Investire nell’immobiliare non richiede necessariamente l’acquisto di un’intera abitazione. L’elevato capitale iniziale, le imposte, le spese di manutenzione e la gestione quotidiana dell’immobile fanno sì che questa strada non sia adatta a tutti gli investitori. In alternativa, il finanziamento partecipativo consente di accedere al settore con importi più ridotti e senza assumere direttamente la proprietà né la gestione dell’asset.
Questo modello, comunemente noto come crowdfunding immobiliare, riunisce il capitale di diversi investitori per finanziare una promozione, una riqualificazione o l’acquisizione e il miglioramento di un immobile. In cambio, ogni partecipante ottiene un rendimento legato alla struttura e al risultato dell’operazione.
Come funziona il finanziamento partecipativo immobiliare
Invece di acquistare un’abitazione o un locale a proprio nome, l’investitore partecipa a un’operazione immobiliare strutturata. L’esecuzione spetta al promotore, mentre la piattaforma analizza il progetto, canalizza il finanziamento e svolge il monitoraggio previsto durante il suo sviluppo.
L’investitore può partecipare principalmente in due modi:
- Debito: presta capitale alla società promotrice e si aspetta di recuperare il capitale insieme agli interessi concordati.
- Equity: acquisisce partecipazioni nella società collegata al progetto e la sua redditività dipende dall’utile finale dell’operazione.
La differenza è importante. Nel debito esistono di solito un tasso di interesse e una durata previsti contrattualmente, anche se possono verificarsi ritardi o inadempimenti. Nell’equity, sia la durata sia la redditività sono stime soggette all’evoluzione reale delle vendite, dei costi e del mercato.
In nessuno dei due casi l’investitore diventa proprietario registrale diretto di una specifica abitazione. Nel debito agisce come prestatore e, nell’equity, partecipa indirettamente al progetto attraverso una società.
Barriera d’ingresso più bassa e maggiori possibilità di diversificazione
Uno dei principali vantaggi di questo modello è che permette di iniziare con importi molto inferiori rispetto a quelli necessari per acquistare un’abitazione. In Urbanitae, ad esempio, è solitamente possibile investire a partire da 500 euro.
Questo facilita la distribuzione del capitale tra più operazioni invece di concentrarlo in un unico immobile. Tuttavia, investire in più progetti non significa necessariamente essere ben diversificati. Conviene anche ripartire l’esposizione tra:
- diverse ubicazioni;
- diversi promotori;
- debito ed equity;
- tipologie di asset;
- scadenze;
- e livelli di rischio.
Cinque progetti residenziali simili, sviluppati dallo stesso promotore e in un’unica zona, offrono meno diversificazione di quanto potrebbe suggerire il numero di investimenti.
Investire senza occuparsi direttamente dell’asset
Un altro vantaggio è il minore carico operativo. L’investitore non deve cercare inquilini, coordinare lavori, gestire riparazioni né occuparsi della vendita dell’immobile. Queste attività fanno parte dell’esecuzione del progetto e spettano al promotore e ai professionisti coinvolti.
La piattaforma, dal canto suo, svolge le funzioni previste dal proprio modello: selezione e analisi delle operazioni, strutturazione, canalizzazione del capitale e comunicazione con gli investitori.
Questo consente di accedere all’immobiliare senza assumere la gestione tradizionale di una proprietà, ma non significa che l’investimento sia passivo in ogni senso. L’investitore deve leggere la documentazione, comprendere la struttura, valutare i rischi e seguire l’evoluzione del progetto.
Cosa protegge la regolamentazione e cosa no
Prima di investire, conviene verificare se la piattaforma è autorizzata e supervisionata dall’organismo regolatore competente. Urbanitae è autorizzata e supervisionata dalla Commissione Nazionale del Mercato dei Valori spagnola dal giugno 2019.
Questa supervisione riguarda l’attività della piattaforma e i suoi obblighi operativi e informativi. Non significa che il regolatore approvi ogni progetto né garantisca il recupero del capitale o la redditività prevista.
La regolamentazione è un filtro importante, ma non sostituisce l’analisi dell’investimento. Un progetto pubblicato su una piattaforma regolamentata resta esposto ai rischi propri del mercato immobiliare.
Rischi da valutare
Investire senza acquistare direttamente l’immobile riduce la barriera d’ingresso e la gestione, ma non elimina il rischio. Tra i principali fattori che possono incidere su un’operazione si trovano:
- ritardi amministrativi o nei lavori;
- scostamenti dei costi;
- vendite più lente del previsto;
- difficoltà di finanziamento o rifinanziamento;
- cambiamenti nella domanda;
- e problemi di esecuzione da parte del promotore.
Anche l’investitore deve assumere una liquidità limitata. Normalmente non esiste un mercato in cui vendere facilmente la partecipazione prima della conclusione del progetto. Il capitale può rimanere impegnato più a lungo di quanto inizialmente stimato.
Inoltre, esiste la possibilità di ottenere una redditività inferiore a quella prevista o di perdere parte o la totalità del capitale. Per questo, una cifra di rendimento stimato ha senso solo se analizzata insieme al rischio assunto.
Cosa osservare nella piattaforma, nel progetto e nel promotore
Prima di investire, conviene valutare tre livelli diversi.
Nella piattaforma, contano la regolamentazione, la chiarezza delle informazioni, la qualità del monitoraggio e il modo in cui vengono comunicati avanzamenti e incidencias.
Nel progetto, bisogna verificare l’ubicazione, la strategia, i costi, la durata, la struttura di finanziamento e la via prevista per restituire il capitale.
E nel promotore, conviene analizzare la sua esperienza, il suo storico, la sua capacità finanziaria e il capitale proprio che apporta. Il fatto che il promotore impegni fondi propri non garantisce il successo, ma aiuta ad allineare i suoi interessi con quelli degli investitori.
Per quale profilo può essere adatto
Il finanziamento partecipativo immobiliare può essere adatto a chi desidera inserire esposizione al settore senza concentrare gran parte del proprio patrimonio in una sola abitazione. Può anche essere adatto agli investitori che cercano di completare un portafoglio composto da altri asset.
Non è adatto a chi ha bisogno di disporre del denaro nel breve termine, non accetta possibili ritardi o non comprende il rischio di perdita. L’orizzonte e il livello di rischio devono essere coerenti con la situazione finanziaria di ciascuna persona.
Investire senza acquistare riduce la gestione, non il rischio
Il crowdfunding immobiliare permette di partecipare a progetti con meno capitale e senza occuparsi direttamente dell’asset. Ma la facilità di accesso non deve essere confusa con un investimento semplice o garantito.
La chiave sta nel comprendere cosa si sta acquistando, distinguere tra debito ed equity, diversificare con criterio e analizzare sia il progetto sia il promotore. Investire senza essere proprietari diretti può aprire nuove opportunità, purché la decisione non si basi soltanto sulla redditività stimata.
