Jahrelang war die große Frage auf dem Büromarkt, ob Büros nach dem Aufkommen von Remote Work weiterhin sinnvoll sein würden. Sechs Jahre nach der Pandemie scheint die Antwort klarer. Büros sind nicht verschwunden, aber der Markt ist auch nicht zu dem zurückgekehrt, was er vorher war. Was sich in Spanien verfestigt, ist keine homogene Erholung, sondern ein deutlich selektiveres Szenario, in dem sich die Nachfrage auf sehr wenige Assets konzentriert und den Rest zurücklässt.
Madrid und Barcelona zeigen dies deutlich. Unternehmen benötigen weiterhin Flächen, aber nicht irgendeine Fläche. Sie suchen hochwertige, effiziente, nachhaltige und gut gelegene Gebäude. Genau hier zeigt sich das eigentliche Problem: Das verfügbare Angebot in diesem Segment wird immer geringer.
Das Büro verschwindet nicht: Die Art der Nachfrage verändert sich
Das hybride Arbeitsmodell hat sich in vielen Unternehmen etabliert, doch das hat nicht zu einem linearen Rückgang der Nachfrage geführt. Verändert hat sich vielmehr die Art der Immobilien, die Unternehmen suchen. Viele haben die vergangenen Jahre genutzt, um ihre Immobilienstrategie zu überprüfen und sich auf Gebäude zu konzentrieren, die Talente anziehen, die Mitarbeitererfahrung verbessern und höhere Anforderungen an Nachhaltigkeit und Effizienz erfüllen können.
Diese Entwicklung belohnt eindeutig die besten Assets. Laut einem Bericht von CG Capital Europe liegt die Verfügbarkeitsquote von Büroflächen der Kategorie A in den wichtigsten Finanzdistrikten Madrids und Barcelonas unter 1 %, ein außergewöhnlich niedriger Wert, der die Knappheit wirklich wettbewerbsfähiger Produkte in beiden Märkten verdeutlicht.
Wir stehen daher nicht vor einer Rückkehr zum früheren Markt, sondern vor einem Markt, der weiterhin lebendig ist, sich aber zunehmend konzentriert.
Madrid und Barcelona: weniger Bestand, mehr Druck
Madrid bleibt der größte Büromarkt Spaniens und einer der aktivsten in Südeuropa. Doch der Mangel an neuem Angebot in den etabliertesten Lagen ist zu einem seiner größten Engpässe geworden. Die Verfügbarkeit innerhalb der M-30 bewegt sich auf Minimalniveau. Laut Savills liegt die Restquote in diesem Gebiet bei lediglich rund 2,6 % und damit deutlich unter dem Marktdurchschnitt.
Zudem ist vor 2027 nur die Fertigstellung von drei relevanten neuen Projekten im Zentrum Madrids vorgesehen, mit etwas mehr als 32.000 zusätzlichen Quadratmetern. Zwar gibt es Sanierungs- und Repositionierungsmaßnahmen, doch das neue Angebot bleibt im Verhältnis zur aktuellen Nachfrage begrenzt. Die sichtbarste Folge ist der Druck auf die Mieten: Prime-Büros nähern sich bereits 45 Euro pro Quadratmeter und Monat, und in Lagen wie Azca oder dem Barrio de Salamanca wurden Spitzenwerte von bis zu 48 Euro verzeichnet.
Barcelona zeigt eine ähnliche Tendenz, wenn auch mit etwas höherer Verfügbarkeit. Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf moderne und effiziente Gebäude, und laut CG Capital Europe entfallen rund 70 % der Transaktionen auf Assets der Kategorien A und B+. Savills wiederum hebt Mietsteigerungen von mehr als 20 % im Jahresvergleich in bestimmten Prime-Lagen hervor und bestätigt damit, dass der Mietdruck ebenfalls weiter zunimmt.
Das Problem ist nicht nur die Nachfrage: Das Angebot kommt nicht nach
Die Knappheit an Prime-Büros lässt sich nicht allein dadurch erklären, dass Unternehmen bessere Gebäude bevorzugen. Auch die Tatsache, dass es dem Markt zunehmend schwerfällt, kurzfristig neues Qualitätsangebot zu schaffen, spielt eine Rolle.
Die Baukosten bleiben hoch, städtebauliche Verfahren sind langwierig und komplex, und die regulatorischen Anforderungen in Bezug auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind heute deutlich höher als noch vor einigen Jahren. All dies verlangsamt die Entstehung neuen wettbewerbsfähigen Bestands.
Hinzu kommt ein weiteres relevantes Phänomen: die Umnutzung von Bürogebäuden in andere Nutzungsarten. In vielen zentralen Lagen werden einige Immobilien in Wohn-, Hotel- oder Mischnutzungen umgewandelt, teilweise weil diese Nutzungen den Eigentümern eine höhere Rendite bieten können. Das Ergebnis ist, dass sich der verfügbare Bürobestand genau in dem Moment verringert, in dem sich die Nachfrage stärker denn je auf ein sehr konkretes Segment konzentriert.
Prime stärkt sich, während sekundärer Bestand zurückbleibt
Hier liegt die große grundlegende Veränderung. Was stattfindet, ist nicht nur eine Erholung des Prime-Produkts, sondern eine zunehmende Polarisierung des Marktes. Gebäude, die auf die neuen Anforderungen der Nutzer reagieren können, stärken ihre Position, während ein Teil des sekundären Bestands Gefahr läuft, nicht mehr mit dem übereinzustimmen, was Unternehmen heute suchen.
Die Folge ist zweifach. Einerseits gewinnen die besten Assets an Fähigkeit, Nachfrage anzuziehen und Mieten zu stützen. Andererseits sehen sich viele weniger wettbewerbsfähige Gebäude einem Obsoleszenzrisiko gegenüber, wenn sie sich nicht leicht an neue Standards in Bezug auf Design, Effizienz, Services und Nutzererfahrung anpassen lassen.
Mehr als eine Erholung: Ein deutlich anspruchsvollerer Markt verfestigt sich
Die Knappheit an Prime-Büros treibt nicht für den gesamten Markt gleichermaßen eine neue Phase an, sondern vor allem für dessen wettbewerbsfähigstes Segment. Madrid und Barcelona zeigen diese Dynamik deutlich: weniger verfügbares Angebot bei Qualitätsassets, mehr Druck auf die Mieten und eine wachsende Lücke zwischen dem Produkt, das sich an die neue Nachfrage anpasst, und jenem, das Gefahr läuft, zurückzubleiben.
Mehr als eine Rückkehr zum Markt vor der Pandemie verfestigt sich ein engerer, selektiverer und stärker polarisierter Büromarkt, in dem die Qualität des Assets wichtiger ist denn je.
