En ambos casos, se trata de reunir a muchos inversores para conceder financiación a un promotor inmobiliario para que pueda desarrollar un proyecto. Ambas modalidades ofrecen al pequeño inversor la posibilidad de lograr rentabilidades en el mercado inmobiliario, pero difieren en su estructura y beneficios. En este artículo te contamos las diferencias entre crowdfunding inmobiliario y crowdlending inmobiliario fundamentales.
Aunque el crowdlending inmobiliario es una modalidad del crowdfunding inmobiliario, aquí los separaremos. Así pues, ¿cómo funciona el crowdfunding?
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario es una forma de inversión participativa y, al mismo tiempo, una vía de financiación. La idea básica es sencilla: muchas personas se juntan para reunir, entre todos, el capital necesario para un proyecto inmobiliario. El promotor recibe esa financiación, mientras que los participantes se convierten, además, en inversores inmobiliarios. Al ser muchos, cada uno puede aportar poco dinero –en Urbanitae, la inversión mínima es de 500 euros–.
En las plataformas de crowdfunding inmobiliario, es frecuente reservar el término crowdfunding para los proyectos de equity. Es decir, para aquellos proyectos en los que los inversores entran en el capital del proyecto que financian.
Ejemplo de crowdfunding inmobiliario
Lo veremos con un ejemplo. Imagina que un promotor quiere levantar una promoción de viviendas en una zona atractiva en la que ya existe un interés comercial. Para las obras, el promotor pedirá financiación a los bancos. Pero antes necesita completar la compra del suelo, y necesita capital. Como los bancos no suelen entrar en esta fase del proyecto, el promotor recurre a una plataforma de crowdfunding inmobiliario.
En estos proyectos, inversores y promotor se convierten en socios y accionistas de una misma sociedad (una SPV creada a tal efecto). Como tales socios, asumen el mismo riesgo y comparten la rentabilidad que se genere una vez concluya el proyecto. En los proyectos de equity crowdfunding, las rentabilidades objetivo son las típicas de la promoción inmobiliaria, es decir, entre un 15 y un 20% anual.
¿Qué es el crowdlending inmobiliario?
En el caso del crowdlending, las necesidades del promotor son algo diferentes. El promotor está buscando financiación vía deuda, pero el banco o bien no se la ha concedido o bien podría tardar demasiado en hacerlo. ¿Por qué? En promociones de menor tamaño, el banco estudia mucho la operación antes de prestar financiación, ya que es posible que no le salga a cuenta. Máxime cuando, a diferencia de lo que pasaba antes de 2019, el banco no se queda automáticamente con las hipotecas de los compradores de las viviendas de la promoción.
¿Cómo funciona el crowdlending inmobiliario?
En estos proyectos de deuda, los inversores se convierten en prestamistas del promotor: sus aportaciones también se reúnen en una SPV, que es la que concede el préstamo, generalmente a tipo fijo. Transcurrido el plazo fijado, el promotor devuelve el capital a los inversores, más los intereses devengados.
Diferencias entre crowdlending inmobiliario y crowdfunding inmobiliario
Ya hemos visto que tanto el crowdfunding como el crowdlending son fórmulas de financiación alternativa, en este caso, a promotores inmobiliarios con necesidades diferentes. Pero ¿cuáles son las implicaciones para el inversor?
Rentabilidad
Al entrar en una fase más temprana del proyecto, los inversores en equity crowdfunding asumen más riesgos que en el crowdlending inmobiliario. Por ello, las rentabilidades son mayores, en concreto, entre un 50 y un 100% superiores: esta es una de las más claras ventajas del crowdfunding.
Riesgo
Para obtener rentabilidad en un proyecto de crowdfunding inmobiliario, hay que esperar a su conclusión: la promoción tiene que construirse por completo y venderse por completo. Una vez entregadas las nuevas viviendas a sus propietarios, es cuando se procede a disolver la sociedad creada ad hoc para el proyecto y repartir los beneficios entre sus accionistas, siempre en proporción a su aportación.
Los riesgos son varios. Es posible que los precios de venta estimados resulten ser demasiado altos y haya que bajarlos para vender las viviendas: un menor precio de venta hará bajar la rentabilidad final. Un retraso en las ventas podría acarrear un retraso en la concesión del préstamo promotor y, por tanto, en el plazo del proyecto. También puede ocurrir que los costes de construcción suban y encarezcan la obra, afectando a la rentabilidad.
Sin embargo, en los proyectos de deuda, el riesgo es menor porque la obtención de la rentabilidad no depende del éxito del proyecto: son las primeras ventas las que pagan el préstamo. En el caso del equity es al revés, las últimas ventas son las que generan el beneficio.
Garantías
Entre las desventajas del crowdfunding inmobiliario está la falta de garantías específicas. En los proyectos de crowdlending, el contrato de préstamo establece garantías para asegurar la devolución del capital. Por lo general, el valor del préstamo (loan-to-value o LTV) nunca supera el 65-70% del valor del activo. Es habitual tomar hipoteca de primer rango sobre el activo: en caso de impago, los inversores se quedan con el inmueble. Y como el LTV es bajo, su venta generaría capital suficiente para devolver el principal y los intereses.
También es frecuente pignorar las acciones de la sociedad, por lo que, en caso de impago, los inversores se convierten igualmente en propietarios de las acciones.
Plazo
Una de las ventajas del crowdlending inmobiliario es que el plazo del proyecto es menor. Es decir, hay que esperar menos para recuperar la inversión. Hablamos de plazos entre 12 y 24 meses. En los proyectos de equity crowdfunding, los plazos son más largos –y sujetos a más variaciones–: suelen estar entre los 18 y los 36 meses.
Una vez que ya sabes las principales diferencias entre crowdlending y crowdfunding inmobiliario, puedes decidir si tu perfil de inversor se ajusta más a una u otra modalidad. Lo normal es que las plataformas de crowdfunding se especialicen en una de ellas. Aunque más centrada en el equity, Urbanitae te permite invertir en proyectos de ambos tipos, con buenos resultados: 16% de rentabilidad media y 0% de proyectos con pérdidas.
