Le piattaforme di finanziamento partecipativo immobiliare permettono di accedere a progetti immobiliari con importi molto inferiori rispetto a quelli necessari per acquistare direttamente un immobile. Questo facilita la possibilità di distribuire il capitale tra diverse operazioni e partecipare a strategie che, altrimenti, resterebbero fuori dalla portata di molti investitori.
Ma quando un’opportunità annuncia una determinata redditività, la cifra da sola dice poco. L’importante è capire da dove proviene quel rendimento, quali condizioni devono essere soddisfatte per raggiungerlo, per quanto tempo il capitale resterà impegnato e cosa può accadere se il progetto non evolve come previsto.
Per questo, confrontare le piattaforme soltanto in base alla percentuale più alta può portare a conclusioni sbagliate. La domanda corretta non è chi “paga di più”, ma quale rischio richiede ogni progetto per poter aspirare a quel rendimento.
La redditività di una piattaforma non esiste in astratto
Una stessa piattaforma può pubblicare progetti con strutture, durate e rischi molto diversi.
Possono esserci operazioni di debito con interessi contrattuali, progetti di equity con un TIR obiettivo o strategie con diversi livelli di leva finanziaria e orizzonti di uscita.
Per questo, parlare della “redditività di una piattaforma” semplifica troppo. La redditività corrisponde a ogni investimento concreto e deve essere analizzata insieme alla sua struttura.
Conviene anche distinguere tre concetti che spesso vengono confusi.
Nel debito, l’investitore può conoscere in anticipo l’interesse contrattuale. Questo non significa che il suo incasso sia garantito: dipende dalla capacità del mutuatario di rimborsare il prestito.
Nell’equity, la redditività viene solitamente espressa mediante un TIR obiettivo o una stima di rendimento. Questa cifra dipende dal risultato finale del progetto e può risultare superiore o inferiore a quanto previsto.
E solo quando un’operazione è conclusa si può parlare propriamente di redditività realizzata.
Da dove proviene la redditività nel debito
Nei progetti di debito, l’investitore finanzia il promotore in cambio di interessi concordati.
La redditività offerta non deve essere analizzata in modo isolato. Un interesse più elevato può rispondere, tra gli altri fattori, a una struttura con maggiore rischio di credito, minore protezione o una posizione di rimborso più subordinata.
Per questo, prima di concentrarsi sulla percentuale, conviene capire da dove arriverà il denaro per rimborsare il prestito. La fonte di rimborso può essere, ad esempio, la vendita di abitazioni, un rifinanziamento bancario o i ricavi generati dall’asset stesso.
Conta anche il rango del debito. Un finanziamento senior ha priorità di rimborso rispetto al debito subordinato, mentre le garanzie — come un’ipoteca o determinati pegni — possono offrire una protezione aggiuntiva senza eliminare il rischio di perdita.
Indicatori come il LTV, che mette in relazione il debito con il valore dell’asset, o il LTC, che lo confronta con il costo totale del progetto, aiutano a capire quale margine di sicurezza esiste all’interno dell’operazione.
Per approfondire questo tipo di strutture, puoi consultare la nostra guida su come investire nel crowdlending immobiliare.
Da dove proviene la redditività nell’equity
Nell’equity, l’investitore partecipa al capitale del progetto e il suo risultato non è fissato in anticipo.
La redditività dipende da variabili come il prezzo di acquisto del terreno o dell’asset, i costi di costruzione o ristrutturazione, il livello di finanziamento, il ritmo delle vendite e il prezzo ottenuto all’uscita.
In questo caso, un TIR elevato può riflettere un’importante aspettativa di creazione di valore, ma anche una maggiore dipendenza dal fatto che il progetto venga eseguito nei tempi previsti e che il mercato sia favorevole.
Per questo, oltre alla redditività obiettivo, conviene analizzare:
- quanto apporta il promotore;
- quale margine ha il progetto;
- quale livello di leva finanziaria esiste;
- quali prevendite o contratti sono presenti;
- e qual è la strategia di uscita.
Anche la durata conta. Due progetti con un guadagno totale simile possono presentare TIR molto diversi se uno si completa molto prima dell’altro.
Una percentuale più alta non implica un’opportunità migliore
Una delle tentazioni più abituali quando si confrontano progetti è ordinare le opportunità in base alla redditività attesa.
