Investire nell’immobiliare non richiede più necessariamente l’acquisto di un’abitazione, di un locale commerciale o di un intero edificio. Esistono formule che consentono a diversi investitori di apportare capitale per ottenere esposizione al settore attraverso una struttura comune. Tra queste rientrano il crowdfunding immobiliare, i fondi immobiliari o le SOCIMI.
Tutte riducono, in un modo o nell’altro, alcune barriere d’ingresso. Tuttavia, non funzionano allo stesso modo e non presentano gli stessi rischi, livelli di liquidità o diritti per l’investitore.
Per questo, parlare di investimento collettivo immobiliare richiede di andare oltre un semplice elenco di vantaggi. Molte delle sue caratteristiche sono, in realtà, due facce della stessa medaglia: investire con meno capitale facilita la diversificazione, ma non la garantisce; delegare la gestione riduce il carico operativo, ma anche il controllo; e accedere a progetti privati può ampliare le opportunità, anche se normalmente a costo di una minore liquidità.
Minore barriera d’ingresso, ma non minore rischio
L’acquisto diretto di un immobile richiede di solito una quantità elevata di capitale, oltre a spese associate e, in molti casi, finanziamento bancario.
L’investimento collettivo consente di accedere al settore con importi molto più ridotti. Su piattaforme di crowdfunding come Urbanitae, per esempio, l’investimento minimo abituale è di 500 euro.
Questo apre la possibilità di partecipare a operazioni che individualmente resterebbero fuori dalla portata di molti investitori privati, come promozioni residenziali, hotel, uffici, residenze per studenti o altri asset immobiliari.
Ma investire meno denaro non significa assumere meno rischio in termini relativi.
Un’operazione immobiliare può subire ritardi, extracosti, problemi di commercializzazione, difficoltà di finanziamento o un’evoluzione del mercato peggiore del previsto. L’importo minimo determina solo quanto capitale serve per partecipare, non la probabilità che il progetto raggiunga i suoi obiettivi.
Più facilità nel diversificare, ma non automaticamente
Uno dei principali vantaggi della riduzione del capitale necessario per ogni investimento è che diventa più semplice distribuire il patrimonio tra diverse operazioni.
Questo può consentire di diversificare per:
- promotore;
- ubicazione;
- tipo di asset;
- durata;
- strategia;
- o struttura d’investimento.
Tuttavia, l’investimento collettivo non è diversificato per definizione.
Se un investitore colloca tutto il proprio capitale in un unico progetto di crowdfunding, continua a dipendere in larga misura dal risultato di quell’operazione. Allo stesso modo, diversi investimenti possono essere molto correlati tra loro se condividono mercato, promotore o tipo di asset.
Il vantaggio dell’investimento collettivo è quindi che facilita la costruzione di un portafoglio più diversificato, non che elimini automaticamente la concentrazione.
Meno gestione diretta, ma anche meno controllo
Acquistare un’abitazione per affittarla direttamente implica prendere decisioni su ristrutturazione, finanziamento, inquilini, manutenzione o vendita.
In un investimento collettivo, gran parte di queste funzioni viene delegata.
In un fondo immobiliare, il gestore decide quali asset acquistare, vendere e mantenere. In una SOCIMI, la gestione spetta alla società e ai suoi organi di governo. Nel crowdfunding, il promotore sviluppa l’operazione mentre la piattaforma seleziona, struttura e monitora il progetto.
Per l’investitore, questa delega riduce considerevolmente il carico operativo.
Ma la contropartita è chiara: diminuisce anche la sua capacità di intervenire nelle decisioni.
Non potrà decidere individualmente quando vendere un asset, modificare la strategia del progetto o cambiare le condizioni di finanziamento. Meno gestione e meno controllo sono, in questo caso, due conseguenze della stessa struttura.
Accesso professionalizzato, ma dipendenza da terzi
L’investimento collettivo consente di beneficiare del lavoro di gestori, promotori, analisti e altri professionisti specializzati.
Questo può facilitare l’accesso a opportunità difficili da analizzare o eseguire individualmente.
Tuttavia, la presenza di professionisti non elimina il rischio. Il risultato continua a dipendere, tra gli altri fattori, da qualità del gestore, del promotore, della struttura finanziaria e dell’esecuzione del progetto.
Per questo, oltre a studiare l’asset, conviene analizzare chi prende le decisioni.
Nel crowdfunding, per esempio, può essere utile valutare tre livelli:
- la piattaforma;
- il promotore;
- il progetto concreto.
Il fatto che un’operazione sia passata attraverso un processo di analisi preliminare non significa che raggiungerà la redditività prevista.
Informazioni più strutturate, ma rendimenti incerti
Un altro vantaggio abituale dei veicoli collettivi è che le informazioni vengono solitamente presentate in modo più standardizzato.
In un progetto di crowdfunding, per esempio, prima di investire l’investitore può disporre di informazioni su:
- promotore;
- struttura finanziaria;
- strategia;
- durata prevista;
- redditività obiettivo o interesse concordato;
- principali rischi.
Questo facilita il confronto tra diverse opportunità.
