A transformação do comércio a retalho não eliminou a atratividade das melhores ruas comerciais. Pelo contrário: em muitos dos principais eixos comerciais urbanos, a disponibilidade de espaços continua a ser muito reduzida, as marcas competem por determinadas localizações e os investidores continuam a demonstrar interesse por um tipo de ativo difícil de reproduzir.
O Relatório High Street 2024 da Gesvalt e da aRetail, publicado em 2025, ajuda a compreender porquê. O estudo analisa as principais ruas comerciais de cidades espanholas e portuguesas a partir de variáveis como o fluxo pedonal, a ocupação, as rendas e as rentabilidades exigidas pelos compradores.
A conclusão não é que qualquer espaço comercial seja atrativo, mas sim que os melhores ativos nos melhores troços apresentam características muito diferentes das do retalho secundário.
O que distingue um espaço comercial prime?
No retalho, prime não significa simplesmente estar no centro de uma cidade.
As melhores localizações combinam fluxo pedonal, visibilidade, acessibilidade, poder de compra, concentração de operadores e uma oferta limitada de espaços comparáveis. Além disso, a microlocalização importa: dois imóveis situados na mesma rua podem apresentar desempenhos muito diferentes consoante o troço, a fachada ou o fluxo de peões.
Esta combinação explica por que razão algumas ruas comerciais mantêm taxas de ocupação particularmente elevadas.
Em Madrid, por exemplo, Preciados e Fuencarral não apresentavam espaços disponíveis na amostra analisada pela Gesvalt, enquanto Serrano registava uma disponibilidade de apenas 1%.
Em Barcelona, Passeig de Gràcia apresentava também uma disponibilidade próxima de 2%.
A escassez da oferta faz parte do valor
Uma das particularidades do high street é a dificuldade em aumentar a oferta de espaços verdadeiramente prime.
Podem surgir novos eixos comerciais ou ser reabilitados edifícios, mas reproduzir uma localização com o mesmo fluxo pedonal, visibilidade e concentração de marcas não é simples. Esta escassez ajuda a explicar por que razão determinados espaços continuam a atrair tanto operadores como investidores.
Além disso, uma procura elevada não implica necessariamente que ocorram muitas transações.
Em Bilbau, por exemplo, a Gesvalt assinala que as transações na Gran Vía têm sido muito reduzidas porque grande parte dos imóveis permanece concentrada nas mãos de poucos proprietários. Em Málaga acontece algo semelhante na Marqués de Larios, onde a escassez de imóveis disponíveis limita a rotação apesar do interesse dos investidores.
Assim, um reduzido volume de transações pode resultar de falta de oferta e não de falta de procura.
A qualidade também se reflete no preço
A atratividade das melhores localizações tem uma contrapartida: o comprador está geralmente disposto a aceitar uma rentabilidade inicial mais baixa.
O relatório situa as yields indicativas de Serrano em torno de 3,3% a 3,5%, enquanto as de Passeig de Gràcia se situam aproximadamente entre 3,3% e 3,75%. Noutros eixos, as rentabilidades exigidas são mais elevadas: Pelai situa-se, por exemplo, entre 4,25% e 4,75%.
Em Madrid, o próprio relatório apresenta operações em Serrano fechadas em torno de 3,4%. Esta compressão das yields reflete o preço que os investidores estão dispostos a pagar por atributos como a localização, a escassez e a qualidade do ativo.
Por isso, um ativo muito procurado não tem necessariamente de oferecer uma rentabilidade inicial superior. Muitas vezes acontece precisamente o contrário.
A loja física desempenha mais funções do que vender
A procura destes espaços também não depende exclusivamente das vendas realizadas dentro da loja.
Para muitas marcas, um estabelecimento numa localização prime desempenha igualmente uma função de visibilidade, posicionamento e relacionamento com o cliente. Daí a proliferação de flagship stores, ampliações e mudanças de localização nos principais eixos comerciais.
O relatório identifica, por exemplo, novas aberturas e ampliações em Passeig de Gràcia, bem como um elevado interesse de marcas internacionais por determinadas ruas de Madrid e Barcelona.
O comércio eletrónico não eliminou essa função. Em muitos casos, a loja física integra-se numa estratégia omnicanal, na qual o estabelecimento funciona também como montra da marca.
O arrendatário e o contrato importam tanto como a rua
Do ponto de vista do investidor, a localização, por si só, não basta.
Dois espaços comerciais semelhantes podem ter valores muito diferentes dependendo do operador que os ocupa, da duração do contrato, da renda em vigor, das garantias ou das condições de atualização.
Também importa que a renda seja sustentável. Uma renda elevada pode parecer atrativa enquanto o contrato estiver em vigor, mas, se o arrendatário sair e o mercado não suportar esse nível de renda, o valor do ativo pode ser afetado.
Por isso, analisar um investimento em retalho exige avaliar tanto o imóvel como a qualidade do fluxo de rendimentos que gera.
Prime não significa um bom investimento a qualquer preço
Os dados da Gesvalt mostram que as melhores ruas comerciais continuam a reunir atributos difíceis de encontrar noutros ativos: ocupação elevada, escassez de oferta e procura por parte dos operadores.
Mas essas mesmas características refletem-se geralmente em preços elevados e yields comprimidas.
A principal lição para o investidor é, portanto, semelhante à de outros segmentos imobiliários: um bom mercado não transforma qualquer ativo num bom investimento.
No high street, a cidade importa, mas a rua também. A rua importa, mas também o troço. E, depois de escolhido o espaço comercial, continuam a ser determinantes o arrendatário, o contrato, a renda e o preço de aquisição.
É precisamente aí que reside a diferença entre comprar um espaço comercial e adquirir um ativo verdadeiramente prime.
