Die Investitionen im Living-Sektor haben in Spanien im ersten Halbjahr 2026 ein Rekordniveau erreicht. Laut Cushman & Wakefield beliefen sich die Investitionen in den Bereichen Private Rented Sector (PRS), Build to Rent (BTR) und Flex Living auf insgesamt 2,934 Milliarden Euro. Das entspricht einem Anstieg von 376 % gegenüber dem Vorjahr und übertrifft das Volumen jedes vollständigen Jahres in der bisherigen Zeitreihe.
Diese Zahl bestätigt das große Investoreninteresse an Mietwohnimmobilien, zeigt aber auch ein Paradox: Das Investitionsvolumen wächst deutlich schneller als das Angebot an neuen Wohnungen.
Die Erklärung liegt in der Art der Transaktionen. Ein großer Teil des investierten Kapitals entfällt auf umfangreiche Verkäufe bereits entwickelter oder stabilisierter Immobilienportfolios. Dadurch steigt das erfasste Investitionsvolumen, ohne dass zwangsläufig neue Wohnungen auf den Markt kommen.
Rekordinvestitionen, aber kein Rekord beim Neubauangebot
Cushman & Wakefield nennt mehrere große Transaktionen, die einen wesentlichen Teil des Anstiegs erklären. Dazu gehören die Übernahme des Fidere-Portfolios durch Brookfield mit einem geschätzten Wert von rund 1,05 Milliarden Euro und etwa 5.300 Wohnungen, der Einstieg von HOOPP bei Avalon für rund 600 Millionen Euro sowie die Transaktion zwischen Azora und Patrizia im Umfang von ungefähr 350 Millionen Euro.
Diese Transaktionen spiegeln auch die Weiterentwicklung des Marktes wider. Ein Teil der in den vergangenen Jahren entwickelten Immobilien geht von Projektentwicklern oder Erstinvestoren auf Core-Investoren über, deren Schwerpunkt stärker auf dem langfristigen Halten stabilisierter Immobilien und der Erzielung von Mieteinnahmen liegt.
In gewisser Weise ist dies ein Zeichen für die zunehmende Reife des institutionellen BTR-Marktes in Spanien.
Allerdings schafft ein Verkauf zwischen Investoren für sich genommen keine neue Wohnung. Daher geht das starke Wachstum des Transaktionsvolumens mit einer wesentlich moderateren Ausweitung des Wohnungsbestands einher.
Das BTR-Wachstum verlangsamt sich, während die Mieten weiter steigen
Der gesamte BTR-Bestand erreicht rund 32.100 Einheiten, doch sein Wachstum hat sich deutlich verlangsamt: Cushman beziffert den Anstieg auf etwa 5 %, nach 12 % im Vorjahr.
Der PRS-Markt bleibt unterdessen bei ungefähr 27.000 Einheiten. Darüber hinaus zeigt der Bericht einen weiteren Trend, der das professionell bewirtschaftete Mietwohnungsangebot verringern könnte: Einige Eigentümer entscheiden sich dafür, Immobilien, die ursprünglich für BTR oder PRS vorgesehen waren, als einzelne Wohneinheiten zu verkaufen, um von den hohen Wohnungspreisen zu profitieren.
Das erklärt, warum mehr Investitionen nicht zwangsläufig mehr verfügbare Mietwohnungen bedeuten.
Gleichzeitig spiegelt sich der Nachfragedruck weiterhin in den Mieten wider. Laut Cushman sind die Mieten in den Segmenten BTR, PRS und Flex Living im Jahresvergleich um rund 10 % gestiegen. In den besten Lagen der Madrider Innenstadt erreichen die Spitzenmieten 26,7 Euro pro Quadratmeter und Monat, verglichen mit 25 Euro in Barcelona.
Dabei handelt es sich um Spitzenmieten und nicht um Marktdurchschnittswerte. Sie verdeutlichen jedoch die Intensität der Nachfrage an den umkämpftesten Standorten.
Die Renditen bleiben stabil
Aus Investorensicht haben sich die Spitzenrenditen kaum verändert.
