As plataformas de financiamento participativo imobiliário permitem aceder a projetos imobiliários com montantes muito inferiores aos necessários para comprar diretamente um imóvel. Isto facilita repartir o capital por várias operações e participar em estratégias que, de outra forma, ficariam fora do alcance de muitos investidores.
Mas quando uma oportunidade anuncia uma determinada rentabilidade, o número por si só diz pouco. O importante é compreender de onde vem esse retorno, que condições têm de se cumprir para o alcançar, durante quanto tempo o capital ficará comprometido e o que pode acontecer se o projeto não evoluir como previsto.
Por isso, comparar plataformas apenas pela percentagem mais elevada pode levar a conclusões erradas. A pergunta correta não é quem “paga mais”, mas que risco exige assumir cada projeto para aspirar a esse retorno.
A rentabilidade de uma plataforma não existe em abstrato
Uma mesma plataforma pode publicar projetos com estruturas, prazos e riscos muito diferentes.
Pode haver operações de dívida com juros contratuais, projetos de equity com uma TIR objetivo ou estratégias com diferentes níveis de alavancagem e horizontes de saída.
Por isso, falar da “rentabilidade de uma plataforma” simplifica demasiado. A rentabilidade corresponde a cada investimento concreto e deve ser analisada juntamente com a sua estrutura.
Também convém distinguir três conceitos que muitas vezes se confundem.
Na dívida, o investidor pode conhecer antecipadamente o juro contratual. Isso não significa que o seu recebimento esteja garantido: depende da capacidade do mutuário para devolver o empréstimo.
No equity, a rentabilidade costuma ser expressa através de uma TIR objetivo ou de uma estimativa de retorno. Esse número depende do resultado final do projeto e pode ficar acima ou abaixo do previsto.
E só quando uma operação termina se pode falar propriamente de rentabilidade realizada.
De onde vem a rentabilidade na dívida
Nos projetos de dívida, o investidor financia o promotor em troca de juros acordados.
A rentabilidade oferecida não deve ser analisada de forma isolada. Um juro mais elevado pode responder, entre outros fatores, a uma estrutura com maior risco de crédito, menor proteção ou uma posição de recebimento mais subordinada.
Por isso, antes de olhar para a percentagem, convém compreender de onde virá o dinheiro para devolver o empréstimo. A fonte de reembolso pode ser, por exemplo, a venda de habitações, um refinanciamento bancário ou os rendimentos gerados pelo próprio ativo.
Também importa o grau da dívida. Um financiamento sénior tem prioridade de recebimento face à dívida subordinada, enquanto as garantias — como uma hipoteca ou determinados penhores — podem acrescentar proteção adicional sem eliminar o risco de perda.
Rácios como o LTV, que relaciona a dívida com o valor do ativo, ou o LTC, que a compara com o custo total do projeto, ajudam a compreender que margem de segurança existe dentro da operação.
Se quiseres aprofundar este tipo de estruturas, podes consultar o nosso guia sobre como investir em crowdlending imobiliário.
De onde vem a rentabilidade no equity
No equity, o investidor participa no capital do projeto e o seu resultado não está definido antecipadamente.
A rentabilidade depende de variáveis como o preço de compra do terreno ou do ativo, os custos de construção ou reabilitação, o nível de financiamento, o ritmo de vendas e o preço obtido na saída.
Aqui, uma TIR elevada pode refletir uma expectativa de criação de valor importante, mas também uma maior dependência de que o projeto seja executado dentro do prazo e de que o mercado acompanhe.
Por isso, além da rentabilidade objetivo, convém analisar:
- quanto aporta o promotor;
- que margem tem o projeto;
- que nível de alavancagem existe;
- que pré-vendas ou contratos existem;
- e qual é a estratégia de saída.
O prazo também importa. Dois projetos com um ganho total semelhante podem apresentar TIR muito diferentes se um for concluído muito antes do outro.
Uma percentagem mais elevada não implica uma oportunidade melhor
Uma das tentações mais habituais ao comparar projetos é ordenar as oportunidades pela rentabilidade esperada.
Mas um retorno esperado mais elevado costuma exigir compreender que risco adicional existe por detrás.
