A tecnologia está a ganhar peso na gestão e no reposicionamento de ativos imobiliários, mas o seu valor não deve ser medido pelo número de sensores, aplicações ou sistemas instalados. Para um investidor, a pergunta relevante é outra: essa tecnologia melhora realmente os rendimentos, reduz custos ou evita que o imóvel se torne obsoleto?

O efeito é especialmente visível nos escritórios. A JLL estima que Madrid e Barcelona precisam de cerca de 5,8 mil milhões de euros de investimento para modernizar o seu parque de escritórios em localizações centrais e financeiras. 90% do stock madrileno e 82% do barcelonês têm mais de dez anos.

Este envelhecimento está a alargar a distância entre os edifícios capazes de se adaptar às novas exigências dos ocupantes e da regulação e aqueles que correm maior risco de perder competitividade. Nesse processo, a tecnologia não é um fim em si mesma, mas mais uma ferramenta para melhorar o desempenho do ativo.

O que torna realmente um imóvel “smart”

Um smart building utiliza sensores, automatização e dados para gerir de forma dinâmica o consumo energético, a climatização, a ocupação, a manutenção, os acessos ou a segurança.

A diferença face a um edifício convencional está na capacidade de ajustar o seu funcionamento ao uso real. A iluminação ou a temperatura podem adaptar-se à ocupação, uma avaria pode ser detetada mais cedo e os gestores podem compreender melhor como os espaços são utilizados.

Nesse sentido, o edifício deixa de ser um espaço relativamente passivo para se tornar um ativo gerido com dados.

Isso não significa que smart, sustentável e eficiente sejam sinónimos. Na prática, o valor costuma resultar da combinação entre qualidade técnica, eficiência energética, tecnologia e uma gestão adequada.

Rendimentos, custos e risco de obsolescência

A tecnologia pode criar valor por diferentes vias. Uma delas é a poupança operacional: uma gestão energética mais precisa, sistemas eficientes ou ferramentas de manutenção preditiva podem reduzir consumos e antecipar incidências.

Outra está relacionada com os rendimentos. Em determinados mercados, especialmente nos escritórios de qualidade, os ocupantes valorizam cada vez mais fatores como o conforto, a eficiência energética, a conectividade ou os serviços do edifício.

Os dados refletem esta polarização. Em Madrid e Barcelona, os imóveis Grade A concentraram cerca de 50% da contratação durante 2025, enquanto os edifícios com certificações de sustentabilidade representaram aproximadamente 37% dos arrendamentos. A CBRE estima ainda que, na Europa, os escritórios certificados apresentam um prémio médio de renda próximo dos 5,5% face a imóveis comparáveis sem certificação.

Estes números não demonstram que instalar tecnologia provoque, por si só, uma subida das rendas. Os edifícios de maior qualidade costumam reunir, ao mesmo tempo, melhores localizações, design, eficiência e serviços.

Por isso, talvez a terceira via de criação de valor seja a mais importante: reduzir o risco de obsolescência. Um imóvel que não responda às novas exigências de eficiência, conforto ou desempenho ambiental pode perder procura ou exigir um forte investimento futuro.

O retrofit ganha protagonismo

Esta dinâmica explica o interesse crescente pelo retrofit, isto é, a modernização integral de edifícios existentes.

O processo pode incluir melhorias de climatização e eficiência energética, atualização de instalações, novas certificações, redistribuição de espaços ou sistemas inteligentes de gestão.

A JLL estima que, em determinados submercados europeus de escritórios, reposicionar ativos de qualidade média para padrões superiores pode permitir prémios de renda aproximadamente entre 9% e 31%, dependendo da cidade e da localização.

Não se trata de uma garantia aplicável a qualquer imóvel, mas de uma amostra da diferença de valor que pode existir entre um ativo obsoleto e outro capaz de competir pela procura de maior qualidade.

Esta lógica está muito ligada às estratégias value add: investir na melhoria de um ativo com o objetivo de aumentar a sua ocupação, as suas rendas ou o seu valor de saída.

Na Urbanitae, vimos esta lógica em operações como Mazarredo II, onde o investimento previsto faz parte de uma estratégia mais ampla de atualização e criação de valor.

Da inteligência artificial à manutenção preditiva

A digitalização está a ampliar as ferramentas disponíveis para proprietários e operadores. Os dados de ocupação podem ajudar a gerir melhor a climatização e os espaços; a manutenção preditiva permite antecipar incidências; e, em ativos operacionais como hotéis ou flex living, a tecnologia pode intervir na gestão de preços, consumos, acessos ou serviços.

A inteligência artificial pode ajudar a processar essa informação e detetar padrões, embora a sua utilidade dependa muito mais do problema que resolve do que da tecnologia em si.

A chave está em melhorar uma variável económica concreta do ativo: reduzir um custo, evitar uma avaria, aumentar a ocupação ou gerir melhor o imóvel.

A tecnologia também tem um custo

Toda a melhoria tecnológica exige investimento. Um sistema inteligente pode reduzir consumos durante anos, mas também requer instalação, manutenção, licenças, atualizações e, quando chegar o momento, substituição.

Por isso, a decisão depende de esses custos serem compensados pela poupança gerada, pelos rendimentos mais elevados ou pela melhoria do valor do imóvel.

Existe ainda o risco de sobrecapitalizar um ativo: realizar um investimento tecnológico sofisticado num edifício ou numa localização onde os utilizadores não estejam dispostos a pagar por ele.

A isto somam-se riscos como a obsolescência tecnológica, a dependência do fornecedor, a compatibilidade entre sistemas ou a cibersegurança. Um edifício inteligente não é um ativo onde se instala tecnologia uma única vez: requer manutenção e atualização.

Como pode participar o investidor

O investidor particular não precisa de comprar diretamente um smart building para obter exposição a este tipo de estratégias.

Fundos, SOCIMI ou plataformas de financiamento participativo podem dar acesso a operações em que a modernização, a eficiência energética ou o reposicionamento técnico fazem parte da criação de valor.

O importante não é que um investimento seja apresentado sob a etiqueta smart, mas compreender que melhorias estão previstas, quanto custarão e que efeito se espera que tenham sobre rendas, ocupação ou despesas.

A tecnologia é, em última análise, mais uma peça da tese imobiliária.

O valor não está em ter mais tecnologia

Os edifícios inteligentes estão a ganhar protagonismo porque podem ajudar a gerir melhor os ativos, reduzir determinados custos e adaptá-los a exigências crescentes de eficiência e qualidade. No entanto, não existe um prémio automático por ser smart.

A tecnologia cria valor quando resolve um problema concreto do imóvel e melhora a sua posição competitiva. Se não gerar poupanças, rendimentos ou vantagens comerciais suficientes para compensar o investimento necessário, pode transformar-se simplesmente em mais custo e complexidade.

Para o investidor, portanto, a questão não é quanta tecnologia incorpora um edifício, mas se essa tecnologia consegue fazer com que o ativo funcione melhor e continue competitivo durante mais tempo.