Cushman beziffert sie für das Zentrum von Madrid auf 3,85 % und für Barcelona auf 4,10 %. In dezentralen Lagen steigen sie auf 4,15 % beziehungsweise 4,40 %.
Diese Werte entsprechen nicht der Gesamtrendite, die ein Anleger erzielen wird, sondern dienen als Marktbenchmark für die besten stabilisierten Immobilien.
Die niedrigeren Renditen in zentralen Lagen spiegeln im Allgemeinen höhere Preise im Verhältnis zu den erzielten Mieteinnahmen und einen stärkeren Wettbewerb um Prime-Immobilien wider.
Flex Living gewinnt weiter an Bedeutung
Flex Living baut seine Marktpräsenz weiter aus, sollte jedoch als eigenständiges Segment mit besonderen Merkmalen betrachtet werden.
Laut Cushman verfügt Spanien mittlerweile über rund 21.400 betriebsbereite Einheiten sowie etwa 17.000 weitere Einheiten in Planung. Sollte die gesamte Projektpipeline realisiert werden, würde sich der Bestand der Marke von 38.500 Einheiten nähern.
Das Wachstum wird durch die Nachfrage nach flexibleren Wohnformen sowie eine zunehmende berufliche und persönliche Mobilität angetrieben, insbesondere in den Großstädten.
Wie wir in unserem Artikel darüber erläutert haben, warum Flex Living immer mehr Immobilienkapital anzieht, handelt es sich zudem um einen Markt, in dem Regulierung, Betrieb und Standort eine besonders wichtige Rolle spielen.
Der Angebotsmangel betrifft auch andere Living-Segmente
Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage beschränkt sich nicht auf den klassischen Mietwohnungsmarkt.
Im Bereich Studentenunterkünfte beziehungsweise Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) liegt die Versorgungsquote laut Cushman bei lediglich 6,7 %. Die Betreiber haben rund 21.000 Betten in der Projektpipeline, während sich die kumulierten Investitionen im Jahr 2026 auf mehr als 540 Millionen Euro belaufen.
Spanien vereint eine große Studierendenzahl und eine starke internationale Nachfrage mit einem weiterhin begrenzten Angebot an speziell dafür vorgesehenen Unterkünften. Dies treibt die Entwicklung neuer Projekte weiter voran.
Senioren- und Pflegeheime folgen einer anderen Marktlogik, die stärker mit dem demografischen Wandel und dem Pflegebedarf zusammenhängt. Cushman schätzt, dass rund 100.000 zusätzliche Pflegeplätze erforderlich wären, um die im Bericht verwendete Referenzquote zu erreichen. Bei hochwertigen Immobilien liegen die Spitzenrenditen derzeit zwischen 5,40 % und 5,50 %.
Auch dieser Markt ist weiterhin fragmentiert und bietet damit Spielraum für Konsolidierungsprozesse und den Markteintritt größerer Betreiber.
Die Herausforderung besteht nicht nur darin, Kapital anzuziehen
Die Entwicklung im ersten Halbjahr 2026 bestätigt, dass sich der Living-Sektor als eines der wichtigsten Ziele für Immobilieninvestitionen in Spanien etabliert hat.
Der Investitionsrekord darf jedoch nicht mit einem entsprechenden Wachstum des Angebots verwechselt werden.
Eine Transaktion mit einem bestehenden Portfolio erhöht das gehandelte Volumen, schafft aber keine neuen Wohnungen. Es kann sogar das Gegenteil eintreten, wenn eine ursprünglich zur Vermietung vorgesehene Immobilie später als einzelne Wohneinheiten verkauft wird.
Entscheidend für eine Entlastung des Marktes ist daher nicht allein, wie viel Kapital in den Living-Sektor fließt, sondern wie viel davon tatsächlich in neue Wohnungen, nutzbare Studentenwohnheimplätze oder betriebsbereite Pflegeplätze umgesetzt wird.
Spanien scheint derzeit in diesen Segmenten nicht unter mangelndem Investoreninteresse zu leiden. Der eigentliche Engpass besteht weiterhin darin, dieses Interesse in ein ausreichend großes neues Angebot umzuwandeln, um der weiter steigenden Nachfrage gerecht zu werden.
