Según el último informe de Colliers, el mercado retail en España ha cerrado 2025 con una inversión total de 2.494 millones de euros, consolidando su recuperación con un 14,3% del volumen total transaccionado en el sector inmobiliario. Solo en el cuarto trimestre se movilizaron 760 millones, lo que confirma que el interés inversor se ha mantenido firme hasta el cierre del ejercicio.
El retail ha demostrado capacidad de adaptación en un entorno marcado por la transformación del consumo, el auge del comercio electrónico y la reconfiguración de los espacios comerciales. Pero la inversión no se ha repartido de forma homogénea: hay tipologías y ubicaciones que concentran claramente el capital.
La inversión en centros comerciales, protagonista
En 2025, los centros comerciales concentraron el 59,5% del volumen anual invertido, reafirmándose como el principal foco de interés. La búsqueda de activos dominantes, bien posicionados y con operadores sólidos detrás ha sido una constante entre los grandes inversores.
El segmento high street –locales en ejes comerciales prime– representó el 21% del total, mientras que los retail warehouse y parques de medianas superficies alcanzaron el 14,1%. Los retail parks, outlets, hipermercados y el segmento supermercado (5,4%) mantienen atractivo por su perfil de rentas estables y demanda relativamente resiliente. La lectura es clara: el capital se dirige hacia activos consolidados, con ocupación sólida y visibilidad de ingresos.
Madrid lidera y Valencia gana peso
Por ubicación, Madrid concentra 1.037 millones de euros, lo que equivale al 41,6% del total anual. La capital sigue siendo el principal mercado para la inversión retail, especialmente en high street y activos dominantes. Por otro lado, Valencia ha ganado peso relativo con 383 millones (15,4%), mientras que Barcelona registra 173 millones (6,9%), manteniendo un perfil más contenido en comparación con ejercicios anteriores. El resto de ubicaciones suman 901 millones (36,1%), lo que refleja una diversificación territorial creciente más allá de las grandes capitales tradicionales.
Rentas prime y yields en ‘high street’
En el segmento high street prime, Madrid registra rentas en torno a 260 €/m²/mes con una yield del 3,6%, mientras que Barcelona alcanza los 265 €/m²/mes con una yield del 3,8%. En términos de rentabilidad prime, ambas ciudades se sitúan en niveles comparables a otras grandes plazas europeas.
Este posicionamiento refuerza el atractivo del retail prime español en el contexto internacional, especialmente para capital institucional que busca estabilidad en ubicaciones consolidadas.
Retail y CRE: clave en la diversificación inmobiliaria
El comportamiento del retail en 2025 se enmarca dentro de una tendencia más amplia: el creciente interés por el Commercial Real Estate (CRE) como vía de diversificación más allá de la vivienda tradicional. En Urbanitae llevamos tiempo apostando por activos no residenciales dentro de nuestra estrategia CRE. Oficinas, hoteles, residencias de estudiantes, parques comerciales o activos alternativos forman parte de un enfoque que entiende el inmobiliario como algo más amplio que el residencial clásico.
En el ámbito comercial, proyectos como parques de medianas superficies o activos prealquilados a operadores consolidados permiten al inversor exponerse a flujos de renta visibles y a estructuras profesionales. Operaciones como Parque Comercial Arlanzón en Burgos o el proyecto Navia en Vigo muestran cómo el retail puede ofrecer ingresos estructurados y garantías robustas dentro de modelos de financiación vía deuda. Este enfoque encaja con una idea central en nuestra estrategia: facilitar al inversor minorista el acceso a segmentos que tradicionalmente estaban reservados a fondos y grandes patrimonios.
No hay un solo retail
El retail no es un segmento homogéneo. No es lo mismo un centro comercial dominante en una gran capital que un activo secundario en una zona con menor tracción. Tampoco es comparable un high street prime con un local en ubicación periférica. La inversión que se ha visto en 2025 apunta a una selección muy clara: calidad de ubicación, fortaleza del operador y visibilidad de ingresos.
Para el inversor, la pregunta no es solo si el retail es atractivo, sino cómo encaja dentro del conjunto de activos inmobiliarios –residencial, living gestionado, hoteles, oficinas o alternativos– y qué equilibrio aporta en términos de riesgo y rentabilidad.En un entorno donde la diversificación sectorial es clave para gestionar el riesgo inmobiliario, el retail se consolida como una de las patas fundamentales. Y dentro de una plataforma integral como Urbanitae,forma parte de un ecosistema más amplio que permite al inversor combinar residencial, activos terciarios y proyectos alternativos bajo un mismo marco estructurado y regulado. La evolución de 2026 dependerá del contexto macroeconómico y del consumo, pero los datos de 2025 muestran que, cuando el activo es sólido, el capital sigue encontrando oportunidades en el retail español.
