Durante años, la gran pregunta del mercado de oficinas fue si seguirían teniendo sentido después del teletrabajo. Seis años después de la pandemia, la respuesta parece más clara. Las oficinas no han desaparecido, pero el mercado tampoco ha vuelto a ser el de antes. Lo que se consolida en España no es una recuperación homogénea, sino un escenario mucho más selectivo, en el que la demanda se concentra en muy pocos activos y deja atrás al resto.
Madrid y Barcelona lo reflejan con claridad. Las empresas siguen necesitando espacio, pero no cualquier espacio. Buscan edificios de alta calidad, eficientes, sostenibles y bien ubicados. Y ahí aparece el verdadero problema: la oferta disponible en ese segmento es cada vez menor.
La oficina no desaparece: cambia el tipo de demanda
El modelo híbrido se ha asentado en muchas compañías, pero eso no ha supuesto una caída lineal de la demanda. Lo que sí ha cambiado es el tipo de inmueble que buscan las empresas. Muchas han aprovechado los últimos años para revisar su estrategia inmobiliaria y concentrarse en edificios capaces de atraer talento, mejorar la experiencia de los empleados y cumplir exigencias más altas en sostenibilidad y eficiencia.
Ese movimiento está premiando con claridad a los mejores activos. Según un informe de CG Capital Europe, la tasa de disponibilidad de oficinas de categoría A en los principales distritos financieros de Madrid y Barcelona se sitúa por debajo del 1%, un nivel extraordinariamente bajo que evidencia la escasez de producto verdaderamente competitivo en ambos mercados.
No estamos, por tanto, ante una vuelta al mercado anterior, sino ante un mercado que sigue vivo, pero cada vez más concentrado.
Madrid y Barcelona: menos stock, más presión
Madrid sigue siendo el gran mercado de oficinas en España y uno de los más activos del sur de Europa. Pero la falta de nueva oferta en las ubicaciones más consolidadas se ha convertido en uno de sus principales cuellos de botella. La disponibilidad dentro de la M-30 se mueve en niveles mínimos. Según Savills, la tasa residual en esta zona ronda apenas el 2,6%, muy por debajo de la media del mercado.
Además, antes de 2027 solo está prevista la entrega de tres nuevos proyectos relevantes en el centro de Madrid, con algo más de 32.000 metros cuadrados adicionales. Aunque existen operaciones de rehabilitación y reposicionamiento, la nueva oferta sigue siendo limitada frente a la demanda actual. La consecuencia más visible es la presión sobre las rentas: las oficinas prime se acercan ya a los 45 euros por metro cuadrado al mes y, en ubicaciones como Azca o el Barrio de Salamanca, se han registrado máximos de hasta 48 euros.
Barcelona muestra una tendencia parecida, aunque con algo más de disponibilidad. La demanda sigue concentrándose en edificios modernos y eficientes, y según CG Capital Europe cerca del 70% de las operaciones corresponden a activos de categoría A y B+. Savills, por su parte, destaca incrementos del alquiler superiores al 20% interanual en determinadas zonas prime, confirmando que la presión sobre las rentas también sigue aumentando.
El problema no es solo la demanda: la oferta no llega
La escasez de oficinas prime no se explica únicamente porque las empresas prefieran edificios mejores. También influye que el mercado tiene cada vez más dificultades para generar nueva oferta de calidad a corto plazo.
Los costes de construcción siguen siendo elevados, los procesos urbanísticos son largos y complejos, y las exigencias regulatorias en sostenibilidad y eficiencia energética son hoy mucho mayores que hace unos años. Todo eso ralentiza la creación de nuevo stock competitivo.
A este contexto se suma otro fenómeno relevante: la reconversión de edificios de oficinas hacia otros usos. En muchas zonas céntricas, algunos inmuebles están pasando a residencial, hotelero o mixto, en parte porque esos destinos pueden ofrecer una rentabilidad superior para los propietarios. El resultado es que el stock disponible de oficinas se reduce justo cuando la demanda se concentra más que nunca en un segmento muy concreto.
El prime se fortalece y el stock secundario se queda atrás
Aquí está el gran cambio de fondo. Lo que se está produciendo no es solo una recuperación del producto prime, sino una polarización creciente del mercado. Los edificios capaces de responder a las nuevas exigencias del ocupante refuerzan su posición, mientras que parte del stock secundario corre el riesgo de quedar desalineado con lo que hoy buscan las empresas.
La consecuencia es doble. Por un lado, los mejores activos ganan capacidad para atraer demanda y sostener rentas. Por otro, muchos edificios menos competitivos se enfrentan a un problema de obsolescencia si no pueden adaptarse con facilidad a los nuevos estándares de diseño, eficiencia, servicios y experiencia de usuario.
Más que una recuperación, se consolida un mercado mucho más exigente
La escasez de oficinas prime no está impulsando una nueva etapa para todo el mercado por igual, sino sobre todo para su tramo más competitivo. Madrid y Barcelona muestran con claridad esta dinámica: menos oferta disponible en los activos de calidad, más presión sobre las rentas y una brecha creciente entre el producto que se adapta a la nueva demanda y el que corre riesgo de quedarse atrás.
Más que una vuelta al mercado anterior a la pandemia, lo que se está consolidando es un mercado de oficinas más estrecho, más selectivo y más polarizado, donde la calidad del activo importa más que nunca.
