Plattformen für Immobilien-Crowdfunding ermöglichen den Zugang zu Immobilienprojekten mit deutlich geringeren Beträgen als denen, die für den direkten Kauf einer Immobilie erforderlich wären. Das erleichtert es, das Kapital auf mehrere Transaktionen zu verteilen und an Strategien teilzunehmen, die für viele Anleger sonst außer Reichweite wären.
Wenn eine Gelegenheit jedoch eine bestimmte Rendite ankündigt, sagt die Zahl allein nur wenig aus. Entscheidend ist zu verstehen, woher diese Rendite stammt, welche Bedingungen erfüllt sein müssen, um sie zu erreichen, wie lange das Kapital gebunden bleibt und was passieren kann, wenn sich das Projekt nicht wie geplant entwickelt.
Deshalb kann ein Vergleich von Plattformen allein anhand des höchsten Prozentsatzes zu falschen Schlussfolgerungen führen. Die richtige Frage lautet nicht, wer „mehr zahlt“, sondern welches Risiko jedes Projekt erfordert, um diese Rendite anzustreben.
Die Rendite einer Plattform existiert nicht abstrakt
Dieselbe Plattform kann Projekte mit sehr unterschiedlichen Strukturen, Laufzeiten und Risiken veröffentlichen.
Es kann Fremdkapitaltransaktionen mit vertraglichen Zinsen, Equity-Projekte mit einer Ziel-IRR oder Strategien mit unterschiedlichen Verschuldungsgraden und Exit-Horizonten geben.
Deshalb ist es eine zu starke Vereinfachung, von der „Rendite einer Plattform“ zu sprechen. Die Rendite gehört zu jeder konkreten Investition und muss zusammen mit ihrer Struktur analysiert werden.
Außerdem ist es sinnvoll, drei Begriffe zu unterscheiden, die häufig verwechselt werden.
Bei Fremdkapital kann der Anleger den vertraglichen Zinssatz im Voraus kennen. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Zahlung garantiert ist: Sie hängt davon ab, ob der Darlehensnehmer das Darlehen zurückzahlen kann.
Bei Equity wird die Rendite in der Regel durch eine Ziel-IRR oder eine Renditeschätzung ausgedrückt. Diese Zahl hängt vom endgültigen Ergebnis des Projekts ab und kann über oder unter der Prognose liegen.
Und erst wenn eine Transaktion abgeschlossen ist, kann man im eigentlichen Sinne von einer realisierten Rendite sprechen.
Woher die Rendite bei Fremdkapital stammt
Bei Fremdkapitalprojekten finanziert der Anleger den Entwickler im Gegenzug für vereinbarte Zinsen.
Die angebotene Rendite sollte nicht isoliert analysiert werden. Ein höherer Zinssatz kann unter anderem auf eine Struktur mit höherem Kreditrisiko, geringerem Schutz oder einer nachrangigeren Rückzahlungsposition zurückzuführen sein.
Deshalb sollte man vor dem Blick auf den Prozentsatz verstehen, woher das Geld für die Rückzahlung des Darlehens kommen wird. Die Rückzahlungsquelle kann zum Beispiel der Verkauf von Wohnungen, eine Bankrefinanzierung oder die vom Asset selbst generierten Einnahmen sein.
Auch der Rang des Fremdkapitals ist wichtig. Eine Senior-Finanzierung hat Vorrang bei der Rückzahlung gegenüber nachrangigem Fremdkapital, während Sicherheiten — wie eine Hypothek oder bestimmte Verpfändungen — zusätzlichen Schutz bieten können, ohne das Verlustrisiko zu beseitigen.
Kennzahlen wie der LTV, der die Verschuldung ins Verhältnis zum Wert des Assets setzt, oder der LTC, der sie mit den Gesamtkosten des Projekts vergleicht, helfen zu verstehen, wie viel Sicherheitspuffer innerhalb der Transaktion besteht.
Wenn du tiefer in diese Art von Strukturen einsteigen möchtest, kannst du unseren Leitfaden darüber lesen, wie man in Immobilien-Crowdlending investiert.
Woher die Rendite bei Equity stammt
Bei Equity beteiligt sich der Anleger am Kapital des Projekts, und sein Ergebnis ist nicht im Voraus festgelegt.
Die Rendite hängt von Variablen wie dem Kaufpreis des Grundstücks oder Assets, den Bau- oder Sanierungskosten, dem Finanzierungsniveau, dem Verkaufstempo und dem beim Exit erzielten Preis ab.
Eine hohe IRR kann hier eine Erwartung erheblicher Wertschöpfung widerspiegeln, aber auch eine stärkere Abhängigkeit davon, dass das Projekt fristgerecht umgesetzt wird und der Markt mitspielt.
Deshalb sollte man neben der Zielrendite auch analysieren:
- wie viel der Entwickler einbringt;
- welche Marge das Projekt hat;
- welches Verschuldungsniveau besteht;
- welche Vorverkäufe oder Verträge vorhanden sind;
- und welche Exit-Strategie vorgesehen ist.
Auch die Laufzeit ist wichtig. Zwei Projekte mit einem ähnlichen Gesamtgewinn können sehr unterschiedliche IRRs aufweisen, wenn eines deutlich früher abgeschlossen wird als das andere.
Ein höherer Prozentsatz bedeutet nicht automatisch eine bessere Gelegenheit
Eine der häufigsten Versuchungen beim Vergleich von Projekten besteht darin, die Gelegenheiten nach erwarteter Rendite zu ordnen.
