Laut dem jüngsten Bericht von Colliers hat der Retail-Markt in Spanien das Jahr 2025 mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 2,494 Milliarden Euro abgeschlossen und damit seine Erholung gefestigt. Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen des Immobiliensektors lag bei 14,3 %. Allein im vierten Quartal wurden 760 Millionen Euro investiert – ein klares Zeichen dafür, dass das Investoreninteresse bis zum Jahresende robust geblieben ist.
Retail hat in einem Umfeld, das von dem Wandel des Konsumverhaltens, dem Aufstieg des E-Commerce und der Neugestaltung kommerzieller Flächen geprägt ist, seine Anpassungsfähigkeit bewiesen. Die Investitionen haben sich jedoch nicht gleichmäßig verteilt: Es gibt Assetklassen und Standorte, die das Kapital deutlich stärker auf sich ziehen.
Investitionen in Einkaufszentren im Mittelpunkt
Im Jahr 2025 entfielen 59,5 % des jährlich investierten Volumens auf Einkaufszentren, womit sie ihre Position als wichtigster Investitionsschwerpunkt erneut bestätigt haben. Die Suche nach dominanten, gut positionierten Assets mit starken Betreibern war bei großen Investoren ein durchgehendes Muster.
Das Segment High Street – Ladenflächen in erstklassigen Einkaufsstraßen – machte 21 % des Gesamtvolumens aus, während Retail Warehouses und Fachmarktparks mit mittleren Flächengrößen 14,1 % erreichten. Retail Parks, Outlets, Hypermärkte und das Supermarktsegment (5,4 %) bleiben aufgrund ihres Profils stabiler Mieteinnahmen attraktiv und profitieren von einer relativ resilienten Nachfrage. Die Entwicklung ist eindeutig: Kapital fließt in etablierte Assets mit solider Auslastung und gut sichtbaren Ertragsströmen.
Madrid führt und Valencia gewinnt an Gewicht
Nach Standorten betrachtet entfallen auf Madrid 1,037 Milliarden Euro, was 41,6 % des Jahresgesamtvolumens entspricht. Die Hauptstadt bleibt der wichtigste Markt für Retail-Investitionen, insbesondere im High-Street-Segment und bei dominanten Assets. Gleichzeitig hat Valencia mit 383 Millionen Euro (15,4 %) relativ an Bedeutung gewonnen, während Barcelona 173 Millionen Euro (6,9 %) verzeichnet und damit im Vergleich zu den Vorjahren ein zurückhaltenderes Profil zeigt. Die übrigen Standorte summieren sich auf 901 Millionen Euro (36,1 %), was eine zunehmende geografische Diversifizierung über die traditionellen Großstädte hinaus widerspiegelt.
Prime-Mieten und Yields in der High Street
Im Prime-High-Street-Segment liegen die Mieten in Madrid bei rund 260 €/m²/Monat bei einer Yield von 3,6 %, während Barcelona 265 €/m²/Monat bei einer Yield von 3,8 % erreicht. Bei den Prime-Renditen bewegen sich beide Städte damit auf einem Niveau, das mit anderen großen europäischen Standorten vergleichbar ist.
Diese Positionierung stärkt die Attraktivität des spanischen Prime-Retail im internationalen Kontext – insbesondere für institutionelles Kapital, das Stabilität in etablierten Lagen sucht.
Retail und CRE: ein Schlüssel zur Immobilien-Diversifizierung
Die Entwicklung des Retail-Sektors im Jahr 2025 ist Teil eines breiteren Trends: des wachsenden Interesses an Commercial Real Estate (CRE) als Diversifizierungsweg über klassisches Wohnen hinaus. Bei Urbanitae setzen wir seit Langem im Rahmen unserer CRE-Strategie auf nicht wohnwirtschaftliche Assets. Büros, Hotels, Studentenwohnheime, Retail Parks oder alternative Assets sind Teil eines Ansatzes, der Immobilien als deutlich breiteres Feld versteht als das klassische Wohnsegment.
Im kommerziellen Bereich ermöglichen Projekte wie Fachmarktparks mittlerer Größe oder an etablierte Betreiber vorvermietete Assets dem Investor Zugang zu sichtbaren Mietertragsströmen und professionellen Strukturen. Transaktionen wie der Parque Comercial Arlanzón in Burgos oder das Projekt Navia in Vigo zeigen, wie Retail strukturierte Erträge und robuste Sicherheiten innerhalb von Fremdfinanzierungsmodellen bieten kann. Dieser Ansatz entspricht einem zentralen Gedanken unserer Strategie: Privatanlegern den Zugang zu Segmenten zu ermöglichen, die traditionell Fonds und großen Vermögen vorbehalten waren.
Es gibt nicht den einen Retail-Sektor
Retail ist kein homogenes Segment. Ein dominantes Einkaufszentrum in einer großen Hauptstadt ist nicht mit einem sekundären Asset in einer Lage mit geringerer Anziehungskraft vergleichbar. Ebenso wenig ist eine Prime-High-Street-Fläche mit einem Laden in peripherer Lage gleichzusetzen. Die Investitionen im Jahr 2025 zeigen eine sehr klare Auswahl: Lagequalität, Stärke des Betreibers und Sichtbarkeit der Erträge.
Für den Investor lautet die Frage nicht nur, ob Retail attraktiv ist, sondern wie es sich in das Gesamtportfolio von Immobilien-Assets – Wohnen, Managed Living, Hotels, Büros oder alternative Anlagen – einfügt und welches Gleichgewicht es in Bezug auf Risiko und Rendite liefert. In einem Umfeld, in dem sektorale Diversifizierung entscheidend für das Management von Immobilienrisiken ist, konsolidiert sich Retail als eine der tragenden Säulen. Und innerhalb einer integrierten Plattform wie Urbanitae ist es Teil eines breiteren Ökosystems, das es dem Investor ermöglicht, Wohnimmobilien, gewerbliche Assets und alternative Projekte unter einem gemeinsamen strukturierten und regulierten Rahmen zu kombinieren. Die Entwicklung im Jahr 2026 wird vom makroökonomischen Umfeld und vom Konsum abhängen, doch die Daten für 2025 zeigen, dass Kapital im spanischen Retail weiterhin Chancen findet, wenn das Asset stark ist.
