindre l’échelle sans sacrifier la localisation et à compter sur des opérateurs capables de convertir la flexibilité du produit en occupation et en revenus durables.
Le flex living gagne du poids dans l’immobilier espagnol, mais sa consolidation dépendra moins de la poursuite de la croissance de l’intérêt des investisseurs que de la manière dont les projets seront exécutés. À mesure que davantage de capital entre sur le marché, la différence se jouera de plus en plus sur l’actif, la réglementation, le prix d’entrée et la qualité de la gestion.
