La transformation du commerce de détail n’a pas fait disparaître l’attrait des meilleures rues commerçantes. Au contraire : sur nombre des principaux axes commerciaux urbains, la disponibilité des locaux reste très limitée, les enseignes se disputent certains emplacements et les investisseurs continuent de s’intéresser à une catégorie d’actifs difficile à reproduire.
Le Rapport High Street 2024 de Gesvalt et aRetail, publié en 2025, permet de comprendre pourquoi. L’étude analyse les principales rues commerçantes de villes espagnoles et portugaises à partir de critères tels que la fréquentation piétonne, le taux d’occupation, les loyers et les rendements exigés par les acquéreurs.
La conclusion n’est pas que tout local commercial constitue un investissement attractif, mais que les meilleurs actifs situés dans les meilleurs tronçons présentent des caractéristiques très différentes de celles des emplacements commerciaux secondaires.
Qu’est-ce qui distingue un local commercial prime ?
Dans le commerce de détail, prime ne signifie pas simplement être situé en centre-ville.
Les meilleurs emplacements réunissent une forte fréquentation piétonne, de la visibilité, de l’accessibilité, un pouvoir d’achat élevé, une concentration d’enseignes et une offre limitée de locaux comparables. Le micro-emplacement compte également : deux biens situés dans la même rue peuvent afficher des performances très différentes selon le tronçon, la façade ou le flux de piétons.
Cette combinaison explique pourquoi certaines rues commerçantes conservent des taux d’occupation particulièrement élevés.
À Madrid, par exemple, les rues Preciados et Fuencarral ne comptaient aucun local disponible dans l’échantillon analysé par Gesvalt, tandis que la rue Serrano affichait un taux de disponibilité d’à peine 1 %.
À Barcelone, le Passeig de Gràcia présentait également une disponibilité proche de 2 %.
La rareté de l’offre fait partie de la valeur
L’une des particularités du high street est la difficulté d’augmenter l’offre d’emplacements réellement prime.
De nouveaux axes commerciaux peuvent apparaître et des immeubles peuvent être rénovés, mais reproduire un emplacement bénéficiant d’une fréquentation, d’une visibilité et d’une concentration d’enseignes comparables n’est pas simple. Cette rareté contribue à expliquer pourquoi certains locaux continuent d’attirer aussi bien les exploitants que les investisseurs.
Par ailleurs, une forte demande ne se traduit pas nécessairement par un grand nombre de transactions.
À Bilbao, par exemple, Gesvalt souligne que les transactions sur Gran Vía ont été très limitées, car une grande partie des biens reste détenue par un petit nombre de propriétaires. Une situation similaire s’observe à Málaga, dans la rue Marqués de Larios, où la rareté des biens disponibles limite les transactions malgré l’intérêt des investisseurs.
Ainsi, un faible volume de transactions peut résulter d’un manque d’offre et non d’une absence de demande.
La qualité se reflète également dans les prix
L’attrait des meilleurs emplacements a une contrepartie : les acquéreurs acceptent généralement un rendement initial plus faible.
Le rapport situe les rendements indicatifs de la rue Serrano autour de 3,3 % à 3,5 %, tandis que ceux du Passeig de Gràcia se situent approximativement entre 3,3 % et 3,75 %. Sur d’autres axes, les rendements exigés sont plus élevés : la rue Pelai se situe par exemple entre 4,25 % et 4,75 %.
À Madrid, le rapport mentionne également des transactions conclues dans la rue Serrano autour de 3,4 %. Cette compression des rendements reflète le prix que les investisseurs sont disposés à payer pour des caractéristiques telles que l’emplacement, la rareté et la qualité du bien.
Un actif très recherché n’offre donc pas nécessairement un rendement initial supérieur. C’est souvent l’inverse.
Le magasin physique remplit d’autres fonctions que la vente
La demande pour ces locaux ne dépend pas uniquement des ventes réalisées à l’intérieur du magasin.
Pour de nombreuses enseignes, un établissement situé dans un emplacement prime joue également un rôle de visibilité, de positionnement et de relation client. D’où la multiplication des flagship stores, des agrandissements et des transferts vers les principaux axes commerciaux.
Le rapport relève, par exemple, de nouvelles ouvertures et des agrandissements sur le Passeig de Gràcia, ainsi qu’un fort intérêt des enseignes internationales pour certaines rues de Madrid et de Barcelone.
Le commerce électronique n’a pas supprimé cette fonction. Dans de nombreux cas, le magasin physique s’intègre dans une stratégie omnicanale où il sert également de vitrine à la marque.
Le locataire et le bail comptent autant que la rue
Du point de vue de l’investisseur, l’emplacement ne suffit pas.
Deux locaux similaires peuvent afficher des valeurs très différentes selon l’enseigne qui les occupe, la durée du bail, le loyer en vigueur, les garanties ou les modalités de révision du loyer.
Il est également important que le loyer soit soutenable. Un loyer élevé peut sembler attractif tant que le bail est en vigueur, mais si le locataire part et que le marché ne peut pas supporter ce niveau de loyer, la valeur de l’actif peut en pâtir.
L’analyse d’un investissement commercial exige donc d’examiner à la fois le bien immobilier et la qualité des revenus qu’il génère.
Prime ne signifie pas bon investissement à n’importe quel prix
Les données de Gesvalt montrent que les meilleures rues commerçantes continuent de réunir des caractéristiques difficiles à trouver dans d’autres actifs : des taux d’occupation élevés, une offre rare et une forte demande des enseignes.
Mais ces mêmes caractéristiques se reflètent généralement dans des prix élevés et des rendements comprimés.
La principale leçon pour l’investisseur est donc comparable à celle d’autres segments immobiliers : un marché porteur ne fait pas automatiquement de chaque actif un bon investissement.
Dans le high street, la ville compte, mais la rue aussi. La rue compte, mais le tronçon également. Et une fois le local choisi, le locataire, le bail, le loyer et le prix d’acquisition restent déterminants.
C’est précisément ce qui distingue l’achat d’un local commercial de l’acquisition d’un actif véritablement prime.
