Il crowdlending immobiliare permette a diversi investitori di finanziare collettivamente un prestito concesso a un’impresa o a un promotore. In cambio, acquisiscono il diritto a recuperare il capitale e a incassare gli interessi stabiliti nel contratto, a condizione che il debitore rispetti i propri obblighi.
Conoscere in anticipo il tasso di interesse e la durata prevista non rende l’investimento sicuro. La questione decisiva è se il promotore sarà in grado di rimborsare il prestito, da dove proverrà il denaro e quale protezione reale esiste se il progetto non avanza come previsto.
Che cos’è il crowdlending immobiliare
Il crowdlending è una modalità di finanziamento partecipativo basata sui prestiti. La piattaforma mette in contatto imprese alla ricerca di finanziamento con investitori disposti ad apportare capitale.
In un’operazione immobiliare, il prestito può essere utilizzato per finanziare, tra le altre esigenze:
- l’acquisto di un asset o di un terreno;
- costi precedenti al finanziamento bancario;
- la costruzione o la riqualificazione;
- un rifinanziamento;
- oppure un’esigenza temporanea di tesoreria.
Il contratto stabilisce l’interesse, la scadenza e le condizioni di rimborso. I pagamenti possono essere effettuati periodicamente oppure concentrarsi alla fine dell’operazione, insieme al capitale principale.
Crowdlending ed equity non sono la stessa cosa
Crowdlending ed equity sono due modalità di finanziamento partecipativo, ma collocano l’investitore in posizioni diverse.
Nei progetti di debito, l’investitore agisce come creditore. L’interesse e le condizioni di rimborso sono fissati contrattualmente, anche se l’incasso dipende dalla capacità del debitore di pagare.
Nei progetti di equity o plusvalenza, l’investitore partecipa al capitale della società che sviluppa l’operazione. Non esiste una redditività fissata in anticipo: il risultato dipende dai ricavi, dai costi e dalla durata effettiva del progetto.
Il debito di solito offre maggiore visibilità sul rendimento contrattuale, ma non è necessariamente meno rischioso in tutti i casi. Un prestito subordinato e senza garanzie può presentare una protezione limitata, mentre il rischio di un’operazione di equity dipenderà dal prezzo di ingresso, dall’avanzamento, dalle prevendite e dalla struttura.
Che cosa significa che una piattaforma sia regolamentata
Il finanziamento partecipativo alle imprese è soggetto a un quadro europeo comune che stabilisce requisiti di autorizzazione, informazione, vigilanza e protezione dell’investitore.
Prima di investire conviene verificare che il fornitore figuri nei registri ufficiali della Comisión Nacional del Mercado de Valores — CNMV, sia come entità autorizzata in Spagna sia come fornitore europeo abilitato a prestare servizi nel Paese.
Essere regolamentati significa che la piattaforma è sottoposta a determinati obblighi. Tuttavia, non implica che la CNMV approvi ogni progetto, ne garantisca la redditività o risponda delle eventuali perdite.
Questi investimenti non sono nemmeno depositi bancari né sono coperti dal Fondo di garanzia dei depositi. La regolamentazione migliora l’informazione e stabilisce salvaguardie, ma non elimina il rischio economico di ciascuna operazione.
La fonte di rimborso è il primo criterio
Prima di concentrarsi sull’interesse, conviene rispondere a una domanda: da dove arriverà il denaro per rimborsare il prestito?
Le fonti abituali di rimborso possono essere:
- la vendita di abitazioni;
- il rifinanziamento tramite un prestito bancario;
- la vendita dell’asset finanziato;
- i ricavi generati dalla sua gestione;
- le risorse del promotore;
- oppure una combinazione di più fonti.
Una garanzia ipotecaria può offrire protezione, ma non sostituisce una fonte di rimborso sostenibile. Se il piano dipende dalla vendita di un asset a un prezzo difficile da raggiungere o dall’ottenimento di un finanziamento non ancora approvato, il prestito può subire ritardi anche in presenza di una garanzia.
Conviene anche esaminare l’avanzamento del progetto, le licenze, le prevendite, l’apporto di fondi propri del promotore e la sua esperienza in operazioni simili.
Rango, garanzie e ratio del prestito
Non tutti i debiti vengono rimborsati nello stesso ordine. Il debito senior ha priorità rispetto alle posizioni subordinate. Per questo, un prestito junior o un’ipoteca di secondo grado presentano un rischio diverso rispetto a un debito garantito in primo grado.
Tra le possibili garanzie si trovano:
- ipoteca su un asset;
- pegno su azioni o conti;
- garanzie societarie;
- fideiussioni;
- e controllo dei flussi generati dal progetto.
La loro esistenza non assicura il recupero. Contano anche il loro rango, la loro corretta costituzione, il valore reale dell’asset e il tempo e i costi necessari per escuterle.
