Retail inmobiliario 2025: inversión, transformación y nuevas tendencias
Hasta septiembre de 2025, la inversión directa en activos inmobiliarios del segmento retail alcanzó 1.919 millones de euros, según el informe Retail en España de la consultora Savills. Si se cumplen las previsiones, el año cerrará con un volumen de inversión récord desde 2019, superando los 2.700 millones de euros, por encima de la media histórica.
Una tendencia que confirma CBRE, que cifra la inversión en 1.935 millones hasta septiembre, un 15% más que en el mismo periodo de 2024. El retail representa ya el 15% del total del capital invertido en inmobiliario, que asciende a 12.900 millones de euros, consolidándose como uno de los tres segmentos más activos junto con Living y Hoteles.
El repunte del capital destinado al retail se explica, en buena medida, por un aumento de las operaciones en centros comerciales y el creciente interés del capital internacional, junto con un incremento en el tamaño medio de las transacciones. Según CBRE, el perfil core se consolida y las socimis lideran la inversión con un 41% del volumen total, seguidas por los SCPI franceses y los fondos anglosajones. Al mismo tiempo, la inversión privada se profesionaliza mediante vehículos especializados en centros comerciales, mientras el inversor institucional vuelve a mirar con interés los locales comerciales.
Centros comerciales: el gran motor del retail inmobiliario
De acuerdo con Savills, los centros comerciales concentran el 57% del total de la inversión, manteniéndose como el principal foco de interés. Las medianas superficies representan el 9%, los supermercados el 10% y los locales comerciales el 24%.
Si se excluyen los locales, la inversión en retail alcanza 1.448 millones de euros, de los cuales 1.080 millones corresponden a centros comerciales, en línea con la tendencia iniciada el año anterior y en niveles previos a la pandemia. Por su parte, la inversión en locales comerciales ya supera en más de un 15% el total de 2024 -que cerró en 409 millones-, y Savills prevé que alcance 800 millones de euros al cierre del ejercicio.
Tecnología, impulsora de la transformación en retail
El retail no solo evoluciona desde la óptica de la inversión, sino también desde su propio modelo operativo. Los cambios tecnológicos, sociales y demográficos están redefiniendo la relación entre marca, espacio y consumidor. El libro Revolución Retail (ESIC Editorial) analiza algunos de los paradigmas tecnológicos que están marcando este nuevo escenario:
- La transformación digital ya no es una opción: es una condición de supervivencia. La inteligencia artificial, el comercio electrónico y los nuevos medios de pago han alterado los hábitos de consumo, obligando a las marcas a adoptar una estrategia omnicanal que integre tiendas físicas, plataformas online y redes sociales.
- La automatización de la cadena de suministro también redefine el sector. Grandes operadores como Amazon o Carrefour incorporan inteligencia artificial y robótica para prever la demanda, optimizar inventarios y reducir desperdicios. El resultado: más eficiencia y un servicio al cliente más rápido.
- La personalización es otro de los pilares. Marcas como Sephora utilizan algoritmos para ofrecer recomendaciones personalizadas y experiencias inmersivas con realidad aumentada, que permiten probar productos antes de comprarlos.
- Los nuevos métodos de pago se convierten en ventaja competitiva. Soluciones sin contacto, billeteras digitales e incluso criptomonedas agilizan las transacciones. Starbucks, por ejemplo, ha convertido su app de pagos en una herramienta de fidelización que genera comunidad.
Transformación cultural y experiencial
El informe Retail Trends 2025 de Savills subraya que la próxima gran transformación será cultural y experiencial. El consumidor ya no compra solo productos: busca identidad, coherencia y emoción. Estas son alguna de sus conclusiones:
- La generación Z encarna este cambio. Su consumo es emocional y consciente. No compra por impulso, compra para definirse. Busca autenticidad y marcas sin filtros. Más del 80% consulta redes sociales antes de comprar, y considera que hacer cola en una tienda icónica forma parte de la experiencia.
- Las marcas, por su parte, deben ofrecer una experiencia fluida, sin fricciones entre el entorno digital y físico. El 79% de los consumidores valora la coherencia entre ambos canales y el 73% de los retailers considera la transformación digital como prioridad estratégica. La narrativa de marca debe sostenerse con la misma solidez en una web que en una flagship store.
- El concepto de especialidad gana protagonismo. Negocios centrados en un solo producto logran crear comunidad y fidelización. En ellos, la venta se convierte en experiencia y la experiencia, en identidad.
- Las tiendas físicas evolucionan hacia espacios conceptuales e inmersivos. En 2024, el 81% de los consumidores españoles modificó sus hábitos de compra buscando experiencias más personalizadas. Un 2% de las compras online termina en visitas a tiendas físicas, lo que demuestra la interdependencia entre ambos canales. Las marcas deben diseñar espacios donde la emoción y la tecnología se den la mano.
Un sector que se reinventa
El retail inmobiliario vive un momento de transición apasionante. La inversión crece, los actores se diversifican y las tiendas se transforman en escenarios donde la experiencia manda. Los espacios físicos ya no son solo puntos de venta: son plataformas de conexión emocional y cultural entre marca y consumidor. En ese cruce entre capital, tecnología y creatividad se escribe la nueva hoja de ruta del comercio en España.
