El mercado logístico español mantiene un elevado nivel de actividad en 2026. La contratación sigue creciendo en los principales polos, la disponibilidad continúa siendo reducida en algunas localizaciones y el capital inversor mantiene el interés por el sector.
Pero el mercado también está cambiando. La demanda ya no se dirige por igual a cualquier nave o plataforma. Cada vez pesan más la ubicación, la eficiencia, la capacidad eléctrica, la automatización y la calidad del activo.
CG Capital Europe ya apuntaba esta tendencia en el primer trimestre del año, cuando destacaba la fortaleza de Madrid, Cataluña y Valencia y el apoyo de factores estructurales como la reorganización de las cadenas de suministro y la demanda de instalaciones más eficientes. Los datos posteriores del primer semestre confirman el dinamismo, aunque también muestran un mercado más selectivo.
La contratación mantiene un ritmo elevado
Según CBRE, la contratación logística en España alcanzó cerca de 1,51 millones de metros cuadrados en el primer semestre de 2026, un 15% más que un año antes. Madrid y Cataluña concentraron más del 70% de la absorción total.
El crecimiento responde a varios factores. El comercio electrónico sigue siendo relevante, pero ya no explica por sí solo la demanda. También pesan la reorganización de las cadenas de suministro, el nearshoring, la actividad de los operadores logísticos y la necesidad de ganar velocidad y resiliencia en la distribución.
Eso está elevando las exigencias técnicas sobre los inmuebles. Las empresas buscan más altura libre, mejores accesos, capacidad para automatizar operaciones, eficiencia energética y suficiente potencia eléctrica.
La consecuencia es una mayor diferencia entre producto moderno y activos que necesitan inversión para adaptarse a esas necesidades.
Madrid lidera, pero la oferta no es homogénea
Madrid volvió a ser uno de los mercados más activos durante el primer semestre. CBRE sitúa la contratación en torno a 644.000 metros cuadrados, un 57% más interanual.
CG Capital Europe ya había registrado más de 300.000 metros cuadrados durante el primer trimestre y una renta prime de 6,75 euros por metro cuadrado al mes según su propia metodología.
Uno de los aspectos más interesantes del mercado madrileño es que una disponibilidad relativamente mayor no significa que exista abundancia de producto adecuado. La vacancia agregada puede convivir con escasez de plataformas modernas, bien conectadas y con las especificaciones técnicas que demandan los ocupantes.
Por eso, la calidad del activo está ganando peso frente a una lectura exclusivamente basada en metros cuadrados disponibles.
Cataluña: poca disponibilidad y presión sobre las rentas
Cataluña presenta un escenario distinto. CG Capital Europe ya destacaba en el primer trimestre una disponibilidad de apenas el 3,07% y rentas prime cercanas a 9 euros por metro cuadrado al mes.
En el primer semestre, CBRE sitúa la contratación cerca de 467.000 metros cuadrados, un 62% más interanual, mientras que la disponibilidad se reduce al entorno del 2,7%. Las rentas prime alcanzan los 9,25 euros por metro cuadrado al mes.
La falta de producto próximo a Barcelona también está modificando la geografía de la demanda. Parte de la actividad se desplaza hacia segunda y tercera corona, donde existe más disponibilidad de suelo y capacidad para desarrollar grandes superficies.
En este caso, una vacancia muy reducida sostiene las rentas, pero también limita las posibilidades de expansión para algunos operadores.
Valencia y los mercados regionales ganan peso
Valencia mantiene su posición como uno de los principales polos logísticos fuera de Madrid y Cataluña.
CG Capital Europe destacaba ya en el primer trimestre una disponibilidad reducida y una renta prime en torno a 5,65 euros por metro cuadrado al mes.
Los datos posteriores de CBRE sitúan la contratación del primer semestre cerca de 157.000 metros cuadrados, consolidando a Valencia como el mercado regional más activo fuera de los dos grandes hubs.
El crecimiento de estos mercados refleja otro cambio estructural: las redes de distribución son cada vez más policéntricas y no dependen únicamente de Madrid o Barcelona.
La inversión se recupera, pero el capital selecciona más
El mercado de inversión también ha ganado actividad. Según CBRE, el volumen invertido en logística alcanzó 690 millones de euros durante el primer semestre, un 24% más que un año antes. El capital internacional continuó teniendo un peso mayoritario.
CG Capital Europe ya había contabilizado más de 300 millones de euros en operaciones durante el primer trimestre.
Sin embargo, más inversión no significa menos exigencia.
Los inversores están prestando especial atención a activos modernos, ubicaciones consolidadas y producto capaz de mantener demanda y rentas a largo plazo. Esa mayor selectividad también se observa a escala europea. Savills describe actualmente un mercado logístico más lento y exigente, pero no estructuralmente débil, donde la calidad, la potencia eléctrica y el rendimiento operativo están redefiniendo qué significa realmente un activo prime.
La calidad del activo importa cada vez más
La logística sigue beneficiándose de transformaciones de largo plazo, pero no está aislada del ciclo económico.
El consumo, el comercio, la producción industrial, los inventarios y los costes de financiación siguen influyendo en la demanda. Lo que ocurre es que, además de esas variables, existen tendencias estructurales que continúan apoyando al sector: cadenas de suministro más resilientes, automatización, comercio electrónico y necesidad de ganar eficiencia.
Esto introduce una creciente polarización entre activos. Una nave moderna, bien localizada y preparada para la automatización puede mantener una demanda fuerte incluso cuando el mercado se enfría. Un activo obsoleto, peor conectado o con limitaciones energéticas puede exigir nuevas inversiones para seguir siendo competitivo.
Por eso, la fortaleza del sector no equivale a la fortaleza de cualquier activo logístico.
Buenos fundamentales no convierten cualquier nave en una buena inversión
La actividad ocupacional de 2026 confirma que la logística sigue siendo una pieza central de la infraestructura económica española.
Pero desde el punto de vista inversor, unos buenos datos de contratación o rentas no bastan.
También importa cuánto se paga por el activo, qué rentabilidad exige el mercado, qué inversión futura necesitará el inmueble y hasta qué punto puede mantener ocupación y rentas a lo largo del tiempo.
La principal lectura de 2026 es, por tanto, doble: la demanda logística sigue siendo sólida, pero el mercado es cada vez más selectivo.
El crecimiento de la contratación y la escasez de producto prime siguen apoyando al sector. Al mismo tiempo, ubicación, eficiencia, automatización y calidad del inquilino pesan cada vez más en la capacidad de un activo para sostener su valor.
La logística mantiene el pulso. Pero, como ocurre cada vez más en el inmobiliario europeo, elegir bien el activo importa tanto como elegir bien el sector.