Na dívida, uma rentabilidade superior pode estar associada a menor prioridade de recebimento, maior alavancagem ou uma fonte de reembolso menos segura.
No equity, pode depender de hipóteses mais exigentes sobre vendas, preços, custos ou prazos.
Por isso, uma operação a 12% não é automaticamente melhor do que outra a 9%. Pode simplesmente exigir assumir mais incerteza para obter esse diferencial.
A comparação correta não é apenas de rentabilidade, mas de rentabilidade em relação com o risco, o prazo e a iliquidez.
O prazo e a liquidez também contam
O financiamento participativo imobiliário costuma implicar comprometer o capital durante meses ou anos.
Na dívida, pode existir um vencimento contratual. No equity, pelo contrário, costuma falar-se de um prazo estimado até à venda ou ao encerramento do projeto.
Em ambos os casos podem ocorrer atrasos.
Por isso, uma rentabilidade atrativa deve ser avaliada também tendo em conta durante quanto tempo o dinheiro permanecerá imobilizado e que possibilidades existem de sair antes.
Não é o mesmo obter um determinado retorno num ativo líquido ou fazê-lo num investimento privado sem um mercado secundário suficientemente desenvolvido.
A liquidez não torna uma investimento melhor ou pior por si só, mas faz parte do preço que o investidor paga para aceder a determinadas oportunidades.
O que observar na plataforma, no promotor e no projeto
Analisar um investimento de financiamento participativo exige olhar para três níveis distintos.
O primeiro é a plataforma. Convém verificar a sua autorização, trajetória, volume financiado, projetos encerrados, informação disponível e forma de gerir incidências.
O segundo é o promotor. Importam a sua experiência, solvência, histórico e o capital que aporta à operação. Um maior aporte de fundos próprios pode melhorar o alinhamento de interesses, embora não garanta o resultado.
O terceiro é o projeto. Aqui entram a localização, o tipo de ativo, o orçamento, as vendas previstas, o financiamento, as garantias, o prazo e a estratégia de saída.
Uma plataforma pode realizar uma análise prévia e estruturar a operação, mas isso não elimina o risco de execução nem determina, por si só, a rentabilidade final.
Regulação: importante, mas não suficiente
O financiamento participativo está sujeito a um enquadramento regulatório específico na União Europeia. Em Espanha, as plataformas devem estar autorizadas ou habilitadas para prestar estes serviços e podem ser consultadas nos registos oficiais correspondentes.
Esta supervisão oferece um quadro de proteção ao investidor, mas convém compreender o que isso significa.
O facto de uma plataforma estar regulada não implica que o regulador aprove cada projeto, garanta a rentabilidade prevista ou assegure a devolução do capital.
A regulação protege o funcionamento e as obrigações da plataforma. O risco económico de cada investimento continua a recair sobre o projeto.
Custos, fiscalidade e rentabilidade líquida
Outro aspeto que não deve ser ignorado é se a rentabilidade apresentada é expressa antes ou depois de determinados custos.
Convém rever se existem comissões para o investidor, despesas associadas à estrutura ou qualquer outro elemento que possa reduzir o retorno efetivo.
Além disso, a rentabilidade bruta não equivale à rentabilidade líquida depois de impostos.
Por isso, dois projetos com a mesma percentagem anunciada podem gerar resultados diferentes para o investidor depois de considerados prazo, custos e fiscalidade.
Não escolhas a plataforma pela percentagem mais elevada
As plataformas de financiamento participativo podem fazer parte de uma carteira diversificada e facilitar o acesso a diferentes projetos imobiliários com montantes reduzidos.
Mas essa acessibilidade não elimina os riscos de perda, atraso ou iliquidez.
A melhor forma de comparar oportunidades não é perguntar que plataforma mostra os números mais elevados, mas compreender como é gerado o retorno, que condições têm de se cumprir e que proteção existe se o cenário mudar.
No financiamento participativo imobiliário, uma boa rentabilidade não é simplesmente um número elevado. É aquela cujo nível de retorno é compreensível em relação com o risco, o prazo e a estrutura da operação.