Due ratio aiutano a contestualizzare il livello di debito:
- Il LTV, o rapporto loan-to-value, confronta l’importo finanziato con il valore dell’asset.
- Il LTC, o rapporto loan-to-cost, confronta il prestito con il costo totale del progetto.
Un ratio più basso può lasciare un margine di protezione maggiore, ma non deve essere analizzato in modo isolato. La valutazione può cambiare, l’asset può essere poco liquido e i costi del progetto possono deviare.
Come scegliere una piattaforma
La redditività annunciata non dovrebbe essere l’unico criterio. Conviene analizzare:
- autorizzazione e vigilanza;
- chiarezza della documentazione;
- processo di selezione e analisi dei progetti;
- esperienza del team;
- monitoraggio delle operazioni;
- gestione di ritardi e insolvenze;
- commissioni;
- e possibili conflitti di interesse.
Anche lo storico deve essere interpretato con cautela. Non basta conoscere la redditività media dei progetti chiusi. È più utile esaminare:
- quante operazioni sono giunte a scadenza;
- quante sono state pagate puntualmente;
- quante sono in ritardo;
- quale capitale è stato recuperato dopo un’insolvenza;
- quanto è durato il processo;
- e quali perdite definitive si sono verificate.
Una piattaforma giovane o con pochi progetti chiusi potrebbe non aver ancora attraversato un ciclo sufficientemente lungo per valutarne il comportamento reale.
Come diversificare nel crowdlending
Distribuire il capitale tra diversi prestiti può ridurre l’impatto di un problema individuale, ma non basta contare le operazioni.
Un portafoglio formato da dieci progetti dello stesso promotore, nella stessa città e dipendenti dalla vendita di nuove abitazioni resta concentrato su fattori comuni.
La diversificazione deve considerare:
- promotori;
- ubicazioni;
- finalità del prestito;
- ranghi e garanzie;
- fonti di rimborso;
- e scadenze.
Può essere utile anche investire mediante un piano di investimento costante, invece di impegnare tutto il capitale in una sola volta. Questo riduce la dipendenza da un unico momento di ingresso, anche se non elimina il rischio se i nuovi investimenti sono molto simili.
Scaglionare le scadenze aiuta a evitare che tutto il rimborso dipenda da una sola data. Tuttavia, i tempi sono stimati: possono verificarsi rimborsi anticipati, proroghe o ritardi.
I principali rischi
Il crowdlending immobiliare comporta diversi rischi:
- Insolvenza: il debitore non rimborsa il capitale o gli interessi.
- Ritardo: la scadenza viene prorogata o il progetto richiede più tempo.
- Illiquidità: normalmente non esiste un’uscita semplice prima della scadenza.
- Garanzia: l’asset non copre il debito o la sua escussione risulta lenta.
- Concentrazione: troppa esposizione dipende dallo stesso rischio.
- Rischio operativo e urbanistico: licenze, lavori, costi o vendite evolvono peggio del previsto.
Il tasso di interesse annunciato, inoltre, non coincide necessariamente con la redditività finale. Il risultato netto può essere influenzato da ritardi, commissioni, imposte, rimborsi anticipati o periodi in cui il capitale resta non reinvestito.
Fiscalità di base in Spagna
Per una persona fisica residente in Spagna, gli interessi ottenuti tramite prestiti sono generalmente tassati come redditi da capitale mobiliare e confluiscono, in linea generale, nella base imponibile del risparmio.
A seconda della struttura dell’operazione, può essere applicata una ritenuta prima del pagamento. La piattaforma di solito fornisce informazioni fiscali, ma spetta all’investitore verificare i dati e inserirli correttamente nella propria dichiarazione.
Le operazioni con debitori esteri o i crediti che risultino inesigibili possono richiedere un’analisi aggiuntiva. La fiscalità dipende dalle circostanze personali e dalla normativa applicabile in ogni momento.
Nel debito, la capacità di rimborso conta più dell’interesse
In Urbanitae, i progetti di debito permettono di finanziare collettivamente prestiti a promotori immobiliari, abitualmente a partire da 500 euro. L’interesse, la durata stimata e la struttura sono noti prima di investire, ma il rimborso dipende dallo sviluppo dell’operazione e dalla capacità di pagamento del debitore.
Per questo, investire nel crowdlending non consiste nello scegliere il progetto con la percentuale più alta. Consiste nel capire chi deve restituire il denaro, da dove arriverà, quale posizione occupa il prestito e che cosa accadrebbe se il piano iniziale non venisse rispettato.
La piattaforma, le garanzie e la diversificazione possono aiutare a gestire il rischio. Nessuna di esse sostituisce l’analisi né assicura il recupero del capitale.