Ma una previsione più chiara non rende certo il risultato. Le redditività stimate non sono garantite, né lo è necessariamente il recupero integrale del capitale.
Inoltre, non tutti i progetti di investimento collettivo rispondono alla stessa logica.
In un’operazione di debito, l’investitore finanzia il promotore e riceve un interesse concordato se il prestito viene rimborsato alle condizioni previste. In questo caso sono particolarmente importanti aspetti come il rango di rimborso, le garanzie, il livello di leva finanziaria o la fonte di rimborso.
Nell’equity, invece, l’investitore partecipa al risultato finale del progetto. La redditività dipende in misura maggiore da costi, tempi, vendite e valore ottenuto in uscita.
Pertanto, l’etichetta “investimento collettivo” dice poco sul rischio se prima non si comprende la struttura concreta.
La liquidità cambia molto a seconda del veicolo
Uno dei principali inconvenienti di buona parte dell’investimento immobiliare privato è l’illiquidità.
Nel crowdfunding, il capitale rimane solitamente impegnato fino al rimborso, alla vendita o alla chiusura del progetto. Inoltre, la durata inizialmente prevista può allungarsi a causa di ritardi nei lavori, licenze, commercializzazione o rifinanziamento.
Per questo, conviene investire soltanto capitale compatibile con questo orizzonte.
Tuttavia, non si può nemmeno affermare che tutto l’investimento collettivo immobiliare sia ugualmente illiquido.
Una SOCIMI quotata può essere acquistata o venduta sul mercato, anche se il suo prezzo oscilla e la liquidità dipende dagli scambi esistenti. Un fondo immobiliare può offrire meccanismi di rimborso soggetti a determinate condizioni. Nel crowdfunding, invece, normalmente non esiste un mercato secondario liquido che consenta di uscire facilmente prima della chiusura.
La liquidità è quindi una caratteristica che deve essere analizzata veicolo per veicolo.
Crowdfunding, fondi e SOCIMI non sono la stessa cosa
Sebbene tutti permettano di investire collettivamente nell’immobiliare, il loro funzionamento differisce in modo importante.
| Modello | Cosa acquisisce l’investitore | Diversificazione | Liquidità | Decisioni |
|---|---|---|---|---|
| Crowdfunding immobiliare | Partecipazione o prestito legato a progetti concreti | Dipende da come costruisce il proprio portafoglio | Generalmente bassa | Seleziona i progetti, ma non ne gestisce l’esecuzione |
| Fondo immobiliare | Partecipazione in un veicolo che raggruppa asset | Normalmente incorporata nel portafoglio del fondo | Variabile | Delegate al gestore |
| SOCIMI | Azioni di una società immobiliare quotata | Dipende dal portafoglio della società | Maggiore in termini relativi | Delegate alla società |
Cambiano anche il modo di ottenere redditività, i costi, la fiscalità e l’esposizione alle oscillazioni del mercato.
Per questo, prima di confrontare prodotti, conviene capire innanzitutto che cosa si sta realmente acquistando.
Cosa analizzare prima di scegliere un investimento collettivo
Più che chiedersi se l’investimento collettivo sia “migliore” o “peggiore” rispetto all’acquisto diretto di un immobile, conviene valutare se le sue caratteristiche sono coerenti con l’obiettivo dell’investitore.
Tra le principali questioni vi sono:
- quanto capitale può rimanere immobilizzato;
- qual è l’orizzonte temporale dell’investimento;
- quale rischio si sta assumendo;
- chi gestisce l’asset o esegue il progetto;
- come si genera la redditività;
- quali costi esistono;
- quali possibilità ci sono di recuperare il denaro prima della fine;
- e che peso avrà quell’investimento all’interno del patrimonio totale.
Nel crowdfunding esiste inoltre un elemento regolamentare rilevante. Le piattaforme che operano in questo ambito sono soggette al quadro europeo del finanziamento partecipativo e, in Spagna, alla supervisione della CNMV. Tale supervisione riguarda la piattaforma e il rispetto dei suoi obblighi, non significa che la CNMV approvi ogni progetto né garantisca la sua redditività o la restituzione del capitale.
La chiave non è investire con altri, ma capire che cosa si sta comprando
L’investimento collettivo ha ampliato le modalità di accesso all’immobiliare e consente di farlo senza assumere necessariamente l’acquisto e la gestione diretta di un intero asset.
I suoi principali vantaggi sono chiari: minore capitale iniziale, accesso a operazioni prima difficili da raggiungere, delega della gestione e maggiore facilità nel costruire un portafoglio diversificato.
Ma questi vantaggi hanno contropartite. L’investitore rinuncia a parte del controllo, dipende dal lavoro di terzi e, in molti casi, deve accettare una liquidità limitata.
Per questo, l’investimento collettivo non elimina i rischi propri dell’immobiliare né li distribuisce semplicemente tra più persone. Ciò che cambia è il modo di assumerli e di integrarli all’interno di un portafoglio.
La domanda fondamentale non è se convenga investire in modo collettivo o diretto, ma se il veicolo scelto, la sua struttura, la sua durata e i suoi rischi sono coerenti con l’obiettivo e la situazione finanziaria di ogni investitore.
