L’investissement dans le secteur du living a atteint des niveaux records en Espagne au premier semestre 2026. Selon Cushman & Wakefield, les segments PRS, Build to Rent (BTR) et flex living ont totalisé 2,934 milliards d’euros, soit une hausse de 376 % sur un an et un volume supérieur à celui enregistré au cours de n’importe quelle année complète de la série historique.
Ce chiffre confirme le fort intérêt des investisseurs pour l’immobilier résidentiel locatif, mais révèle également un paradoxe : les volumes d’investissement augmentent beaucoup plus rapidement que l’offre de logements neufs.
L’explication tient à la nature des opérations. Une grande partie des capitaux mobilisés correspond à d’importantes transactions portant sur des portefeuilles déjà développés ou stabilisés, ce qui augmente le volume d’investissement enregistré sans nécessairement créer de nouveaux logements sur le marché.
Un investissement record, mais pas une offre nouvelle record
Cushman & Wakefield identifie plusieurs opérations de grande envergure qui expliquent une part importante de cette progression. Parmi elles figurent l’acquisition par Brookfield du portefeuille Fidere, valorisé à environ 1,05 milliard d’euros et composé de quelque 5 300 logements ; l’entrée de HOOPP au capital d’Avalon, pour environ 600 millions d’euros ; et l’opération entre Azora et Patrizia, d’un montant proche de 350 millions d’euros.
Ces transactions traduisent également une évolution du marché. Une partie des actifs développés ces dernières années passe des mains des promoteurs ou des premiers investisseurs à celles d’investisseurs core, davantage orientés vers la détention d’actifs stabilisés et la perception de revenus locatifs à long terme.
C’est, d’une certaine manière, un signe de maturité du BTR institutionnel en Espagne.
Mais une transaction entre investisseurs ne crée pas, en elle-même, un nouveau logement. C’est pourquoi la forte croissance des volumes de transactions coexiste avec une expansion beaucoup plus modérée du parc résidentiel.
Le BTR ralentit tandis que les loyers continuent d’augmenter
Le parc cumulé de BTR atteint environ 32 100 logements, mais sa croissance a nettement ralenti : Cushman estime sa progression à près de 5 %, contre 12 % l’année précédente.
Le marché PRS se maintient, quant à lui, autour de 27 000 logements. Le rapport relève également une autre tendance susceptible de réduire l’offre locative professionnelle : certains propriétaires choisissent de vendre à l’unité des actifs initialement destinés au BTR ou au PRS, profitant des prix élevés de l’immobilier résidentiel.
Cela permet de comprendre pourquoi davantage d’investissements ne signifie pas nécessairement davantage de logements disponibles à la location.
Dans le même temps, la pression de la demande continue de se répercuter sur les loyers. Selon Cushman, les loyers des segments BTR, PRS et flex living ont augmenté d’environ 10 % sur un an. Dans les meilleurs emplacements du centre de Madrid, les loyers prime atteignent 26,7 euros par mètre carré et par mois, contre 25 euros à Barcelone.
Il s’agit de références prime, et non de moyennes de marché, mais elles illustrent l’intensité de la demande dans les emplacements les plus recherchés.
Les rendements restent stables
Du point de vue des investisseurs, les rendements prime ont très peu évolué.
Cushman les situe à 3,85 % dans le centre de Madrid et à 4,10 % à Barcelone. Dans les zones décentralisées, ils atteignent respectivement 4,15 % et 4,40 %.
Ces chiffres ne représentent pas le rendement total qu’obtiendra un investisseur, mais une référence de marché pour les meilleurs actifs stabilisés.
Les rendements plus faibles des zones centrales reflètent généralement des prix plus élevés par rapport aux revenus locatifs générés, ainsi qu’une concurrence accrue pour les actifs prime.
Le flex living continue de gagner en importance
Le flex living poursuit son développement, même s’il convient de l’analyser comme un segment possédant sa propre logique.
Selon Cushman, l’Espagne compte désormais environ 21 400 unités en exploitation et quelque 17 000 autres en projet. Si l’ensemble de ce pipeline était achevé, le parc approcherait les 38 500 unités.
Sa croissance répond à une demande de logements plus flexibles ainsi qu’à une mobilité professionnelle et personnelle accrue, notamment dans les grandes villes.
Comme nous l’avons expliqué dans notre article sur les raisons pour lesquelles le flex living attire de plus en plus de capitaux immobiliers, il s’agit également d’un marché où la réglementation, l’exploitation et l’emplacement revêtent une importance particulière.
Le déficit d’offre touche d’autres segments du living
Le déséquilibre entre l’offre et la demande ne se limite pas à la location résidentielle.
Dans le logement étudiant, ou PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), Cushman estime le taux de couverture à seulement 6,7 %. Les opérateurs disposent d’environ 21 000 lits en projet, tandis que l’investissement cumulé en 2026 dépasse 540 millions d’euros.
L’Espagne associe une importante population universitaire et une forte demande internationale à une offre spécialisée encore limitée, ce qui continue de stimuler de nouveaux développements.
Les résidences pour personnes âgées répondent à une logique différente, davantage liée à l’évolution démographique et aux besoins de soins. Cushman estime qu’environ 100 000 lits supplémentaires seraient nécessaires pour atteindre le ratio de référence utilisé dans son rapport. Pour les actifs de meilleure qualité, les rendements prime se situent actuellement entre 5,40 % et 5,50 %.
Ce marché reste également fragmenté, ce qui laisse des possibilités de consolidation et d’entrée pour des opérateurs de plus grande taille.
Le défi ne consiste pas seulement à attirer des capitaux
La situation du premier semestre 2026 confirme que le living s’est imposé comme l’une des principales destinations des capitaux immobiliers en Espagne.
Mais le record d’investissement ne doit pas être confondu avec une augmentation équivalente de l’offre.
Une transaction portant sur un portefeuille existant augmente les volumes échangés, mais ne crée aucun nouveau logement. L’effet inverse peut même se produire si un actif initialement destiné à la location est ensuite vendu à l’unité.
C’est pourquoi l’indicateur déterminant pour atténuer les tensions du marché n’est pas seulement le montant des capitaux investis dans le living, mais la part de ces capitaux qui se traduit effectivement par de nouveaux logements, des lits étudiants opérationnels ou des places d’accueil médicalisé disponibles.
L’Espagne ne semble pas aujourd’hui souffrir d’un manque d’intérêt des investisseurs pour ces segments. Le véritable obstacle reste la transformation de cet intérêt en une offre nouvelle suffisante pour répondre à une demande qui continue de croître.
