La trasformazione del commercio al dettaglio non ha eliminato l’attrattiva delle migliori vie dello shopping. Al contrario: in molti dei principali assi commerciali urbani, la disponibilità di locali rimane molto limitata, i marchi competono per determinate posizioni e gli investitori continuano a mostrare interesse per una tipologia di immobile difficile da replicare.
Il Rapporto High Street 2024 di Gesvalt e aRetail, pubblicato nel 2025, aiuta a comprenderne le ragioni. Lo studio analizza le principali vie commerciali di città spagnole e portoghesi sulla base di variabili come il flusso pedonale, l’occupazione degli immobili, i canoni di locazione e i rendimenti richiesti dagli acquirenti.
La conclusione non è che qualsiasi locale commerciale sia interessante, ma che i migliori immobili situati nei tratti più richiesti presentano caratteristiche molto diverse rispetto al retail secondario.
Che cosa distingue un locale commerciale prime?
Nel retail, prime non significa semplicemente trovarsi nel centro di una città.
Le migliori posizioni combinano un elevato passaggio pedonale, visibilità, accessibilità, potere d’acquisto, concentrazione di operatori e un’offerta limitata di locali comparabili. Conta anche la micro-localizzazione: due immobili nella stessa via possono avere risultati molto diversi a seconda del tratto, della vetrina o del flusso di pedoni.
Questa combinazione spiega perché alcune vie commerciali mantengano tassi di occupazione particolarmente elevati.
A Madrid, per esempio, nelle vie Preciados e Fuencarral non risultavano locali disponibili nel campione analizzato da Gesvalt, mentre Serrano presentava una disponibilità di appena l’1%.
A Barcellona, anche Passeig de Gràcia mostrava una disponibilità vicina al 2%.
La scarsità dell’offerta contribuisce al valore
Una delle particolarità dell’high street è la difficoltà di aumentare l’offerta di immobili realmente prime.
Possono nascere nuovi assi commerciali o essere riqualificati edifici esistenti, ma riprodurre una posizione con lo stesso passaggio pedonale, la stessa visibilità e concentrazione di marchi non è semplice. Questa scarsità contribuisce a spiegare perché determinati locali continuino ad attrarre sia gli operatori sia gli investitori.
Inoltre, una domanda elevata non implica necessariamente un numero elevato di compravendite.
A Bilbao, per esempio, Gesvalt segnala che le transazioni sulla Gran Vía sono state molto limitate perché gran parte degli immobili rimane concentrata nelle mani di pochi proprietari. Una situazione simile si verifica a Málaga, in Marqués de Larios, dove la scarsità di immobili disponibili limita il numero di operazioni nonostante l’interesse degli investitori.
Pertanto, un numero ridotto di transazioni può essere conseguenza di una scarsità dell’offerta, non di una mancanza di domanda.
La qualità si riflette anche nel prezzo
L’attrattiva delle migliori posizioni ha una contropartita: l’acquirente è generalmente disposto ad accettare un rendimento iniziale più basso.
Il rapporto colloca i rendimenti indicativi di Serrano intorno al 3,3%-3,5%, mentre quelli di Passeig de Gràcia oscillano approssimativamente tra il 3,3% e il 3,75%. In altre vie commerciali, i rendimenti richiesti sono più elevati: Pelai, per esempio, si colloca tra il 4,25% e il 4,75%.
A Madrid, lo stesso rapporto riporta operazioni concluse in Serrano con rendimenti intorno al 3,4%. Questa compressione dei rendimenti riflette il prezzo che gli investitori sono disposti a pagare per caratteristiche come la posizione, la scarsità e la qualità dell’immobile.
Per questo, un immobile molto richiesto non offre necessariamente un rendimento iniziale maggiore. Spesso accade il contrario.
Il negozio fisico svolge più funzioni della sola vendita
La domanda di questi locali non dipende esclusivamente dalle vendite realizzate all’interno del negozio.
Per molti marchi, un punto vendita in una posizione prime svolge anche una funzione di visibilità, posizionamento e relazione con il cliente. Da qui la diffusione di flagship store, ampliamenti e trasferimenti nelle principali vie commerciali.
Il rapporto segnala, per esempio, nuove aperture e ampliamenti in Passeig de Gràcia e un elevato interesse da parte di marchi internazionali per determinate vie di Madrid e Barcellona.
Il commercio elettronico non ha eliminato questa funzione. In molti casi, il negozio fisico si integra in una strategia omnicanale nella quale il punto vendita funge anche da vetrina per il marchio.
Il conduttore e il contratto contano quanto la posizione
Dal punto di vista dell’investitore, la posizione da sola non basta.
Due locali simili possono avere valori molto diversi a seconda dell’operatore che li occupa, della durata del contratto, del canone in essere, delle garanzie o delle condizioni di aggiornamento del canone.
È importante anche che il canone sia sostenibile. Un affitto elevato può risultare interessante finché il contratto rimane in vigore, ma se il conduttore lascia l’immobile e il mercato non è in grado di sostenere quel livello di canone, il valore dell’asset può risentirne.
Per questo, analizzare un investimento retail richiede di valutare sia l’immobile sia la qualità del flusso di reddito che genera.
Prime non significa un buon investimento a qualsiasi prezzo
I dati di Gesvalt mostrano che le migliori vie commerciali continuano a presentare caratteristiche difficili da trovare in altri immobili: occupazione elevata, scarsità dell’offerta e forte domanda da parte degli operatori.
Ma queste stesse caratteristiche si riflettono generalmente in prezzi elevati e rendimenti compressi.
La principale lezione per gli investitori è quindi simile a quella di altri segmenti immobiliari: un buon mercato non trasforma automaticamente qualsiasi immobile in un buon investimento.
Nell’high street conta la città, ma anche la via. Conta la via, ma anche il tratto specifico. E, una volta scelto il locale, rimangono determinanti il conduttore, il contratto, il canone e il prezzo di acquisto.
È proprio questa la differenza tra acquistare un locale commerciale e acquistare un asset realmente prime.
