Per anni, la grande domanda del mercato degli uffici è stata se avrebbero continuato ad avere senso dopo il telelavoro. Sei anni dopo la pandemia, la risposta sembra più chiara. Gli uffici non sono scomparsi, ma il mercato non è nemmeno tornato a essere quello di prima. Ciò che si sta consolidando in Spagna non è una ripresa omogenea, ma uno scenario molto più selettivo, in cui la domanda si concentra su pochissimi asset e lascia indietro il resto.
Madrid e Barcellona lo riflettono con chiarezza. Le aziende continuano ad avere bisogno di spazi, ma non di spazi qualsiasi. Cercano edifici di alta qualità, efficienti, sostenibili e ben posizionati. Ed è qui che emerge il vero problema: l’offerta disponibile in questo segmento è sempre più limitata.
L’ufficio non scompare: cambia il tipo di domanda
Il modello ibrido si è consolidato in molte aziende, ma questo non ha comportato un calo lineare della domanda. Ciò che è cambiato è il tipo di immobile che le aziende cercano. Molte hanno approfittato degli ultimi anni per rivedere la propria strategia immobiliare e concentrarsi su edifici capaci di attrarre talenti, migliorare l’esperienza dei dipendenti e soddisfare requisiti più elevati in termini di sostenibilità ed efficienza.
Questo movimento premia chiaramente i migliori asset. Secondo un report di CG Capital Europe, il tasso di disponibilità degli uffici di categoria A nei principali distretti finanziari di Madrid e Barcellona si colloca al di sotto dell’1%, un livello straordinariamente basso che evidenzia la scarsità di prodotto realmente competitivo in entrambi i mercati.
Non ci troviamo quindi di fronte a un ritorno al mercato precedente, ma a un mercato che rimane vivo, ma sempre più concentrato.
Madrid e Barcellona: meno stock, più pressione
Madrid continua a essere il grande mercato degli uffici in Spagna e uno dei più attivi del sud Europa. Tuttavia, la mancanza di nuova offerta nelle location più consolidate è diventata uno dei suoi principali colli di bottiglia. La disponibilità all’interno della M-30 si muove su livelli minimi. Secondo Savills, il tasso residuale in quest’area si aggira appena intorno al 2,6%, molto al di sotto della media del mercato.
Inoltre, prima del 2027 è prevista la consegna di soli tre nuovi progetti rilevanti nel centro di Madrid, con poco più di 32.000 metri quadrati aggiuntivi. Sebbene esistano operazioni di riqualificazione e riposizionamento, la nuova offerta resta limitata rispetto alla domanda attuale. La conseguenza più visibile è la pressione sui canoni: gli uffici prime si avvicinano già ai 45 euro al metro quadrato al mese e, in location come Azca o il Barrio de Salamanca, sono stati registrati massimi fino a 48 euro.
Barcellona mostra una tendenza simile, anche se con una disponibilità leggermente maggiore. La domanda continua a concentrarsi su edifici moderni ed efficienti e, secondo CG Capital Europe, circa il 70% delle operazioni riguarda asset di categoria A e B+. Savills, dal canto suo, evidenzia aumenti dei canoni superiori al 20% su base annua in determinate zone prime, confermando che la pressione sui canoni continua ad aumentare anche qui.
Il problema non è solo la domanda: l’offerta non arriva
La scarsità di uffici prime non si spiega solo con il fatto che le aziende preferiscono edifici migliori. Incide anche la crescente difficoltà del mercato nel generare nuova offerta di qualità nel breve periodo.
I costi di costruzione restano elevati, i processi urbanistici sono lunghi e complessi, e i requisiti normativi in materia di sostenibilità ed efficienza energetica sono oggi molto più elevati rispetto a qualche anno fa. Tutto questo rallenta la creazione di nuovo stock competitivo.
A questo contesto si aggiunge un altro fenomeno rilevante: la riconversione di edifici per uffici verso altri usi. In molte zone centrali, alcuni immobili stanno passando a destinazioni residenziali, alberghiere o miste, in parte perché questi usi possono offrire una redditività superiore ai proprietari. Il risultato è che lo stock disponibile di uffici si riduce proprio nel momento in cui la domanda si concentra più che mai su un segmento molto specifico.
Il prime si rafforza e lo stock secondario resta indietro
Qui si trova il grande cambiamento di fondo. Ciò che sta avvenendo non è solo una ripresa del prodotto prime, ma una crescente polarizzazione del mercato. Gli edifici capaci di rispondere alle nuove esigenze degli occupanti rafforzano la propria posizione, mentre una parte dello stock secondario rischia di non essere più allineata con ciò che oggi cercano le aziende.
La conseguenza è duplice. Da un lato, i migliori asset aumentano la loro capacità di attrarre domanda e sostenere i canoni. Dall’altro, molti edifici meno competitivi affrontano un rischio di obsolescenza se non riescono ad adattarsi facilmente ai nuovi standard di design, efficienza, servizi ed esperienza utente.
Più che una ripresa, si consolida un mercato molto più esigente
La scarsità di uffici prime non sta aprendo una nuova fase per tutto il mercato allo stesso modo, ma soprattutto per il suo segmento più competitivo. Madrid e Barcellona mostrano chiaramente questa dinamica: meno offerta disponibile negli asset di qualità, maggiore pressionee sui canoni e un divario crescente tra il prodotto che si adatta alla nuova domanda e quello che rischia di restare indietro.
Più che un ritorno al mercato precedente alla pandemia, ciò che si sta consolidando è un mercato degli uffici più ristretto, più selettivo e più polarizzato, in cui la qualità dell’asset conta più che mai.
