Immobilien-Crowdfunding und Steuern: Was du wissen solltest

Immobilien-Crowdfunding hat sich als eine der zugänglichsten Möglichkeiten etabliert, in den Immobilienmarkt zu investieren, ohne gleich eine ganze Immobilie kaufen zu müssen.
Laut den neuesten Daten von Research Nester bewegte dieses Geschäft im Jahr 2025 weltweit 22,1 Milliarden US-Dollar und es wird erwartet, dass diese Zahl in den nächsten 10 Jahren über 900 Milliarden US-Dollar steigen wird.
Dank Plattformen für Schwarmfinanzierung kann jeder Investorin (auch Kleinanleger*innen) bereits mit kleinen Beträgen in Immobilienprojekte einsteigen und potenziell attraktive Renditen erzielen.
Immobilieninvestitionen erreichten 2025 ein Volumen von 17 Milliarden Euro, das sind 30 % mehr als im Vorjahr, laut Daten der Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI).
Wie jede Finanzanlage hat jedoch auch diese Form der Investition steuerliche Auswirkungen, die man kennen und korrekt managen sollte.

Was ist Immobilien-Crowdfunding?

Immobilien-Crowdfunding bedeutet die gemeinschaftliche Finanzierung von Immobilienprojekten über Online-Plattformen, die von der spanischen Wertpapieraufsicht CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) zugelassen sind.
Diese Plattformen bringen Projektentwickler, die Kapital benötigen, mit Investor*innen zusammen, die Geld beisteuern und dafür eine wirtschaftliche Gegenleistung erhalten (Zinsen oder Gewinnbeteiligung).

Es gibt zwei Hauptmodelle:

• Crowdlending (oder Debt-Crowdfunding): Investor*innen verleihen Geld (ähnlich einem Kredit) und erhalten regelmäßige Zinsen.
• Crowdequity: Investor*innen erwerben Anteile oder Aktien und beteiligen sich an den Gewinnen aus Verkauf oder Vermietung der Assets.

Wie wird Immobilien-Crowdfunding in Spanien besteuert?

Die häufigste Besteuerung (vor allem bei Zinsen oder regelmäßigen Erträgen) erfolgt als Erträge aus Kapitalvermögen (rendimientos de capital mobiliario) in der Spar-/Abgeltungsbasis der IRPF.
Das heißt, deine Gewinne aus Immobilien-Crowdfunding werden zu deinen übrigen Kapitaleinkünften (z. B. Dividenden, Kontozinsen, Festgeldzinsen) addiert und progressiv besteuert.

Das gilt, wenn du als Privatperson investierst. Bist du ein Unternehmen (juristische Person), werden die erzielten Gewinne nach dem allgemeinen Körperschaftsteuersatz besteuert (25 % für KMU).

Steuersätze

Die geltenden Stufen (Stand 2025) für die Spar-/Kapitalertragsbasis in Spanien sind:

Erträge aus Kapitalanlagen	Steuersatz
Bis 6.000 €	19 %
6.000 – 50.000 €	21 %
50.000 – 200.000 €	23 %
200.000 – 300.000 €	27 %
Mehr als 300.000 €	28 %

Diese Sätze sind progressiv und gelten für deine gesamten Kapitaleinkünfte (nicht nur für Crowdfunding).

Was musst du in der Steuererklärung angeben?

Zinsen und laufende Erträge

Wenn du Zinsen oder regelmäßige Erträge erhalten hast, musst du diese in deiner IRPF-Erklärung in den entsprechenden Feldern für Kapitalerträge angeben.
Wenn eine spanische Plattform automatisch Steuern einbehalten hat (retenciones), erscheinen diese in deinem Steuerzertifikat und werden von deiner Steuerschuld abgezogen.

Bei Investitionen über ausländische Plattformen gilt: Wenn der Wert der Vermögenswerte außerhalb Spaniens 50.000 € übersteigt, besteht die Pflicht zur Abgabe des Modelo 720.
Wenn du im Ursprungsland bereits Steuern bezahlt hast, kannst du ggf. eine Anrechnung wegen internationaler Doppelbesteuerung nutzen, sofern ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem jeweiligen Land besteht.

Veräußerungsgewinne

Wenn deine Investition Gewinne durch den Verkauf von Anteilen oder durch Gewinnverteilungen erzielt, gelten diese als Veräußerungsgewinne (ganancias patrimoniales) und werden ebenfalls in der Sparbasis nach denselben Stufen besteuert.

Kann ich Verluste verrechnen?

Ja. Wenn du in einem Projekt Verluste hattest, kannst du diese mit Gewinnen desselben Jahres verrechnen, wodurch sich deine steuerpflichtige Bemessungsgrundlage reduziert. Bleiben nach der Verrechnung Verluste übrig, kannst du sie in der Regel in die folgenden vier Jahre vortragen, um sie dort zu verrechnen.

Beispiele Schritt für Schritt

Beispiel 1: Crowdlending mit Zinsen

Stell dir vor, du hast 2025 erhalten:

• Crowdfunding-Zinsen: 4.000 €
• Zinsen aus Bankeinlage: 1.000 €

Gesamte Kapitaleinkünfte: 5.000 €

Beide Beträge werden addiert: 5.000 €.

• Anwendbarer Steuersatz: 19 % (weil es 6.000 € nicht übersteigt).
• Wenn die Plattform 19 % dieser Zinsen einbehalten hat (760 €), hätte sie diesen Betrag bereits abgeführt, und du musst es nur in der IRPF angeben, zahlst aber dafür keine zusätzlichen Steuern.

Beispiel 2: Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen

Angenommen, du verkaufst Anteile an einem Projekt und erzielst:

• Verkaufspreis: 10.000 €
• Ursprünglicher Kaufpreis: 8.000 €
• Netto-Gewinn: 2.000 €

Dieser Gewinn gilt als Veräußerungsgewinn und wird zu deinen übrigen Kapitaleinkünften addiert, um nach derselben progressiven Skala besteuert zu werden.

Gibt es spezielle Abzüge oder steuerliche Vorteile?

Im Gegensatz zu manchen Produkten wie privaten Altersvorsorgeplänen oder bestimmten Finanzinstrumenten hat Immobilien-Crowdfunding keine eigene spezielle Steuervergünstigung in der IRPF. Es wird wie andere Kapitaleinkünfte besteuert. Allerdings:
Wenn du nicht in Spanien steuerlich ansässig bist und Erträge aus spanischen Quellen erhältst, können feste Quellensteuern je nach Status und Land anfallen.

Einige Projekte können Kosten verursachen, die die steuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren, wenn sie ordnungsgemäß nachgewiesen sind.
Es ist empfehlenswert, die Steuerunterlagen jeder Plattform sorgfältig zu lesen.

Tipps für die korrekte Erklärung

Steuerunterlagen aufbewahren

Plattformen stellen meist ein jährliches Steuerzertifikat mit den einbehaltenen Steuern und den erzielten Erträgen bereit. Das ist zentral für deine Steuererklärung.

Erträge korrekt einordnen

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen:

• Zinsen (Kapitaleinkünfte)
• Veräußerungsgewinnen
• Möglichen verrechenbaren Verlusten

Professionelle Beratung erwägen

Aufgrund der Komplexität mancher Investments (insbesondere internationaler Strukturen oder Konstruktionen wie SOCIMIs und anderen Vehikeln) kann es sinnvoll sein, einen Steuerberaterin / Gestor mit Investment-Fokus einzuschalten.

Mit steuerlichem Wissen zu investieren hilft dir nicht nur, gesetzeskonform zu handeln, sondern auch, deine Rendite zu optimieren.