La transformación del comercio minorista no ha eliminado el atractivo de las mejores calles comerciales. Al contrario: en muchos de los principales ejes urbanos, la disponibilidad de locales sigue siendo muy reducida, las marcas compiten por determinadas ubicaciones y los inversores continúan mostrando interés por un tipo de activo difícil de replicar.
El Informe High Street 2024 de Gesvalt y aRetail, publicado en 2025, permite entender por qué. El estudio analiza las principales calles comerciales de ciudades españolas y portuguesas a partir de variables como tráfico peatonal, ocupación, rentas y rentabilidades exigidas por los compradores.
La conclusión no es que cualquier local comercial sea atractivo, sino que los mejores activos en los mejores tramos presentan unas características muy distintas del retail secundario.
Qué hace diferente a un local prime
En retail, prime no significa simplemente estar en el centro de una ciudad.
Las mejores ubicaciones combinan tráfico peatonal, visibilidad, accesibilidad, poder adquisitivo, concentración de operadores y una oferta limitada de locales comparables. Además, la micro-localización importa: dos inmuebles situados en la misma calle pueden tener comportamientos muy distintos según el tramo, la fachada o el flujo de peatones.
Esa combinación explica por qué algunas calles mantienen ocupaciones especialmente elevadas.
En Madrid, por ejemplo, Preciados y Fuencarral no registraban locales disponibles dentro de la muestra analizada por Gesvalt, mientras Serrano presentaba apenas un 1% de disponibilidad.
En Barcelona, Passeig de Gràcia mostraba también una disponibilidad próxima al 2%.
La escasez de oferta es parte del valor
Una de las particularidades del high street es que resulta difícil aumentar la oferta verdaderamente prime.
Pueden surgir nuevos ejes comerciales o rehabilitarse edificios, pero reproducir una ubicación con el mismo tráfico, visibilidad y concentración de marcas no es sencillo. Esa escasez ayuda a explicar por qué determinados locales siguen atrayendo tanto a operadores como a inversores.
Además, una demanda elevada no implica necesariamente que se produzcan muchas compraventas.
En Bilbao, por ejemplo, Gesvalt señala que las transacciones en Gran Vía han sido muy reducidas porque buena parte de la propiedad permanece concentrada en pocas manos. En Málaga sucede algo similar en Marqués de Larios, donde la escasez de producto limita la rotación pese al interés inversor.
Por tanto, poca transaccionalidad puede ser consecuencia de falta de oferta, no de falta de demanda.
La calidad también se refleja en el precio
El atractivo de las mejores ubicaciones tiene una contrapartida: el comprador suele aceptar una rentabilidad inicial más baja.
El informe sitúa las yields orientativas de Serrano en torno al 3,3%-3,5%, mientras que Passeig de Gràcia se mueve aproximadamente entre el 3,3% y el 3,75%. En otros ejes, las rentabilidades exigidas son mayores: Pelai se sitúa entre el 4,25% y el 4,75%, por ejemplo.
En Madrid, el propio informe recoge operaciones en Serrano cerradas en torno al 3,4%. Esa compresión refleja el precio que los inversores están dispuestos a pagar por atributos como ubicación, escasez y calidad del activo.
Por eso, un activo muy demandado no tiene por qué ofrecer una mayor rentabilidad inicial. A menudo ocurre lo contrario.
La tienda física cumple más funciones que vender
La demanda de estos locales tampoco depende únicamente de las ventas realizadas dentro de la tienda.
Para muchas marcas, un establecimiento en una ubicación prime cumple además una función de visibilidad, posicionamiento y relación con el cliente. De ahí la proliferación de flagships, ampliaciones y reubicaciones en los principales ejes.
El informe recoge, por ejemplo, nuevas aperturas y ampliaciones en Passeig de Gràcia y un elevado interés de firmas internacionales por determinadas calles de Madrid y Barcelona.
El comercio electrónico no ha eliminado esa función. En muchos casos, la tienda física se integra dentro de una estrategia omnicanal en la que el establecimiento actúa también como escaparate de la marca.
El inquilino y el contrato importan tanto como la calle
Desde el punto de vista del inversor, la ubicación por sí sola no basta.
Dos locales similares pueden tener valores muy distintos dependiendo del operador que los ocupa, la duración del contrato, la renta vigente, las garantías o las condiciones de actualización.
También importa que la renta sea sostenible. Un alquiler elevado puede resultar atractivo mientras el contrato está vigente, pero si el inquilino abandona y el mercado no admite ese nivel de renta, el valor del activo puede verse afectado.
Por eso, analizar retail exige mirar tanto el inmueble como la calidad del flujo de ingresos que genera.
Prime no significa buena inversión a cualquier precio
Los datos de Gesvalt muestran que las mejores calles comerciales continúan reuniendo atributos difíciles de encontrar en otros activos: alta ocupación, escasez de producto y demanda de operadores.
Pero esas mismas características suelen reflejarse en precios elevados y yields comprimidas.
La principal lección inversora es, por tanto, similar a la de otros segmentos inmobiliarios: un buen mercado no convierte cualquier activo en una buena inversión.
En high street, la ciudad importa, pero también la calle. La calle importa, pero también el tramo. Y, una vez elegido el local, siguen siendo decisivos el inquilino, el contrato, la renta y el precio de entrada.
Ahí está precisamente la diferencia entre comprar un local comercial y comprar un activo realmente prime.
