Selon le dernier rapport de Colliers, le marché du retail en Espagne a clôturé 2025 avec un volume total d’investissement de 2,494 milliards d’euros, consolidant sa reprise avec 14,3 % du volume total des transactions dans le secteur immobilier. Rien qu’au quatrième trimestre, 760 millions d’euros ont été mobilisés, ce qui confirme que l’intérêt des investisseurs est resté solide jusqu’à la fin de l’exercice.
Le retail a démontré sa capacité d’adaptation dans un environnement marqué par la transformation des modes de consommation, l’essor du commerce électronique et la reconfiguration des espaces commerciaux. Toutefois, l’investissement ne s’est pas réparti de manière homogène : certains types d’actifs et certaines localisations concentrent clairement le capital.
L’investissement dans les centres commerciaux, grand protagoniste
En 2025, les centres commerciaux ont concentré 59,5 % du volume annuel investi, réaffirmant leur position comme principal pôle d’intérêt. La recherche d’actifs dominants, bien situés et soutenus par des opérateurs solides a été une constante chez les grands investisseurs.
Le segment high street – locaux situés sur des artères commerciales prime – a représenté 21 % du total, tandis que les retail warehouses et parcs de moyennes surfaces ont atteint 14,1 %. Les retail parks, outlets, hypermarchés et le segment des supermarchés (5,4 %) restent attractifs grâce à leur profil de loyers stables et à une demande relativement résiliente. Le constat est clair : le capital se dirige vers des actifs consolidés, avec une occupation solide et une bonne visibilité des revenus.
Madrid domine et Valence gagne du poids
Par localisation, Madrid concentre 1,037 milliard d’euros, soit 41,6 % du total annuel. La capitale reste le principal marché pour l’investissement retail, notamment en high street et sur les actifs dominants. De son côté, Valence a gagné du poids relatif avec 383 millions d’euros (15,4 %), tandis que Barcelone enregistre 173 millions d’euros (6,9 %), avec un profil plus contenu par rapport aux exercices précédents. Les autres localisations totalisent 901 millions d’euros (36,1 %), ce qui reflète une diversification territoriale croissante au-delà des grandes capitales traditionnelles.
Loyers prime et yields en high street
Sur le segment high street prime, Madrid affiche des loyers autour de 260 €/m²/mois avec un yield de 3,6 %, tandis que Barcelone atteint 265 €/m²/mois avec un yield de 3,8 %. En termes de rentabilité prime, les deux villes se situent à des niveaux comparables à ceux d’autres grandes places européennes.
Ce positionnement renforce l’attractivité du retail prime espagnol dans le contexte international, en particulier pour le capital institutionnel en quête de stabilité dans des emplacements consolidés.
Retail et CRE : un levier clé de diversification immobilière
La performance du retail en 2025 s’inscrit dans une tendance plus large : l’intérêt croissant pour le Commercial Real Estate (CRE) comme voie de diversification au-delà du logement traditionnel. Chez Urbanitae, nous misons depuis longtemps sur les actifs non résidentiels dans le cadre de notre stratégie CRE. Bureaux, hôtels, résidences étudiantes, parcs commerciaux ou actifs alternatifs font partie d’une approche qui considère l’immobilier comme un univers plus large que le résidentiel classique.
Dans le domaine commercial, des projets comme les parcs de moyennes surfaces ou les actifs pré-loués à des opérateurs consolidés permettent aux investisseurs de s’exposer à des flux de loyers visibles et à des structures professionnelles. Des opérations comme Parque Comercial Arlanzón à Burgos ou le projet Navia à Vigo montrent comment le retail peut offrir des revenus structurés et des garanties robustes dans des modèles de financement par dette. Cette approche s’aligne sur une idée centrale de notre stratégie : permettre à l’investisseur particulier d’accéder à des segments traditionnellement réservés aux fonds et aux grands patrimoines.
Il n’existe pas un seul retail
Le retail n’est pas un segment homogène. Un centre commercial dominant dans une grande capitale n’est pas comparable à un actif secondaire dans une zone à moindre traction. De la même façon, un high street prime n’est pas comparable à un local en emplacement périphérique. L’investissement observé en 2025 montre une sélection très claire : qualité de l’emplacement, solidité de l’opérateur et visibilité des revenus.
Pour l’investisseur, la question n’est pas seulement de savoir si le retail est attractif, mais comment il s’intègre dans l’ensemble des actifs immobiliers – résidentiel, living géré, hôtels, bureaux ou actifs alternatifs – et quel équilibre il apporte en termes de risque et de rentabilité. Dans un environnement où la diversification sectorielle est clé pour gérer le risque immobilier, le retail se consolide comme l’un des piliers fondamentaux. Et au sein d’une plateforme intégrée comme Urbanitae, il fait partie d’un écosystème plus large qui permet à l’investisseur de combiner résidentiel, actifs tertiaires et projets alternatifs dans un même cadre structuré et régulé. L’évolution de 2026 dépendra du contexte macroéconomique et de la consommation, mais les données de 2025 montrent que, lorsque l’actif est solide, le capital continue de trouver des opportunités dans le retail espagnol.
