In Immobilien zu investieren bedeutet nicht zwangsläufig, eine ganze Wohnung zu kaufen. Das hohe Anfangskapital, Steuern, Instandhaltungskosten und die laufende Verwaltung der Immobilie führen dazu, dass dieser Weg nicht zu allen Anlegern passt. Demgegenüber ermöglicht die Schwarmfinanzierung den Zugang zum Sektor mit geringeren Beträgen und ohne direkt Eigentum oder die Verwaltung des Assets zu übernehmen.
Dieses Modell, das üblicherweise als Immobilien-Crowdfunding bezeichnet wird, bündelt das Kapital mehrerer Anleger, um eine Projektentwicklung, eine Sanierung oder den Erwerb und die Verbesserung einer Immobilie zu finanzieren. Im Gegenzug erhält jeder Teilnehmer eine Rendite, die mit der Struktur und dem Ergebnis der Transaktion verbunden ist.
Wie Immobilien-Schwarmfinanzierung funktioniert
Anstatt eine Wohnung oder ein Gewerbeobjekt im eigenen Namen zu kaufen, beteiligt sich der Anleger an einer strukturierten Immobilientransaktion. Die Ausführung liegt beim Projektentwickler, während die Plattform das Projekt analysiert, die Finanzierung kanalisiert und die vorgesehene Begleitung während der Entwicklung übernimmt.
Der Anleger kann sich hauptsächlich auf zwei Arten beteiligen:
- Fremdkapital: Er leiht der Projektgesellschaft Kapital und erwartet, den Hauptbetrag zusammen mit den vereinbarten Zinsen zurückzuerhalten.
- Equity: Er erwirbt Anteile an der mit dem Projekt verbundenen Gesellschaft, und seine Rendite hängt vom endgültigen Gewinn der Transaktion ab.
Der Unterschied ist wichtig. Beim Fremdkapital gibt es in der Regel einen vertraglich vorgesehenen Zinssatz und eine Laufzeit, auch wenn Verzögerungen oder Zahlungsausfälle auftreten können. Beim Equity sind sowohl Laufzeit als auch Rendite Schätzungen, die der tatsächlichen Entwicklung von Verkäufen, Kosten und Markt unterliegen.
In keinem der beiden Fälle wird der Anleger direkter grundbuchlicher Eigentümer einer konkreten Wohnung. Beim Fremdkapital tritt er als Darlehensgeber auf, beim Equity beteiligt er sich indirekt über eine Gesellschaft am Projekt.
Geringere Einstiegshürde und mehr Möglichkeiten zur Diversifizierung
Einer der wichtigsten Vorteile dieses Modells besteht darin, dass man mit deutlich geringeren Beträgen beginnen kann als denen, die für den Kauf einer Wohnung erforderlich wären. Bei Urbanitae ist es beispielsweise üblicherweise möglich, ab 500 Euro zu investieren.
Dies erleichtert es, Kapital auf mehrere Transaktionen zu verteilen, anstatt es in einer einzigen Immobilie zu konzentrieren. Allerdings bedeutet in mehrere Projekte zu investieren nicht zwangsläufig, gut diversifiziert zu sein. Es ist auch sinnvoll, die Exponierung zu verteilen auf:
- verschiedene Standorte;
- unterschiedliche Projektentwickler;
- Fremdkapital und Equity;
- Asset-Typen;
- Laufzeiten;
- und Risikostufen.
Fünf ähnliche Wohnprojekte, die vom selben Projektentwickler und in nur einer Gegend entwickelt werden, bieten weniger Diversifizierung, als die Anzahl der Investitionen vermuten lassen könnte.
Investieren, ohne das Asset direkt zu verwalten
Ein weiterer Vorteil ist der geringere operative Aufwand. Der Anleger muss keine Mieter suchen, keine Arbeiten koordinieren, keine Reparaturen verwalten und sich nicht um den Verkauf der Immobilie kümmern. Diese Aufgaben sind Teil der Projektausführung und fallen dem Projektentwickler sowie den beteiligten Fachleuten zu.
Die Plattform wiederum übernimmt die Funktionen, die ihrem Modell entsprechen: Auswahl und Analyse von Transaktionen, Strukturierung, Kapitalbündelung und Kommunikation mit den Anlegern.
Dies ermöglicht den Zugang zu Immobilien, ohne die klassische Verwaltung einer Immobilie zu übernehmen. Es bedeutet jedoch nicht, dass die Investition in jeder Hinsicht passiv ist. Der Anleger muss die Dokumentation lesen, die Struktur verstehen, die Risiken bewerten und die Entwicklung des Projekts verfolgen.
