Le marché logistique espagnol maintient un niveau d’activité élevé en 2026. La demande placée continue de croître dans les principaux pôles, la disponibilité reste réduite dans certaines localisations et le capital investisseur conserve son intérêt pour le secteur.
Mais le marché évolue également. La demande ne se dirige plus de la même manière vers n’importe quel entrepôt ou plateforme. L’emplacement, l’efficacité, la capacité électrique, l’automatisation et la qualité de l’actif pèsent de plus en plus.
CG Capital Europe signalait déjà cette tendance au premier trimestre de l’année, en soulignant la solidité de Madrid, de la Catalogne et de Valence, ainsi que le soutien de facteurs structurels comme la réorganisation des chaînes d’approvisionnement et la demande d’installations plus efficaces. Les données ultérieures du premier semestre confirment le dynamisme, tout en montrant un marché plus sélectif.
La demande placée maintient un rythme élevé
Selon CBRE, la demande placée logistique en Espagne a atteint près de 1,51 million de mètres carrés au premier semestre 2026, soit 15 % de plus qu’un an auparavant. Madrid et la Catalogne ont concentré plus de 70 % de l’absorption totale.
La croissance répond à plusieurs facteurs. Le commerce électronique reste pertinent, mais il n’explique plus à lui seul la demande. La réorganisation des chaînes d’approvisionnement, le nearshoring, l’activité des opérateurs logistiques et la nécessité de gagner en rapidité et en résilience dans la distribution pèsent également.
Cela augmente les exigences techniques concernant les immeubles. Les entreprises recherchent une plus grande hauteur libre, de meilleurs accès, une capacité d’automatisation des opérations, une efficacité énergétique et une puissance électrique suffisante.
La conséquence est un écart accru entre les produits modernes et les actifs nécessitant des investissements pour s’adapter à ces besoins.
Madrid domine, mais l’offre n’est pas homogène
Madrid a de nouveau été l’un des marchés les plus actifs au premier semestre. CBRE situe la demande placée autour de 644 000 mètres carrés, soit 57 % de plus en glissement annuel.
CG Capital Europe avait déjà enregistré plus de 300 000 mètres carrés au premier trimestre et un loyer prime de 6,75 euros par mètre carré et par mois selon sa propre méthodologie.
L’un des aspects les plus intéressants du marché madrilène est qu’une disponibilité relativement plus élevée ne signifie pas qu’il existe une abondance de produits adaptés. La vacance agrégée peut coexister avec une pénurie de plateformes modernes, bien connectées et dotées des spécifications techniques demandées par les occupants.
C’est pourquoi la qualité de l’actif gagne en importance par rapport à une lecture fondée exclusivement sur les mètres carrés disponibles.
Catalogne : faible disponibilité et pression sur les loyers
La Catalogne présente un scénario différent. CG Capital Europe soulignait déjà au premier trimestre une disponibilité de seulement 3,07 % et des loyers prime proches de 9 euros par mètre carré et par mois.
Au premier semestre, CBRE situe la demande placée près de 467 000 mètres carrés, soit 62 % de plus en glissement annuel, tandis que la disponibilité se réduit autour de 2,7 %. Les loyers prime atteignent 9,25 euros par mètre carré et par mois.
Le manque de produits proches de Barcelone modifie également la géographie de la demande. Une partie de l’activité se déplace vers la deuxième et la troisième couronne, où la disponibilité foncière est plus importante et où il existe une capacité de développer de grandes surfaces.
Dans ce cas, une vacance très réduite soutient les loyers, mais limite aussi les possibilités d’expansion pour certains opérateurs.
Valence et les marchés régionaux gagnent du poids
Valence maintient sa position comme l’un des principaux pôles logistiques en dehors de Madrid et de la Catalogne.
CG Capital Europe soulignait déjà au premier trimestre une disponibilité réduite et un loyer prime autour de 5,65 euros par mètre carré et par mois.
Les données ultérieures de CBRE situent la demande placée du premier semestre près de 157 000 mètres carrés, consolidant Valence comme le marché régional le plus actif en dehors des deux grands hubs.
La croissance de ces marchés reflète un autre changement structurel : les réseaux de distribution sont de plus en plus polycentriques et ne dépendent plus uniquement de Madrid ou Barcelone.
L’investissement se redresse, mais le capital sélectionne davantage
Le marché de l’investissement a également gagné en activité. Selon CBRE, le volume investi dans la logistique a atteint 690 millions d’euros au premier semestre, soit 24 % de plus qu’un an auparavant. Le capital international a continué de représenter une part majoritaire.
CG Capital Europe avait déjà comptabilisé plus de 300 millions d’euros d’opérations au premier trimestre.
Cependant, davantage d’investissement ne signifie pas moins d’exigence.
Les investisseurs accordent une attention particulière aux actifs modernes, aux localisations consolidées et aux produits capables de maintenir la demande et les loyers à long terme. Cette plus grande sélectivité s’observe également à l’échelle européenne. Savills décrit actuellement un marché logistique plus lent et plus exigeant, mais pas structurellement faible, où la qualité, la puissance électrique et la performance opérationnelle redéfinissent ce que signifie réellement un actif prime.
La qualité de l’actif compte de plus en plus
La logistique continue de bénéficier de transformations de long terme, mais elle n’est pas isolée du cycle économique.
La consommation, le commerce, la production industrielle, les stocks et les coûts de financement continuent d’influencer la demande. Ce qui se passe, c’est qu’en plus de ces variables, certaines tendances structurelles continuent de soutenir le secteur : des chaînes d’approvisionnement plus résilientes, l’automatisation, le commerce électronique et la nécessité de gagner en efficacité.
Cela introduit une polarisation croissante entre les actifs. Un entrepôt moderne, bien situé et prêt pour l’automatisation peut maintenir une demande solide même lorsque le marché se refroidit. Un actif obsolète, moins bien connecté ou présentant des limitations énergétiques peut nécessiter de nouveaux investissements pour rester compétitif.
C’est pourquoi la solidité du secteur n’équivaut pas à la solidité de n’importe quel actif logistique.
De bons fondamentaux ne font pas de n’importe quel entrepôt un bon investissement
L’activité occupante de 2026 confirme que la logistique reste une pièce centrale de l’infrastructure économique espagnole.
Mais du point de vue de l’investisseur, de bons chiffres de demande placée ou de loyers ne suffisent pas.
Il importe également de savoir combien est payé pour l’actif, quelle rentabilité exige le marché, quels investissements futurs nécessitera l’immeuble et dans quelle mesure il pourra maintenir son occupation et ses loyers dans le temps.
La principale lecture de 2026 est donc double : la demande logistique reste solide, mais le marché est de plus en plus sélectif.
La croissance de la demande placée et la rareté des produits prime continuent de soutenir le secteur. Dans le même temps, l’emplacement, l’efficacité, l’automatisation et la qualité du locataire pèsent de plus en plus dans la capacité d’un actif à soutenir sa valeur.
La logistique maintient le cap. Mais, comme cela arrive de plus en plus dans l’immobilier européen, bien choisir l’actif compte autant que bien choisir le secteur.