Ma un rendimento atteso più elevato di solito richiede di capire quale rischio aggiuntivo si cela dietro.
Nel debito, una redditività superiore può essere associata a una minore priorità di rimborso, a una maggiore leva finanziaria o a una fonte di rimborso meno sicura.
Nell’equity, può dipendere da ipotesi più esigenti su vendite, prezzi, costi o tempi.
Per questo, un’operazione al 12% non è automaticamente migliore di un’altra al 9%. Può semplicemente richiedere di assumere maggiore incertezza per ottenere quel differenziale.
Il confronto corretto non riguarda solo la redditività, ma la redditività in relazione a rischio, durata e illiquidità.
Anche la durata e la liquidità contano
Il finanziamento partecipativo immobiliare implica solitamente impegnare il capitale per mesi o anni.
Nel debito può esistere una scadenza contrattuale. Nell’equity, invece, di solito si parla di un termine stimato fino alla vendita o alla chiusura del progetto.
In entrambi i casi possono verificarsi ritardi.
Per questo, una redditività interessante deve essere valutata anche tenendo conto di quanto tempo il denaro resterà immobilizzato e quali possibilità esistono di uscire prima.
Ottenere un determinato rendimento in un asset liquido non è la stessa cosa che ottenerlo in un investimento privato senza un mercato secondario sufficientemente sviluppato.
La liquidità non rende un investimento migliore o peggiore di per sé, ma fa parte del prezzo che l’investitore paga per accedere a determinate opportunità.
Cosa osservare nella piattaforma, nel promotore e nel progetto
Analizzare un investimento di finanziamento partecipativo richiede di osservare tre livelli distinti.
Il primo è la piattaforma. Conviene verificarne l’autorizzazione, il track record, il volume finanziato, i progetti chiusi, le informazioni disponibili e il modo in cui gestisce eventuali criticità.
Il secondo è il promotore. Contano la sua esperienza, solvibilità, storico e il capitale che apporta all’operazione. Un maggiore apporto di fondi propri può migliorare l’allineamento degli interessi, anche se non garantisce il risultato.
Il terzo è il progetto. Qui rientrano la posizione, il tipo di asset, il budget, le vendite previste, il finanziamento, le garanzie, la durata e la strategia di uscita.
Una piattaforma può svolgere un’analisi preliminare e strutturare l’operazione, ma questo non elimina il rischio di esecuzione né determina da solo la redditività finale.
Regolamentazione: importante, ma non sufficiente
Il finanziamento partecipativo è soggetto a un quadro normativo specifico nell’Unione Europea. In Spagna, le piattaforme devono essere autorizzate o abilitate a prestare questi servizi e possono essere consultate nei registri ufficiali corrispondenti.
Questa supervisione offre un quadro di protezione per l’investitore, ma conviene capire cosa significa.
Il fatto che una piattaforma sia regolamentata non implica che il regolatore approvi ogni progetto, garantisca la redditività prevista o assicuri la restituzione del capitale.
La regolamentazione tutela il funzionamento e gli obblighi della piattaforma. Il rischio economico di ogni investimento continua a ricadere sul progetto.
Costi, fiscalità e redditività netta
Un altro aspetto che non dovrebbe essere trascurato è se la redditività mostrata sia espressa prima o dopo determinati costi.
Conviene verificare se esistono commissioni per l’investitore, costi associati alla struttura o qualsiasi altro elemento che possa ridurre il rendimento effettivo.
Inoltre, la redditività lorda non equivale alla redditività netta dopo le imposte.
Per questo, due progetti con la stessa percentuale annunciata possono generare risultati diversi per l’investitore una volta considerati durata, costi e fiscalità.
Non scegliere la piattaforma in base alla percentuale più alta
Le piattaforme di finanziamento partecipativo possono far parte di un portafoglio diversificato e facilitare l’accesso a diversi progetti immobiliari con importi ridotti.
Ma questa accessibilità non elimina i rischi di perdita, ritardo o illiquidità.
Il modo migliore per confrontare le opportunità non è chiedersi quale piattaforma mostri le cifre più alte, ma capire come viene generato il rendimento, quali condizioni devono essere soddisfatte e quale protezione esiste se lo scenario cambia.
Nel finanziamento partecipativo immobiliare, una buona redditività non è semplicemente una cifra elevata. È quella il cui livello di rendimento risulta comprensibile in relazione al rischio, alla durata e alla struttura dell’operazione.
