Investimento in uffici: dall’impatto del lavoro remoto a un mercato più selettivo e strategico

Il mercato degli uffici in Spagna ha vissuto negli ultimi anni una trasformazione profonda. La pandemia ha accelerato un cambiamento che già si stava delineando: l’ufficio ha smesso di essere considerato uno spazio puramente funzionale ed è diventato uno strumento di organizzazione, collaborazione e attrazione dei talenti.

Nei primi anni successivi alla COVID-19, molte aziende hanno rivisto le proprie esigenze di spazio alla luce del lavoro da remoto e dei nuovi modelli ibridi. Tuttavia, questa revisione non ha portato a un declino strutturale del segmento, ma a una riconfigurazione del mercato: oggi conta meno il volume di metri quadrati occupati e più la qualità, la posizione e la capacità dell’asset di rispondere alle nuove esigenze.

Meno spazio, ma migliore

Uno dei principali cambiamenti del mercato non è stato tanto una contrazione lineare della domanda, quanto una trasformazione qualitativa. Molte aziende hanno scelto di ottimizzare le superfici, aumentando però il livello degli spazi occupati: edifici più efficienti, meglio collegati, con maggiori servizi e un’immagine più coerente con la cultura aziendale.

Questo ha rafforzato la polarizzazione del mercato. A Madrid, la disponibilità all’interno della M-30 è scesa sotto il 3%, e in quell’area l’offerta di edifici di classe A e B+ è arrivata sotto il 2%, mentre i canoni prime hanno raggiunto i 43 €/m²/mese nel CBD. A Barcellona, il tasso di disponibilità si è attestato al 9,6%, con canoni prime pari a 31,5 €/m²/mese.

La conclusione è chiara: il mercato penalizza sempre di più gli asset mediocri e premia gli edifici ben posizionati, moderni, efficienti e adattabili. Oggi non basta avere uffici: bisogna avere uffici che restino competitivi.

Il modello ibrido ridefinisce l’ufficio, non lo elimina

Dopo l’ascesa del lavoro da remoto, il mercato si è evoluto verso modelli ibridi in cui l’ufficio mantiene un ruolo rilevante. Il dibattito non riguarda più tanto la scomparsa della presenza fisica, quanto quale funzione svolge lo spazio di lavoro all’interno dell’azienda. Le organizzazioni continuano a valorizzare l’ufficio come luogo di coordinamento, cultura aziendale, formazione e collaborazione, e molte puntano a modelli ibridi con una presenza significativa in sede.

Questo ha cambiato la logica di occupazione. Le aziende non cercano solo metri quadrati, ma ambienti che giustifichino la presenza fisica: maggiore qualità, più flessibilità, una migliore esperienza utente e una maggiore efficienza operativa.

Ripresa della domanda e ritorno dell’interesse degli investitori

Questa nuova logica si riflette nell’attività del mercato. Nel 2025, la domanda di uffici è tornata a livelli solidi nelle due principali città spagnole. Secondo Cushman & Wakefield, la domanda ha superato i 517.000 m² a Madrid e i 317.000 m² a Barcellona, mentre CBRE la stima in 486.000 m² e 319.000 m², rispettivamente. In entrambi i casi, il messaggio è lo stesso: il mercato ha recuperato slancio e si muove su livelli vicini a quelli pre-pandemia.

Anche gli investimenti hanno mostrato una chiara ripresa. CBRE stima il volume investito in uffici in Spagna in 2,2 miliardi di euro nel 2025, con una crescita del 36% su base annua. Includendo i cambi di destinazione d’uso e gli acquisti per uso proprio, il volume sale a 2,94 miliardi di euro. Inoltre, una parte rilevante del capitale si è concentrata nelle aree centrali: a Barcellona, il 70% del volume si è diretto verso il CBD e il centro città; a Madrid, l’84%.

Tuttavia, gli investimenti non sono distribuiti in modo uniforme. Permane una chiara preferenza per asset di qualità, ben localizzati, con solide credenziali ESG e capaci di adattarsi alle nuove esigenze del mercato.

Maggiore pressione sugli asset obsoleti e crescente interesse per il riposizionamento

Il nuovo contesto ha anche aperto spazio a strategie di riposizionamento. Parte del capitale non si limita ad acquisire immobili stabilizzati, ma punta a trasformare asset meno competitivi per reimmetterli sul mercato in condizioni migliori o destinarli ad altri usi. CBRE evidenzia che nel 2025 i cambi di destinazione d’uso hanno rappresentato una quota significativa del mercato degli investimenti in uffici in Spagna.

Questo si inserisce in un concetto sempre più rilevante per gli investitori: nel settore degli uffici, creare valore non dipende più solo dall’acquistare bene, ma dal capire quali edifici resteranno rilevanti e quali richiederanno interventi per evitare l’obsolescenza.

Nuovi poli di attività e riequilibrio geografico

Sebbene gli asset prime continuino a concentrare gran parte dell’interesse, il mercato non si muove in un’unica direzione. A Madrid, CBRE evidenzia che nel 2025 le aree periferiche hanno rappresentato il 52% della domanda totale, superando la M-30 e indicando un certo riequilibrio.

Ciò non implica una perdita di rilevanza del centro, ma la consolidazione di nuove alternative in zone ben collegate, con edifici moderni, superfici più efficienti e canoni più competitivi. In pratica, convivono due realtà: da un lato, CBD molto compressi con scarsa disponibilità; dall’altro, mercati decentralizzati che diventano più attrattivi per determinate esigenze e strategie aziendali.

Prospettive: un mercato più esigente e segmentato

Guardando ai prossimi anni, tutto indica che il mercato degli uffici continuerà a essere più selettivo, più segmentato e più strategico rispetto al periodo pre-pandemia. L’ufficio non scompare, ma non viene più richiesto in qualsiasi forma. Posizione, efficienza, flessibilità, sostenibilità ed esperienza utente saranno fattori sempre più determinanti.

Per gli investitori, questo si traduce in un mercato ricco di opportunità, ma anche più esigente dal punto di vista analitico. Comprendere quali asset possono adattarsi al nuovo contesto e quali rischiano l’obsolescenza sarà fondamentale per prendere decisioni di investimento corrette. Nel segmento uffici, più che in altri, il valore futuro dipende sempre meno dal semplice possesso di un immobile e sempre più dal possedere l’immobile giusto, nel posto giusto e con la proposta giusta.