O mercado logístico espanhol mantém um elevado nível de atividade em 2026. A contratação continua a crescer nos principais polos, a disponibilidade permanece reduzida em algumas localizações e o capital investidor mantém o interesse pelo setor.
Mas o mercado também está a mudar. A procura já não se dirige da mesma forma a qualquer armazém ou plataforma. Pesam cada vez mais a localização, a eficiência, a capacidade elétrica, a automatização e a qualidade do ativo.
A CG Capital Europe já apontava esta tendência no primeiro trimestre do ano, quando destacava a força de Madrid, Catalunha e Valência e o apoio de fatores estruturais como a reorganização das cadeias de abastecimento e a procura de instalações mais eficientes. Os dados posteriores do primeiro semestre confirmam o dinamismo, embora também mostrem um mercado mais seletivo.
A contratação mantém um ritmo elevado
Segundo a CBRE, a contratação logística em Espanha atingiu cerca de 1,51 milhões de metros quadrados no primeiro semestre de 2026, mais 15% do que um ano antes. Madrid e Catalunha concentraram mais de 70% da absorção total.
O crescimento responde a vários fatores. O comércio eletrónico continua a ser relevante, mas já não explica por si só a procura. Também pesam a reorganização das cadeias de abastecimento, o nearshoring, a atividade dos operadores logísticos e a necessidade de ganhar velocidade e resiliência na distribuição.
Isto está a elevar as exigências técnicas sobre os imóveis. As empresas procuram maior pé-direito livre, melhores acessos, capacidade para automatizar operações, eficiência energética e potência elétrica suficiente.
A consequência é uma maior diferença entre produto moderno e ativos que necessitam de investimento para se adaptarem a essas necessidades.
Madrid lidera, mas a oferta não é homogénea
Madrid voltou a ser um dos mercados mais ativos durante o primeiro semestre. A CBRE situa a contratação em torno de 644.000 metros quadrados, mais 57% em termos homólogos.
A CG Capital Europe já tinha registado mais de 300.000 metros quadrados durante o primeiro trimestre e uma renda prime de 6,75 euros por metro quadrado por mês segundo a sua própria metodologia.
Um dos aspetos mais interessantes do mercado madrileno é que uma disponibilidade relativamente maior não significa que exista abundância de produto adequado. A vacância agregada pode conviver com escassez de plataformas modernas, bem conectadas e com as especificações técnicas que os ocupantes exigem.
Por isso, a qualidade do ativo está a ganhar peso face a uma leitura exclusivamente baseada em metros quadrados disponíveis.
Catalunha: pouca disponibilidade e pressão sobre as rendas
A Catalunha apresenta um cenário diferente. A CG Capital Europe já destacava no primeiro trimestre uma disponibilidade de apenas 3,07% e rendas prime próximas de 9 euros por metro quadrado por mês.
No primeiro semestre, a CBRE situa a contratação perto de 467.000 metros quadrados, mais 62% em termos homólogos, enquanto a disponibilidade se reduz para cerca de 2,7%. As rendas prime atingem os 9,25 euros por metro quadrado por mês.
A falta de produto próximo de Barcelona também está a modificar a geografia da procura. Parte da atividade desloca-se para a segunda e terceira coroa, onde existe maior disponibilidade de solo e capacidade para desenvolver grandes superfícies.
Neste caso, uma vacância muito reduzida sustenta as rendas, mas também limita as possibilidades de expansão para alguns operadores.
Valência e os mercados regionais ganham peso
Valência mantém a sua posição como um dos principais polos logísticos fora de Madrid e da Catalunha.
A CG Capital Europe destacava já no primeiro trimestre uma disponibilidade reduzida e uma renda prime em torno de 5,65 euros por metro quadrado por mês.
Os dados posteriores da CBRE situam a contratação do primeiro semestre perto de 157.000 metros quadrados, consolidando Valência como o mercado regional mais ativo fora dos dois grandes hubs.
O crescimento destes mercados reflete outra mudança estrutural: as redes de distribuição são cada vez mais policêntricas e não dependem apenas de Madrid ou Barcelona.
O investimento recupera, mas o capital seleciona mais
O mercado de investimento também ganhou atividade. Segundo a CBRE, o volume investido em logística atingiu 690 milhões de euros durante o primeiro semestre, mais 24% do que um ano antes. O capital internacional continuou a ter um peso maioritário.
A CG Capital Europe já tinha contabilizado mais de 300 milhões de euros em operações durante o primeiro trimestre.
No entanto, mais investimento não significa menor exigência.
Os investidores estão a prestar especial atenção a ativos modernos, localizações consolidadas e produto capaz de manter procura e rendas a longo prazo. Essa maior seletividade também se observa à escala europeia. A Savills descreve atualmente um mercado logístico mais lento e exigente, mas não estruturalmente fraco, onde a qualidade, a potência elétrica e o desempenho operacional estão a redefinir o que significa realmente um ativo prime.
A qualidade do ativo importa cada vez mais
A logística continua a beneficiar de transformações de longo prazo, mas não está isolada do ciclo económico.
O consumo, o comércio, a produção industrial, os inventários e os custos de financiamento continuam a influenciar a procura. O que acontece é que, além dessas variáveis, existem tendências estruturais que continuam a apoiar o setor: cadeias de abastecimento mais resilientes, automatização, comércio eletrónico e necessidade de ganhar eficiência.
Isto introduz uma crescente polarização entre ativos. Um armazém moderno, bem localizado e preparado para a automatização pode manter uma procura forte mesmo quando o mercado arrefece. Um ativo obsoleto, pior conectado ou com limitações energéticas pode exigir novos investimentos para continuar competitivo.
Por isso, a força do setor não equivale à força de qualquer ativo logístico.
Bons fundamentais não transformam qualquer armazém num bom investimento
A atividade ocupacional de 2026 confirma que a logística continua a ser uma peça central da infraestrutura económica espanhola.
Mas, do ponto de vista investidor, bons dados de contratação ou rendas não bastam.
Também importa quanto se paga pelo ativo, que rentabilidade exige o mercado, que investimento futuro necessitará o imóvel e até que ponto pode manter ocupação e rendas ao longo do tempo.
A principal leitura de 2026 é, portanto, dupla: a procura logística continua sólida, mas o mercado é cada vez mais seletivo.
O crescimento da contratação e a escassez de produto prime continuam a apoiar o setor. Ao mesmo tempo, localização, eficiência, automatização e qualidade do inquilino pesam cada vez mais na capacidade de um ativo para sustentar o seu valor.
A logística mantém o ritmo. Mas, como acontece cada vez mais no imobiliário europeu, escolher bem o ativo importa tanto como escolher bem o setor.
