La tecnologia sta acquisendo sempre più peso nella gestione e nel riposizionamento degli asset immobiliari, ma il suo valore non dovrebbe essere misurato dal numero di sensori, applicazioni o sistemi installati. Per un investitore, la domanda rilevante è un’altra: questa tecnologia migliora davvero i ricavi, riduce i costi o evita che l’immobile diventi obsoleto?

L’effetto è particolarmente visibile negli uffici. JLL stima che Madrid e Barcellona abbiano bisogno di circa 5,8 miliardi di euro di investimenti per modernizzare il proprio patrimonio di uffici nelle ubicazioni centrali e finanziarie. Il 90% dello stock madrileno e l’82% di quello di Barcellona hanno più di dieci anni.

Questo invecchiamento sta ampliando la distanza tra gli edifici capaci di adattarsi alle nuove esigenze degli occupanti e della regolamentazione e quelli che corrono un rischio maggiore di perdere competitività. In questo processo, la tecnologia non è un fine in sé, ma uno strumento in più per migliorare la performance dell’asset.

Che cosa rende davvero “smart” un immobile

Uno smart building utilizza sensori, automazione e dati per gestire in modo dinamico il consumo energetico, la climatizzazione, l’occupazione, la manutenzione, gli accessi o la sicurezza.

La differenza rispetto a un edificio convenzionale sta nella capacità di adattare il proprio funzionamento all’uso reale. L’illuminazione o la temperatura possono adattarsi all’occupazione, un guasto può essere rilevato prima e i gestori possono comprendere meglio come vengono utilizzati gli spazi.

In questo senso, l’edificio smette di essere uno spazio relativamente passivo per diventare un asset gestito attraverso i dati.

Questo non significa che smart, sostenibile ed efficiente siano sinonimi. Nella pratica, il valore deriva di solito dalla combinazione tra qualità tecnica, efficienza energetica, tecnologia e una gestione adeguata.

Ricavi, costi e rischio di obsolescenza

La tecnologia può creare valore attraverso diverse vie. Una è il risparmio operativo: una gestione energetica più precisa, sistemi efficienti o strumenti di manutenzione predittiva possono ridurre i consumi e anticipare gli incidenti.

Un’altra riguarda i ricavi. In determinati mercati, soprattutto negli uffici di qualità, gli occupanti attribuiscono sempre più valore a fattori come il comfort, l’efficienza energetica, la connettività o i servizi dell’edificio.

I dati riflettono questa polarizzazione. A Madrid e Barcellona, gli immobili Grade A hanno concentrato circa il 50% della domanda assorbita nel 2025, mentre gli edifici con certificazioni di sostenibilità hanno rappresentato circa il 37% delle locazioni. CBRE stima inoltre che, in Europa, gli uffici certificati presentino un premio medio sui canoni vicino al 5,5% rispetto a immobili comparabili senza certificazione.

Queste cifre non dimostrano che l’installazione di tecnologia provochi di per sé un aumento dei canoni. Gli edifici di maggiore qualità tendono a riunire allo stesso tempo ubicazioni migliori, design, efficienza e servizi.

Per questo, forse la terza via di creazione di valore è la più importante: ridurre il rischio di obsolescenza. Un immobile che non risponda alle nuove esigenze di efficienza, comfort o performance ambientale può perdere domanda o richiedere un forte investimento futuro.

Il retrofit acquisisce importanza

Questa dinamica spiega il crescente interesse per il retrofit, ovvero la modernizzazione integrale degli edifici esistenti.

Il processo può includere miglioramenti della climatizzazione e dell’efficienza energetica, aggiornamento degli impianti, nuove certificazioni, ridistribuzione degli spazi o sistemi intelligenti di gestione.

JLL stima che, in determinati sottomercati europei degli uffici, riposizionare asset di qualità media verso standard superiori possa consentire premi sui canoni di circa tra il 9% e il 31%, a seconda della città e dell’ubicazione.

Non si tratta di una garanzia applicabile a qualsiasi immobile, ma di un esempio della differenza di valore che può esistere tra un asset obsoleto e un altro capace di competere per la domanda di maggiore qualità.

Questa logica è strettamente legata alle strategie value add: investire per migliorare un asset con l’obiettivo di aumentarne l’occupazione, i canoni o il valore di uscita.

In Urbanitae abbiamo visto questa logica in operazioni come Mazarredo II, dove l’investimento previsto fa parte di una strategia più ampia di aggiornamento e creazione di valore.

Dall’intelligenza artificiale alla manutenzione predittiva

La digitalizzazione sta ampliando gli strumenti disponibili per proprietari e operatori. I dati di occupazione possono aiutare a gestire meglio la climatizzazione e gli spazi; la manutenzione predittiva permette di anticipare gli incidenti; e negli asset operativi come hotel o flex living, la tecnologia può intervenire nella gestione dei prezzi, dei consumi, degli accessi o dei servizi.

L’intelligenza artificiale può aiutare a elaborare queste informazioni e a rilevare pattern, anche se la sua utilità dipende molto più dal problema che risolve che dalla tecnologia in sé.

La chiave sta nel migliorare una variabile economica concreta dell’asset: ridurre un costo, evitare un guasto, aumentare l’occupazione o gestire meglio l’immobile.

Anche la tecnologia ha un costo

Ogni miglioramento tecnologico richiede un investimento. Un sistema intelligente può ridurre i consumi per anni, ma richiede anche installazione, manutenzione, licenze, aggiornamenti e, quando necessario, sostituzione.

Per questo, la decisione dipende dal fatto che tali costi siano compensati dai risparmi generati, dai maggiori ricavi o dal miglioramento del valore dell’immobile.

Esiste inoltre il rischio di sovracapitalizzare un asset: realizzare un investimento tecnologico sofisticato in un edificio o in una ubicazione dove gli utenti non sono disposti a pagare per esso.

A ciò si aggiungono rischi come l’obsolescenza tecnologica, la dipendenza dal fornitore, la compatibilità tra sistemi o la cybersicurezza. Un edificio intelligente non è un asset in cui si installa tecnologia una sola volta: richiede manutenzione e aggiornamento.

Come può partecipare l’investitore

L’investitore privato non ha bisogno di acquistare direttamente uno smart building per ottenere esposizione a questo tipo di strategie.

Fondi, SOCIMI o piattaforme di finanziamento partecipativo possono dare accesso a operazioni in cui la modernizzazione, l’efficienza energetica o il riposizionamento tecnico fanno parte della creazione di valore.

L’importante non è che un investimento venga presentato sotto l’etichetta smart, ma capire quali miglioramenti sono previsti, quanto costeranno e quale effetto ci si aspetta che abbiano su canoni, occupazione o spese.

La tecnologia è, in definitiva, un tassello in più della tesi immobiliare.

Il valore non sta nell’avere più tecnologia

Gli edifici intelligenti stanno acquisendo importanza perché possono aiutare a gestire meglio gli asset, ridurre determinati costi e adattarli a esigenze crescenti di efficienza e qualità. Tuttavia, non esiste un premio automatico per il fatto di essere smart.

La tecnologia crea valore quando risolve un problema concreto dell’immobile e ne migliora la posizione competitiva. Se non genera risparmi, ricavi o vantaggi commerciali sufficienti a compensare l’investimento necessario, può trasformarsi semplicemente in un costo e in una complessità aggiuntivi.

Per l’investitore, quindi, la questione non è quanta tecnologia incorpora un edificio, ma se tale tecnologia riesce a far funzionare meglio l’asset e a mantenerlo competitivo più a lungo.