Investir dans l’immobilier n’exige plus nécessairement d’acheter un logement, un local commercial ou un immeuble entier. Il existe des formules qui permettent à plusieurs investisseurs d’apporter du capital afin de s’exposer au secteur au moyen d’une structure commune. Parmi elles figurent le financement participatif immobilier, les fonds immobiliers ou les SIIC.
Toutes réduisent, d’une manière ou d’une autre, certaines barrières à l’entrée. Cependant, elles ne fonctionnent pas de la même façon et ne présentent pas les mêmes risques, niveaux de liquidité ou droits pour l’investisseur.
C’est pourquoi parler d’investissement collectif immobilier exige d’aller au-delà d’une simple liste d’avantages. Bon nombre de ses caractéristiques sont, en réalité, les deux faces d’une même médaille : investir avec moins de capital facilite la diversification, mais ne la garantit pas ; déléguer la gestion réduit la charge opérationnelle, mais aussi le contrôle ; et accéder à des projets privés peut élargir les opportunités, bien que généralement au prix d’une liquidité plus faible.
Une barrière à l’entrée plus faible, mais pas un risque moindre
L’achat direct d’un bien immobilier nécessite généralement un montant élevé de capital, en plus des frais associés et, dans de nombreux cas, d’un financement bancaire.
L’investissement collectif permet d’accéder au secteur avec des montants beaucoup plus faibles. Sur des plateformes de financement participatif comme Urbanitae, par exemple, l’investissement minimum habituel est de 500 euros.
Cela ouvre la possibilité de participer à des opérations qui, individuellement, resteraient hors de portée de nombreux particuliers, comme des promotions résidentielles, des hôtels, des bureaux, des résidences étudiantes ou d’autres actifs immobiliers.
Mais investir moins d’argent ne signifie pas assumer moins de risque en termes relatifs.
Une opération immobilière peut connaître des retards, des surcoûts, des problèmes de commercialisation, des difficultés de financement ou une évolution du marché moins favorable que prévu. Le montant minimum détermine seulement le capital nécessaire pour participer, pas la probabilité que le projet atteigne ses objectifs.
Plus de facilité à diversifier, mais pas automatiquement
L’un des principaux avantages de la réduction du capital nécessaire par investissement est qu’il devient plus simple de répartir son patrimoine entre plusieurs opérations.
Cela peut permettre de diversifier par :
- promoteur ;
- localisation ;
- type d’actif ;
- durée ;
- stratégie ;
- ou structure d’investissement.
Cependant, l’investissement collectif n’est pas diversifié par définition.
Si un investisseur place tout son capital dans un seul projet de financement participatif, il continue de dépendre largement du résultat de cette opération. De même, plusieurs investissements peuvent être très liés entre eux s’ils partagent le même marché, le même promoteur ou le même type d’actif.
L’avantage de l’investissement collectif est donc qu’il facilite la construction d’un portefeuille plus diversifié, et non qu’il élimine automatiquement la concentration.
Moins de gestion directe, mais aussi moins de contrôle
Acheter un logement pour le louer directement implique de prendre des décisions concernant la rénovation, le financement, les locataires, l’entretien ou la vente.
Dans un investissement collectif, une grande partie de ces fonctions est déléguée.
Dans un fonds immobilier, le gestionnaire décide quels actifs acheter, vendre et conserver. Dans une SIIC, la gestion revient à la société et à ses organes de gouvernance. Dans le financement participatif, le promoteur développe l’opération tandis que la plateforme sélectionne, structure et assure le suivi du projet.
Pour l’investisseur, cette délégation réduit considérablement la charge opérationnelle.
Mais la contrepartie est claire : elle diminue aussi sa capacité à intervenir dans les décisions.
Il ne pourra pas décider individuellement quand vendre un actif, modifier la stratégie du projet ou changer les conditions de financement. Moins de gestion et moins de contrôle sont, dans ce cas, deux conséquences de la même structure.
Accès professionnalisé, mais dépendance à des tiers
L’investissement collectif permet de bénéficier du travail de gestionnaires, promoteurs, analystes et autres professionnels spécialisés.
Cela peut faciliter l’accès à des opportunités difficiles à analyser ou à exécuter individuellement.
Cependant, la présence de professionnels n’élimine pas le risque. Le résultat dépend toujours, entre autres facteurs, de la qualité du gestionnaire, du promoteur, de la structure financière et de l’exécution du projet.
C’est pourquoi, en plus d’étudier l’actif, il convient d’analyser qui prend les décisions.
Dans le financement participatif, par exemple, il peut être utile d’évaluer trois niveaux :
- la plateforme ;
- le promoteur ;
- le projet concret.
Le fait qu’une opération ait fait l’objet d’un processus d’analyse préalable ne signifie pas qu’elle atteindra la rentabilité prévue.
Une information plus structurée, mais des rendements incertains
Un autre avantage habituel des véhicules collectifs est que l’information est généralement présentée de manière plus standardisée.
Dans un projet de financement participatif, par exemple, l’investisseur peut disposer avant d’investir d’informations sur :
- le promoteur ;
- la structure financière ;
- la stratégie ;
- la durée prévue ;
- la rentabilité cible ou l’intérêt convenu ;
- les principaux risques.
