Il crowdfunding immobiliare si è consolidato negli ultimi anni come alternativa di investimento all’interno del settore immobiliare.
Che cos’è il crowdfunding immobiliare
L’idea di base del crowdfunding non potrebbe essere più semplice: far sì che molte persone collaborino per portare avanti un progetto. Il concetto si basa sul finanziamento collettivo, in cui più investitori apportano capitale per uno stesso progetto.
Possiamo quindi definire il crowdfunding immobiliare come un modello di finanziamento collettivo che permette a un gruppo diversificato di persone — gli investitori — di finanziare progetti immobiliari attraverso piattaforme digitali, come Urbanitae. Queste piattaforme mettono in contatto promotori immobiliari alla ricerca di finanziamento per i propri progetti con investitori che vogliono diversificare il portafoglio senza impegnare grandi somme di denaro.
Come funziona
È sempre più frequente che i promotori immobiliari ricorrano a fonti di finanziamento alternative alle banche. Questo avviene per diverse ragioni. Dalla crisi del 2008, le banche hanno limitato la loro esposizione al settore immobiliare e hanno quasi del tutto escluso il finanziamento del suolo. Inoltre, a causa della nuova legge ipotecaria del 2019, finanziare abitazioni di nuova costruzione non risulta più così redditizio per loro, poiché non mantengono automaticamente i mutui degli acquirenti.
Di conseguenza, le piattaforme di crowdfunding immobiliare rappresentano un’alternativa efficiente e affidabile per finanziare progetti fino a cinque milioni di euro — il massimo autorizzato dalla legge. Nel caso di Urbanitae, il capitale che raccogliamo è solitamente destinato a finanziare l’acquisto del terreno su cui verrà sviluppato il progetto o l’avvio dei lavori fino all’ottenimento del prestito promotore. Offriamo anche una nostra modalità di prestito promotore.
In molte piattaforme di crowdfunding immobiliare, la maggior parte dei progetti riguarda l’ambito residenziale — anche se siamo aperti a qualsiasi segmento con buone opportunità. Scegliamo i progetti in base a diversi criteri, ma soprattutto guardiamo alla capacità e al track record del promotore, all’avanzamento commerciale del progetto e allo stato della licenza edilizia. Inoltre, sottoponiamo la decisione a un comitato di investimento con esperti esterni.
Esistono due grandi tipi di progetti: di prestito o debito — crowdlending immobiliare — e di plusvalenza — equity crowdfunding. Nel primo caso, gli investitori si uniscono per prestare denaro al promotore, generalmente sotto forma di prestito a tasso fisso. Una volta scaduto il termine, il promotore restituisce il denaro e gli investitori recuperano il loro investimento con la redditività corrispondente.
Nei progetti di equity, gli investitori entrano in società con il promotore, condividendo sia i rischi del progetto sia la redditività generata, solitamente intorno al 15% annuo. In questo caso non esiste una scadenza prefissata, ma una stima, poiché possono verificarsi ritardi nella commercializzazione, nell’ottenimento della licenza o aumenti dei costi di costruzione. In Urbanitae, la maggior parte dei progetti è di plusvalenza.
Chi regola il crowdfunding immobiliare
Le piattaforme di crowdfunding immobiliare erano regolamentate in Spagna dal 2015 dal titolo V della Legge 5/2015. Nell’ottobre 2020, l’Unione Europea ha approvato un regolamento per unificare a livello europeo la normativa applicabile alle piattaforme di finanziamento partecipativo, il Regolamento (UE) 2020/1503. Questo regolamento si applica in Spagna dal 10 novembre 2021, anche se le piattaforme hanno avuto tempo fino al 10 novembre 2023 per adeguarsi. In Spagna, la Legge 18/2022 adatta la legislazione spagnola al quadro giuridico stabilito a livello europeo.
Inoltre, le piattaforme di crowdfunding sono supervisionate dalla Commissione Nazionale del Mercato dei Valori e, a livello europeo, dall’Autorità europea degli strumenti finanziari e dei mercati — ESMA, secondo la sigla inglese.
Perché investire: vantaggi e svantaggi
Abbiamo già parlato nel blog dei vantaggi di investire nel crowdfunding immobiliare. Il primo è che permette di accedere a opportunità di investimento molto interessanti a partire da piccole somme di denaro, come 500 euro. Proprio per questo, contribuisce a far sì che molti investitori possano diversificare il proprio portafoglio incorporando un settore stabile e resistente all’inflazione, come quello immobiliare, senza doversi preoccupare della gestione né acquistare proprietà. In alcuni casi, può offrire redditività superiori rispetto ad altre alternative, sebbene queste dipendano dal tipo di progetto e dal contesto di mercato. Nel caso di Urbanitae, può variare in funzione del progetto, della durata e del rischio.
Tra i principali svantaggi, va sottolineato che si tratta di un investimento illiquido, cioè non è possibile disinvestire fino alla conclusione del progetto. Un altro possibile svantaggio è la durata, che di solito si aggira in media intorno ai 24 mesi. Bisogna inoltre ricordare che, come ogni investimento, il crowdfunding immobiliare non è privo di rischi: nonostante tutte le precauzioni, l’investitore potrebbe perdere capitale. Per questo motivo, è importante analizzare ogni progetto e non dare per scontato che tutti offrano lo stesso livello di redditività o rischio.
A chi si rivolge il crowdfunding immobiliare?
Questo tipo di investimento tende ad adattarsi agli investitori che cercano di diversificare il proprio portafoglio e accedere al settore immobiliare senza dover acquistare un intero asset, e che sono disposti ad accettare una minore liquidità in cambio di una potenziale redditività.
Conclusione
In sintesi, il crowdfunding immobiliare ha rivoluzionato il modo in cui le persone investono in beni immobili, democratizzando l’accesso a opportunità di investimento di qualità. Sebbene presenti vantaggi e svantaggi, la sua crescita continua dimostra che si tratta di una tendenza destinata a rimanere e a crescere. Prima di investire, conviene analizzare ogni opportunità, comprendere i rischi e valutare se si inserisce all’interno di una strategia di investimento diversificata.
