Crowdfunding immobiliare e tasse: quello che devi sapere

Il crowdfunding immobiliare si è affermato come uno dei modi più accessibili per investire nel mattone senza dover acquistare un immobile intero.
Secondo gli ultimi dati di Research Nester, questo settore ha mosso 22,1 miliardi di dollari in tutto il mondo nel 2025 e si prevede che nei prossimi 10 anni questa cifra supererà i 900 miliardi.
Grazie alle piattaforme di finanziamento partecipativo, qualsiasi investitore (anche il piccolo risparmiatore) può accedere a progetti immobiliari con importi minimi bassi e ottenere rendimenti potenzialmente interessanti.
Gli investimenti immobiliari hanno raggiunto 17 miliardi di euro nel 2025, il 30% in più rispetto all’anno precedente, secondo i dati dell’Associazione delle Consulenze Immobiliari (ACI).
Tuttavia, come ogni investimento finanziario, ha implicazioni fiscali che è bene conoscere e gestire correttamente.

Che cos’è il crowdfunding immobiliare?

Il crowdfunding immobiliare consiste nel finanziamento collettivo di progetti immobiliari tramite piattaforme online autorizzate dalla Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Queste piattaforme mettono in contatto promotori che necessitano di capitali con investitori che apportano denaro in cambio di un rendimento economico (interessi o partecipazione agli utili).

Esistono due modelli principali:

• Crowdlending (o crowdfunding di debito): l’investitore presta denaro (come un credito) e riceve interessi periodici.
• Crowdequity: l’investitore acquista quote o azioni e partecipa ai guadagni derivanti dalla vendita o dall’affitto degli asset.

Come viene tassato il crowdfunding immobiliare in Spagna?

La forma di tassazione più comune (soprattutto quando si tratta di interessi o rendimenti periodici) è come redditi di capitale mobiliare nella base del risparmio dell’IRPF.
Ciò significa che i profitti ottenuti dal crowdfunding immobiliare si sommano agli altri redditi da risparmio come dividendi, interessi su conti o depositi e vengono tassati in modo progressivo.

Questo considerando che tu sia un investitore persona fisica. Se sei un’azienda (persona giuridica), i profitti ottenuti sono tassati secondo l’aliquota generale dell’Imposta sulle Società (25% per le PMI).

Aliquote

Gli scaglioni in vigore (ai fini del 2025) per la base del risparmio in Spagna sono i seguenti:

Redditi da risparmio	Aliquota
Fino a 6.000 €	19%
6.000 – 50.000 €	21%
50.000 – 200.000 €	23%
200.000 – 300.000 €	27%
Oltre 300.000 €	28%

Queste aliquote sono progressive e si applicano al totale dei tuoi redditi da risparmio (non solo a quelli del crowdfunding).

Cosa devi dichiarare nella dichiarazione dei redditi?

Interessi e rendimenti

Se hai ottenuto interessi o rendimenti periodici, devi includerli nella dichiarazione IRPF nelle caselle corrispondenti ai redditi di capitale mobiliare.
Se la piattaforma in Spagna ha trattenuto automaticamente le imposte (ritenute), queste risultano nel certificato fiscale e si sottraggono da quanto devi pagare.

Quando investi tramite piattaforme estere e il valore degli asset fuori dalla Spagna supera 50.000 €, esiste l’obbligo di presentare il Modelo 720.
Se hai già pagato imposte nel paese d’origine, puoi applicare detrazioni per doppia imposizione internazionale se esiste una convenzione tra la Spagna e quel paese.

Plusvalenze

Se il tuo investimento ha generato plusvalenze dalla vendita di quote/partecipazioni o dalla distribuzione di utili, queste sono considerate plusvalenze (guadagni patrimoniali) e vengono tassate nella base del risparmio con gli stessi scaglioni.

Posso compensare le perdite?

Sì. Se in un progetto hai avuto perdite, queste possono essere compensate con i guadagni dello stesso anno, riducendo la base imponibile complessiva. Se dopo la compensazione restano perdite, in genere puoi riportarle e compensarle nei quattro anni successivi.

Esempi passo dopo passo

Esempio 1: Crowdlending con interessi

Immagina che nel 2025 tu abbia ricevuto:

• Interessi da crowdfunding: 4.000 €
• Interessi da deposito bancario: 1.000 €

Totale redditi da risparmio: 5.000 €

• Si sommano entrambi i rendimenti: 5.000 €.
• Si applica lo scaglione: 19% (perché non supera 6.000 €).
• Se la piattaforma ha trattenuto il 19% di questi interessi (760 €), avrebbe già versato tale importo e tu dovrai solo dichiararlo nell’IRPF, ma non pagherai altre imposte su questo.

Esempio 2: Guadagni dalla vendita di partecipazioni

Supponiamo che tu venda partecipazioni di un progetto e ottenga:

• Prezzo di vendita: 10.000 €
• Prezzo di acquisto iniziale: 8.000 €
• Guadagno netto: 2.000 €

Questo guadagno è una plusvalenza e si somma agli altri redditi da risparmio per essere tassato con la stessa scala progressiva.

Esistono detrazioni o benefici fiscali specifici?

A differenza di alcuni strumenti come i piani pensionistici o prodotti finanziari specifici, il crowdfunding immobiliare non prevede una detrazione fiscale specifica nell’IRPF di per sé. Viene tassato come un normale reddito da risparmio. Tuttavia:
Se sei non residente e percepisci redditi da fonti spagnole, potresti essere soggetto a ritenute fisse in base alla tua situazione e al tuo paese.

Alcuni progetti possono generare spese che riducano la base imponibile se adeguatamente giustificate.
È consigliabile leggere attentamente la documentazione fiscale fornita da ogni piattaforma.

Consigli per dichiarare correttamente

Conserva la documentazione fiscale

Le piattaforme di solito forniscono un certificato fiscale annuale con le ritenute praticate e i rendimenti ottenuti. È fondamentale per la dichiarazione.

Classifica bene i rendimenti

È importante distinguere tra:

• Interessi (redditi di capitale mobiliare)
• Plusvalenze
• Eventuali perdite compensabili

Valuta un supporto professionale

Data la complessità di alcuni investimenti (soprattutto se internazionali o strutturati come SOCIMI o altri veicoli), può essere consigliabile rivolgersi a un consulente fiscale o commercialista specializzato in investimenti.

Investire conoscendo la fiscalità non solo ti aiuta a rispettare la legge, ma anche a ottimizzare i tuoi guadagni.