Aber eine höhere erwartete Rendite erfordert in der Regel zu verstehen, welches zusätzliche Risiko dahintersteht.
Bei Fremdkapital kann eine höhere Rendite mit einer geringeren Rückzahlungspriorität, höherer Verschuldung oder einer weniger sicheren Rückzahlungsquelle verbunden sein.
Bei Equity kann sie von anspruchsvolleren Annahmen zu Verkäufen, Preisen, Kosten oder Fristen abhängen.
Deshalb ist eine Transaktion mit 12 % nicht automatisch besser als eine mit 9 %. Sie kann einfach bedeuten, dass mehr Unsicherheit übernommen werden muss, um diesen Unterschied zu erzielen.
Der richtige Vergleich betrifft nicht nur die Rendite, sondern die Rendite im Verhältnis zu Risiko, Laufzeit und Illiquidität.
Laufzeit und Liquidität zählen ebenfalls
Immobilien-Crowdfunding bedeutet in der Regel, Kapital über Monate oder Jahre zu binden.
Bei Fremdkapital kann es eine vertragliche Fälligkeit geben. Bei Equity spricht man dagegen meist von einem geschätzten Zeitraum bis zum Verkauf oder Abschluss des Projekts.
In beiden Fällen kann es zu Verzögerungen kommen.
Deshalb sollte eine attraktive Rendite auch unter Berücksichtigung dessen bewertet werden, wie lange das Geld gebunden bleibt und welche Möglichkeiten bestehen, früher auszusteigen.
Es ist nicht dasselbe, eine bestimmte Rendite in einem liquiden Asset zu erzielen, wie in einer privaten Investition ohne ausreichend entwickelten Sekundärmarkt.
Liquidität macht eine Investition nicht an sich besser oder schlechter, aber sie ist Teil des Preises, den der Anleger zahlt, um Zugang zu bestimmten Gelegenheiten zu erhalten.
Worauf man bei Plattform, Entwickler und Projekt achten sollte
Die Analyse einer Crowdfunding-Investition erfordert den Blick auf drei verschiedene Ebenen.
Die erste ist die Plattform. Man sollte ihre Zulassung, Erfolgsbilanz, das finanzierte Volumen, abgeschlossene Projekte, die verfügbaren Informationen und den Umgang mit Vorfällen prüfen.
Die zweite ist der Entwickler. Wichtig sind seine Erfahrung, Solvenz, Erfolgsbilanz und das Kapital, das er in die Transaktion einbringt. Eine höhere Einbringung von Eigenmitteln kann die Interessengleichheit verbessern, garantiert aber nicht das Ergebnis.
Die dritte ist das Projekt. Hier zählen Lage, Asset-Typ, Budget, erwartete Verkäufe, Finanzierung, Sicherheiten, Laufzeit und Exit-Strategie.
Eine Plattform kann eine Voranalyse durchführen und die Transaktion strukturieren, aber das beseitigt weder das Ausführungsrisiko noch bestimmt es allein die endgültige Rendite.
Regulierung: wichtig, aber nicht ausreichend
Crowdfunding unterliegt in der Europäischen Union einem spezifischen regulatorischen Rahmen. In Spanien müssen Plattformen zugelassen oder befugt sein, diese Dienstleistungen zu erbringen, und können in den entsprechenden offiziellen Registern eingesehen werden.
Diese Aufsicht bietet einen Rahmen zum Schutz des Anlegers, aber es ist wichtig zu verstehen, was das bedeutet.
Dass eine Plattform reguliert ist, bedeutet nicht, dass die Aufsichtsbehörde jedes Projekt genehmigt, die erwartete Rendite garantiert oder die Rückzahlung des Kapitals sicherstellt.
Die Regulierung schützt den Betrieb und die Pflichten der Plattform. Das wirtschaftliche Risiko jeder Investition liegt weiterhin beim Projekt.
Kosten, Besteuerung und Nettorendite
Ein weiterer Aspekt, der nicht übersehen werden sollte, ist, ob die angezeigte Rendite vor oder nach bestimmten Kosten ausgedrückt wird.
Es ist sinnvoll zu prüfen, ob es Gebühren für den Anleger, mit der Struktur verbundene Kosten oder andere Elemente gibt, die die effektive Rendite verringern können.
Außerdem ist die Bruttorendite nicht gleich der Nettorendite nach Steuern.
Deshalb können zwei Projekte mit demselben angekündigten Prozentsatz für den Anleger unterschiedliche Ergebnisse erzeugen, sobald Laufzeit, Kosten und Besteuerung berücksichtigt werden.
Wähle die Plattform nicht nach dem höchsten Prozentsatz
Crowdfunding-Plattformen können Teil eines diversifizierten Portfolios sein und den Zugang zu verschiedenen Immobilienprojekten mit geringeren Beträgen erleichtern.
Diese Zugänglichkeit beseitigt jedoch nicht die Risiken von Verlust, Verzögerung oder Illiquidität.
Die beste Art, Gelegenheiten zu vergleichen, besteht nicht darin zu fragen, welche Plattform die höchsten Zahlen zeigt, sondern zu verstehen, wie die Rendite entsteht, welche Bedingungen erfüllt sein müssen und welcher Schutz besteht, wenn sich das Szenario ändert.
Im Immobilien-Crowdfunding ist eine gute Rendite nicht einfach eine hohe Zahl. Sie ist eine Rendite, deren Höhe im Verhältnis zu Risiko, Laufzeit und Struktur der Transaktion nachvollziehbar ist.
