Secondo l’ultimo report di Colliers, il mercato retail in Spagna ha chiuso il 2025 con un investimento totale di 2,494 miliardi di euro, consolidando la sua ripresa con il 14,3% del volume totale transato nel settore immobiliare. Solo nel quarto trimestre sono stati movimentati 760 milioni di euro, a conferma del fatto che l’interesse degli investitori è rimasto solido fino alla chiusura dell’esercizio.
Il retail ha dimostrato capacità di adattamento in un contesto segnato da la trasformazione dei consumi, la crescita dell’e-commerce e la riconfigurazione degli spazi commerciali. Tuttavia, l’investimento non si è distribuito in modo omogeneo: ci sono tipologie di asset e localizzazioni che concentrano chiaramente il capitale.
L’investimento nei centri commerciali protagonista
Nel 2025, i centri commerciali hanno concentrato il 59,5% del volume annuo investito, confermandosi come il principale focus di interesse. La ricerca di asset dominanti, ben posizionati e con operatori solidi alle spalle è stata una costante tra i grandi investitori.
Il segmento high street – locali situati in assi commerciali prime – ha rappresentato il 21% del totale, mentre i retail warehouse e i parchi commerciali di medie superfici hanno raggiunto il 14,1%. Retail park, outlet, ipermercati e il segmento supermercati (5,4%) mantengono attrattività grazie al loro profilo di canoni stabili e a una domanda relativamente resiliente. Il messaggio è chiaro: il capitale si dirige verso asset consolidati, con occupazione solida e visibilità dei ricavi.
Madrid guida e Valencia guadagna peso
Per localizzazione, Madrid concentra 1,037 miliardi di euro, pari al 41,6% del totale annuo. La capitale continua a essere il principale mercato per gli investimenti retail, soprattutto nel segmento high street e negli asset dominanti. Dall’altra parte, Valencia ha guadagnato peso relativo con 383 milioni di euro (15,4%), mentre Barcellona registra 173 milioni di euro (6,9%), mantenendo un profilo più contenuto rispetto agli esercizi precedenti. Le altre localizzazioni sommano 901 milioni di euro (36,1%), riflettendo una crescente diversificazione territoriale oltre le grandi capitali tradizionali.
Canoni prime e yield nell’high street
Nel segmento high street prime, Madrid registra canoni intorno a 260 €/m²/mese con una yield del 3,6%, mentre Barcellona raggiunge 265 €/m²/mese con una yield del 3,8%. In termini di rendimento prime, entrambe le città si collocano su livelli comparabili ad altre grandi piazze europee.
Questo posizionamento rafforza l’attrattività del retail prime spagnolo nel contesto internazionale, soprattutto per il capitale istituzionale che cerca stabilità in location consolidate.
Retail e CRE: chiave della diversificazione immobiliare
L’andamento del retail nel 2025 si inserisce in una tendenza più ampia: il crescente interesse per il Commercial Real Estate (CRE) come via di diversificazione oltre il residenziale tradizionale. In Urbanitae puntiamo da tempo su asset non residenziali all’interno della nostra strategia CRE. Uffici, hotel, residenze per studenti, parchi commerciali o asset alternativi fanno parte di un approccio che considera il real estate come qualcosa di più ampio rispetto al classico residenziale.
In ambito commerciale, progetti come i parchi di medie superfici o asset pre-locati a operatori consolidati consentono all’investitore di esporsi a flussi di cassa da locazione visibili e a strutture professionali. Operazioni come Parque Comercial Arlanzón a Burgos o il progetto Navia a Vigo mostrano come il retail possa offrire redditi strutturati e garanzie robuste all’interno di modelli di finanziamento tramite debito. Questo approccio si allinea a un’idea centrale della nostra strategia: facilitare l’accesso dell’investitore retail a segmenti tradizionalmente riservati a fondi e grandi patrimoni.
Non esiste un solo retail
Il retail non è un segmento omogeneo. Non è la stessa cosa un centro commerciale dominante in una grande capitale e un asset secondario in una zona con minore attrattività. Allo stesso modo, un high street prime non è comparabile a un locale in una posizione periferica. Gli investimenti osservati nel 2025 indicano una selezione molto chiara: qualità della location, solidità dell’operatore e visibilità dei ricavi.
Per l’investitore, la domanda non è solo se il retail sia attrattivo, ma come si inserisce nell’insieme degli asset immobiliari – residenziale, living gestito, hotel, uffici o alternativi – e quale equilibrio apporta in termini di rischio e rendimento. In un contesto in cui la diversificazione settoriale è fondamentale per gestire il rischio immobiliare, il retail si consolida come uno dei pilastri principali. E all’interno di una piattaforma integrata come Urbanitae, fa parte di un ecosistema più ampio che consente all’investitore di combinare residenziale, asset terziari e progetti alternativi all’interno di uno stesso quadro strutturato e regolamentato. L’evoluzione del 2026 dipenderà dal contesto macroeconomico e dai consumi, ma i dati del 2025 mostrano che, quando l’asset è solido, il capitale continua a trovare opportunità nel retail spagnolo.