Was die Regulierung schützt und was nicht
Vor einer Investition sollte geprüft werden, ob die Plattform von der zuständigen Aufsichtsbehörde zugelassen und beaufsichtigt wird. Urbanitae ist seit Juni 2019 von der spanischen Wertpapieraufsichtsbehörde Comisión Nacional del Mercado de Valores zugelassen und beaufsichtigt.
Diese Aufsicht betrifft die Tätigkeit der Plattform sowie ihre operativen und informativen Pflichten. Sie bedeutet nicht, dass die Aufsichtsbehörde jedes Projekt genehmigt oder die Rückgewinnung des Kapitals beziehungsweise die erwartete Rendite garantiert.
Regulierung ist ein wichtiger Filter, ersetzt aber nicht die Analyse der Investition. Ein auf einer regulierten Plattform veröffentlichtes Projekt bleibt den typischen Risiken des Immobilienmarktes ausgesetzt.
Risiken, die bewertet werden sollten
Zu investieren, ohne die Immobilie direkt zu kaufen, reduziert Einstiegshürde und Verwaltungsaufwand, beseitigt aber nicht das Risiko. Zu den wichtigsten Faktoren, die eine Transaktion beeinflussen können, gehören:
- administrative oder bauliche Verzögerungen;
- Kostenabweichungen;
- langsamere Verkäufe als erwartet;
- Finanzierungs- oder Refinanzierungsschwierigkeiten;
- Veränderungen der Nachfrage;
- und Ausführungsprobleme des Projektentwicklers.
Der Anleger muss außerdem eine begrenzte Liquidität akzeptieren. Normalerweise gibt es keinen Markt, auf dem die Beteiligung vor Abschluss des Projekts leicht verkauft werden kann. Das Kapital kann länger gebunden bleiben als ursprünglich geschätzt.
Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, eine geringere Rendite als erwartet zu erzielen oder einen Teil beziehungsweise das gesamte Kapital zu verlieren. Deshalb ist eine geschätzte Renditezahl nur dann sinnvoll, wenn sie zusammen mit dem eingegangenen Risiko analysiert wird.
Worauf man bei Plattform, Projekt und Projektentwickler achten sollte
Vor einer Investition sollten drei verschiedene Ebenen bewertet werden.
Bei der Plattform sind Regulierung, Klarheit der Informationen, Qualität der Begleitung und die Art der Kommunikation von Fortschritten und Zwischenfällen wichtig.
Beim Projekt müssen Standort, Strategie, Kosten, Laufzeit, Finanzierungsstruktur und der vorgesehene Weg zur Rückzahlung des Kapitals geprüft werden.
Und beim Projektentwickler sollte seine Erfahrung analysiert werden, ebenso seine Historie, seine finanzielle Leistungsfähigkeit und das Eigenkapital, das er einbringt. Dass der Projektentwickler eigene Mittel bindet, garantiert keinen Erfolg, hilft aber, seine Interessen mit denen der Anleger in Einklang zu bringen.
Für welches Profil es geeignet sein kann
Immobilien-Schwarmfinanzierung kann für diejenigen geeignet sein, die eine Exponierung gegenüber dem Sektor aufbauen möchten, ohne einen großen Teil ihres Vermögens in einer einzigen Wohnung zu konzentrieren. Sie kann auch zu Anlegern passen, die ein aus anderen Assets bestehendes Portfolio ergänzen möchten.
Sie ist nicht geeignet für Personen, die kurzfristig über ihr Geld verfügen müssen, mögliche Verzögerungen nicht akzeptieren oder das Verlustrisiko nicht verstehen. Anlagehorizont und Risikoniveau müssen mit der finanziellen Situation jeder einzelnen Person vereinbar sein.
Investieren ohne Kauf reduziert die Verwaltung, nicht das Risiko
Immobilien-Crowdfunding ermöglicht die Beteiligung an Projekten mit weniger Kapital und ohne das Asset direkt zu verwalten. Der einfache Zugang sollte jedoch nicht mit einer einfachen oder garantierten Investition verwechselt werden.
Entscheidend ist, zu verstehen, was gekauft wird, zwischen Fremdkapital und Equity zu unterscheiden, mit Augenmaß zu diversifizieren und sowohl das Projekt als auch den Projektentwickler zu analysieren. Investieren, ohne direkter Eigentümer zu sein, kann neue Chancen eröffnen, sofern die Entscheidung nicht allein auf der geschätzten Rendite basiert.
