Investimento em escritórios: do impacto do teletrabalho a um mercado mais seletivo e estratégico

O mercado de escritórios em Espanha tem vivido, nos últimos anos, uma transformação profunda. A pandemia acelerou uma mudança que já começava a ser evidente: o escritório deixou de ser visto como um espaço puramente funcional e passou a ser valorizado como uma ferramenta de organização, colaboração e atração de talento.

Nos primeiros anos após a COVID-19, muitas empresas reavaliaram as suas necessidades de espaço à luz do teletrabalho e dos novos modelos híbridos. No entanto, esta revisão não resultou num declínio estrutural do segmento, mas sim numa reconfiguração do mercado: hoje, importa menos o volume de metros quadrados ocupados e mais a qualidade, a localização e a capacidade do ativo para responder a novas exigências.

Menos espaço, mas melhor

Uma das grandes mudanças do mercado não foi tanto uma contração linear da procura, mas sim uma transformação qualitativa. Muitas empresas optaram por racionalizar a área ocupada, elevando ao mesmo tempo o nível dos espaços: edifícios mais eficientes, melhor conectados, com mais valências e uma imagem mais alinhada com a cultura corporativa.

Isto reforçou a polarização do mercado. Em Madrid, a disponibilidade dentro da M-30 caiu abaixo dos 3%, e nessa zona a oferta de edifícios A e B+ chegou a situar-se abaixo dos 2%, enquanto as rendas prime atingiram os 43 €/m²/mês no CBD. Em Barcelona, a taxa de disponibilidade fechou nos 9,6%, com rendas prime de 31,5 €/m²/mês.

A conclusão é clara: o mercado penaliza cada vez mais os ativos medianos e valoriza edifícios bem localizados, modernos, eficientes e adaptáveis. Hoje, não basta ter escritórios — é preciso ter escritórios que se mantenham competitivos.

O modelo híbrido redefine o escritório, não o elimina

Após o crescimento do teletrabalho, o mercado evoluiu para modelos híbridos em que o escritório continua a desempenhar um papel relevante. O debate já não gira tanto em torno do desaparecimento da presença física, mas sim de qual é a função do espaço de trabalho dentro da empresa. As organizações continuam a valorizar o escritório como espaço de coordenação, cultura corporativa, formação e colaboração, e muitas aspiram a modelos híbridos com uma presença significativa no local de trabalho.

Isto alterou a lógica de ocupação. As empresas não procuram apenas metros quadrados, mas sim ambientes que justifiquem a presença física: mais qualidade, mais flexibilidade, melhor experiência do utilizador e maior eficiência operacional.

Recuperação da procura e regresso do interesse dos investidores

Esta nova lógica refletiu-se na atividade do mercado. Em 2025, a absorção de escritórios voltou a níveis sólidos nas duas principais cidades espanholas. A Cushman & Wakefield estima mais de 517.000 m² em Madrid e 317.000 m² em Barcelona, enquanto a CBRE aponta para 486.000 m² e 319.000 m², respetivamente. Em ambos os casos, a mensagem é clara: o mercado recuperou dinamismo e encontra-se próximo dos níveis pré-pandemia.

O investimento também mostrou uma recuperação significativa. A CBRE estima o volume investido em escritórios em Espanha em 2,2 mil milhões de euros em 2025, um aumento de 36% em termos homólogos. Incluindo mudanças de uso e aquisições para ocupação própria, o valor sobe para 2,94 mil milhões de euros. Uma parte relevante deste capital concentrou-se em localizações centrais: em Barcelona, 70% do volume foi direcionado para o CBD e centro da cidade; em Madrid, 84%.

Ainda assim, o investimento não é homogéneo. Continua a existir uma preferência clara por ativos de qualidade, bem localizados, com credenciais ESG e capacidade de adaptação às novas exigências do mercado.

Mais pressão sobre ativos obsoletos e maior interesse no reposicionamento

O novo contexto abriu também espaço para estratégias de reposicionamento. Parte do capital não se limita a adquirir edifícios estabilizados, mas procura transformar ativos menos competitivos para os recolocar no mercado em melhores condições ou mesmo destiná-los a outros usos. A CBRE indica que, em 2025, as mudanças de uso representaram uma parte relevante do mercado de investimento em escritórios em Espanha.

Isto está alinhado com uma ideia cada vez mais importante para os investidores: no segmento de escritórios, a criação de valor já não depende apenas de comprar bem, mas de perceber que edifícios podem continuar a ser relevantes e quais precisarão de intervenção para evitar a obsolescência.

Novos polos de atividade e reequilíbrio geográfico

Embora os ativos prime continuem a concentrar grande parte do interesse, o mercado não evolui numa única direção. Em Madrid, a CBRE destaca que, em 2025, os mercados periféricos chegaram a representar 52% da procura total, superando a M-30 e apontando para um certo reequilíbrio.

Isto não significa uma perda de relevância do centro, mas sim a consolidação de novas alternativas em zonas bem servidas de transportes, com edifícios modernos, áreas mais eficientes e rendas mais competitivas. Na prática, coexistem duas realidades: por um lado, CBD muito pressionados e com pouca disponibilidade; por outro, mercados descentralizados que ganham atratividade para determinados usos e estratégias empresariais.

Perspetivas: um mercado mais exigente e segmentado

Olhando para os próximos anos, tudo indica que o mercado de escritórios continuará a ser mais seletivo, mais segmentado e mais estratégico do que antes da pandemia. O escritório não desaparece, mas já não é procurado de qualquer forma. Localização, eficiência, flexibilidade, sustentabilidade e experiência do utilizador serão cada vez mais determinantes.

Para os investidores, isto traduz-se num mercado com oportunidades, mas também com maior exigência analítica. Compreender que ativos se podem adaptar ao novo contexto e quais correm risco de obsolescência será fundamental para tomar decisões acertadas. No segmento de escritórios, mais do que noutros, o valor futuro depende cada vez menos de simplesmente possuir um edifício e mais de ter o edifício certo, no local certo e com a proposta certa.