La inversión en living ha alcanzado niveles récord en España durante el primer semestre de 2026. Según Cushman & Wakefield, PRS, Build to Rent (BTR) y flex living sumaron 2.934 millones de euros, un 376% más que un año antes y por encima del volumen registrado en cualquier año completo de su serie histórica.
El dato confirma el fuerte interés del capital por el residencial en alquiler, pero también plantea una paradoja: el volumen de inversión está creciendo mucho más rápido que la oferta de nuevas viviendas.
La explicación está en la naturaleza de las operaciones. Buena parte del capital movilizado corresponde a grandes transacciones sobre carteras ya desarrolladas o estabilizadas, de modo que aumenta la inversión registrada sin que necesariamente aparezcan nuevas unidades en el mercado.
Récord de inversión, pero no de nueva oferta
Cushman & Wakefield identifica varias operaciones de gran tamaño que explican buena parte del salto. Entre ellas destacan la adquisición por Brookfield de la cartera de Fidere, valorada en torno a 1.050 millones de euros y compuesta por unas 5.300 viviendas; la entrada de HOOPP en Avalon, por unos 600 millones; y la operación entre Azora y Patrizia, por alrededor de 350 millones.
Estas transacciones reflejan además una evolución del mercado. Parte de los activos desarrollados durante los últimos años están pasando de sus promotores o primeros inversores a capital core, más orientado a mantener activos estabilizados y generar rentas a largo plazo.
Es, en cierto modo, una señal de maduración del BTR institucional en España.
Pero una compraventa entre inversores no crea por sí sola una vivienda nueva. De ahí que el fuerte crecimiento del volumen transaccional conviva con una expansión mucho más moderada del parque.
El BTR desacelera mientras las rentas siguen subiendo
El stock acumulado de BTR alcanza unas 32.100 unidades, pero su crecimiento se ha moderado claramente: Cushman sitúa el avance en torno al 5%, frente al 12% del año anterior.
El mercado PRS, por su parte, se mantiene alrededor de las 27.000 unidades. Además, el informe detecta otra tendencia que puede reducir la oferta profesional de alquiler: algunos propietarios están optando por vender por unidades activos inicialmente destinados a BTR o PRS, aprovechando los elevados precios de la vivienda.
Esto ayuda a entender por qué más inversión no significa necesariamente más vivienda disponible para alquilar.
Mientras tanto, la presión de la demanda continúa reflejándose en las rentas. Según Cushman, los alquileres de BTR, PRS y flex living han aumentado cerca de un 10% interanual. En las mejores ubicaciones del centro de Madrid, las rentas prime alcanzan los 26,7 euros por metro cuadrado al mes, frente a 25 euros en Barcelona.
Son referencias prime, no medias de mercado, pero muestran la intensidad de la demanda en las localizaciones más competidas.
Las yields se mantienen estables
Desde el punto de vista inversor, las yields prime apenas han cambiado.
Cushman las sitúa en el 3,85% para el centro de Madrid y el 4,10% para Barcelona. En ubicaciones descentralizadas ascienden al 4,15% y al 4,40%, respectivamente.
Estas cifras no representan la rentabilidad total que obtendrá un inversor, sino una referencia de mercado para los mejores activos estabilizados.
La menor yield de las zonas centrales refleja, en términos generales, precios más elevados en relación con la renta generada y una mayor competencia por los activos prime.
Flex living sigue ganando escala
El flex living continúa ampliando su presencia, aunque merece analizarse como un segmento con lógica propia.
Según Cushman, España cuenta ya con unas 21.400 unidades operativas y alrededor de otras 17.000 en proyecto. Si se completase todo ese pipeline, el parque se acercaría a las 38.500 unidades.
Su crecimiento responde a una demanda residencial más flexible y a una mayor movilidad laboral y personal, especialmente en las grandes ciudades.
Como hemos analizado en nuestro artículo sobre por qué el flex living atrae cada vez más capital inmobiliario, se trata además de un mercado en el que regulación, operación y ubicación tienen un peso especialmente importante.
El déficit de oferta se extiende a otros segmentos de living
El desequilibrio entre demanda y oferta no se limita al alquiler residencial.
En alojamiento para estudiantes, o PBSA, Cushman sitúa la tasa de provisión en apenas el 6,7%. Los operadores cuentan con cerca de 21.000 camas en proyecto y la inversión acumulada en 2026 supera los 540 millones de euros.
España combina una elevada población universitaria y una fuerte demanda internacional con una oferta específica todavía limitada, lo que continúa impulsando nuevos desarrollos.
Las residencias de mayores presentan una lógica distinta, más ligada a la evolución demográfica y a la necesidad de cuidados. Cushman estima que serían necesarias alrededor de 100.000 camas adicionales para alcanzar la ratio de referencia utilizada en su informe. En los activos de mayor calidad, las yields prime se sitúan actualmente entre el 5,40% y el 5,50%.
También es un mercado todavía fragmentado, lo que deja margen para procesos de consolidación y entrada de operadores de mayor escala.
El reto no es solo atraer capital
La fotografía del primer semestre de 2026 confirma que el living se ha consolidado como uno de los principales destinos del capital inmobiliario en España.
Pero el récord de inversión no debería confundirse con un crecimiento equivalente de la oferta.
Una operación sobre una cartera existente aumenta el volumen transaccionado, pero no incorpora nuevas viviendas. Incluso puede ocurrir lo contrario si un activo destinado al alquiler se vende posteriormente por unidades.
Por eso, el dato relevante para aliviar la presión del mercado no es únicamente cuánto capital entra en living, sino cuánto de ese capital termina convirtiéndose en nuevas viviendas, camas de estudiantes o plazas asistenciales operativas.
España no parece tener hoy un problema de falta de interés inversor en estos segmentos. El verdadero cuello de botella sigue estando en transformar ese interés en oferta nueva suficiente para responder a una demanda que continúa creciendo.