Cela facilite la comparaison entre différentes opportunités.
Mais une prévision plus claire ne rend pas le résultat certain. Les rentabilités estimées ne sont pas garanties, pas plus que ne l’est nécessairement la récupération intégrale du capital.
En outre, tous les projets d’investissement collectif ne répondent pas à la même logique.
Dans une opération de dette, l’investisseur finance le promoteur et reçoit un intérêt convenu si le prêt est remboursé selon les conditions prévues. Dans ce cas, des questions comme le rang de remboursement, les garanties, le niveau d’endettement ou la source de remboursement sont particulièrement importantes.
En equity, en revanche, l’investisseur participe au résultat final du projet. La rentabilité dépend davantage des coûts, des délais, des ventes et de la valeur obtenue à la sortie.
Par conséquent, l’étiquette « investissement collectif » dit peu de choses sur le risque si l’on ne comprend pas d’abord la structure concrète.
La liquidité varie beaucoup selon le véhicule
L’un des principaux inconvénients d’une grande partie de l’investissement immobilier privé est l’illiquidité.
Dans le financement participatif, le capital reste généralement engagé jusqu’au remboursement, à la vente ou à la clôture du projet. En outre, la durée initialement prévue peut s’allonger en raison de retards de chantier, de licences, de commercialisation ou de refinancement.
C’est pourquoi il convient d’investir uniquement du capital compatible avec cet horizon.
Cependant, on ne peut pas non plus affirmer que tout investissement collectif immobilier soit aussi illiquide.
Une SIIC cotée peut être achetée ou vendue sur le marché, même si son prix fluctue et que la liquidité dépend des échanges existants. Un fonds immobilier peut offrir des mécanismes de remboursement soumis à certaines conditions. Dans le crowdfunding, en revanche, il n’existe généralement pas de marché secondaire liquide permettant de sortir facilement avant la clôture.
La liquidité est donc une caractéristique qui doit être analysée véhicule par véhicule.
Crowdfunding, fonds et SIIC ne sont pas la même chose
Bien qu’ils permettent tous d’investir collectivement dans l’immobilier, leur fonctionnement diffère de manière importante.
| Modèle | Ce que l’investisseur acquiert | Diversification | Liquidité | Décisions |
|---|---|---|---|---|
| Crowdfunding immobilier | Participation ou prêt lié à des projets concrets | Dépend de la manière dont il construit son portefeuille | Généralement faible | Sélectionne les projets, mais ne gère pas leur exécution |
| Fonds immobilier | Participation dans un véhicule regroupant des actifs | Généralement intégrée au portefeuille du fonds | Variable | Déléguées au gestionnaire |
| SIIC | Actions d’une société immobilière cotée | Dépend du portefeuille de la société | Plus élevée en termes relatifs | Déléguées à la société |
La manière d’obtenir la rentabilité, les coûts, la fiscalité et l’exposition aux fluctuations du marché changent également.
C’est pourquoi, avant de comparer des produits, il convient d’abord de comprendre ce que l’on achète réellement.
Que faut-il analyser avant de choisir un investissement collectif ?
Plutôt que de se demander si l’investissement collectif est « meilleur » ou « pire » que l’achat direct d’un bien immobilier, il convient d’évaluer si ses caractéristiques correspondent à l’objectif de l’investisseur.
Parmi les principales questions figurent :
- combien de capital peut rester immobilisé ;
- quel est l’horizon temporel de l’investissement ;
- quel risque est assumé ;
- qui gère l’actif ou exécute le projet ;
- comment la rentabilité est générée ;
- quels coûts existent ;
- quelles possibilités existent pour récupérer l’argent avant la fin ;
- et quel poids cet investissement aura dans le patrimoine total.
Dans le financement participatif, il existe en outre un élément réglementaire pertinent. Les plateformes opérant dans ce domaine sont soumises au cadre européen du financement participatif et, en Espagne, à la supervision de la CNMV. Cette supervision concerne la plateforme et le respect de ses obligations ; elle ne signifie pas que la CNMV approuve chaque projet ni ne garantit sa rentabilité ou le remboursement du capital.
L’essentiel n’est pas d’investir avec d’autres, mais de comprendre ce que l’on achète
L’investissement collectif a élargi les façons d’accéder à l’immobilier et permet de le faire sans assumer nécessairement l’achat et la gestion directe d’un actif complet.
Ses principaux avantages sont clairs : capital initial plus faible, accès à des opérations autrefois difficiles à atteindre, délégation de la gestion et plus grande facilité pour construire un portefeuille diversifié.
Mais ces avantages ont des contreparties. L’investisseur renonce à une partie du contrôle, dépend du travail de tiers et, dans de nombreux cas, doit accepter une liquidité limitée.
C’est pourquoi l’investissement collectif n’élimine pas les risques propres à l’immobilier et ne les répartit pas simplement entre davantage de personnes. Ce qui change, c’est la manière de les assumer et de les intégrer dans un portefeuille.
La question fondamentale n’est pas de savoir s’il convient d’investir collectivement ou directement, mais si le véhicule choisi, sa structure, sa durée et ses risques correspondent à l’objectif et à la situation financière de chaque investisseur.
