Durante anos, a grande questão do mercado de escritórios foi se continuariam a fazer sentido depois do teletrabalho. Seis anos após a pandemia, a resposta parece mais clara. Os escritórios não desapareceram, mas o mercado também não voltou a ser o que era antes. O que se consolida em Espanha não é uma recuperação homogénea, mas sim um cenário muito mais seletivo, em que a procura se concentra em muito poucos ativos e deixa o restante para trás.
Madrid e Barcelona refletem-no com clareza. As empresas continuam a precisar de espaço, mas não de qualquer espaço. Procuram edifícios de elevada qualidade, eficientes, sustentáveis e bem localizados. E é aí que surge o verdadeiro problema: a oferta disponível nesse segmento é cada vez menor.
O escritório não desaparece: muda o tipo de procura
O modelo híbrido consolidou-se em muitas empresas, mas isso não se traduziu numa queda linear da procura. O que mudou foi o tipo de imóvel que as empresas procuram. Muitas aproveitaram os últimos anos para rever a sua estratégia imobiliária e concentrar-se em edifícios capazes de atrair talento, melhorar a experiência dos colaboradores e cumprir exigências mais elevadas em sustentabilidade e eficiência.
Esse movimento está a premiar claramente os melhores ativos. Segundo um relatório da CG Capital Europe, a taxa de disponibilidade de escritórios de categoria A nos principais distritos financeiros de Madrid e Barcelona situa-se abaixo de 1%, um nível extraordinariamente baixo que evidencia a escassez de produto verdadeiramente competitivo em ambos os mercados.
Não estamos, portanto, perante um regresso ao mercado anterior, mas perante um mercado que continua vivo, embora cada vez mais concentrado.
Madrid e Barcelona: menos stock, mais pressão
Madrid continua a ser o grande mercado de escritórios em Espanha e um dos mais ativos do sul da Europa. Mas a falta de nova oferta nas localizações mais consolidadas tornou-se um dos seus principais estrangulamentos. A disponibilidade dentro da M-30 move-se em níveis mínimos. Segundo a Savills, a taxa residual nesta zona ronda apenas os 2,6%, muito abaixo da média do mercado.
Além disso, antes de 2027 só está prevista a entrega de três novos projetos relevantes no centro de Madrid, com pouco mais de 32.000 metros quadrados adicionais. Embora existam operações de reabilitação e reposicionamento, a nova oferta continua limitada face à procura atual. A consequência mais visível é a pressão sobre as rendas: os escritórios prime aproximam-se já dos 45 euros por metro quadrado por mês e, em localizações como Azca ou o Bairro de Salamanca, foram registados máximos de até 48 euros.
Barcelona mostra uma tendência semelhante, embora com um pouco mais de disponibilidade. A procura continua a concentrar-se em edifícios modernos e eficientes, e segundo a CG Capital Europe cerca de 70% das operações correspondem a ativos de categoria A e B+. A Savills, por sua vez, destaca aumentos das rendas superiores a 20% em termos homólogos em determinadas zonas prime, confirmando que a pressão sobre as rendas também continua a aumentar.
O problema não é apenas a procura: a oferta não chega
A escassez de escritórios prime não se explica apenas pelo facto de as empresas preferirem edifícios melhores. Também influencia o facto de o mercado ter cada vez mais dificuldades em gerar nova oferta de qualidade no curto prazo.
Os custos de construção continuam elevados, os processos urbanísticos são longos e complexos, e as exigências regulatórias em matéria de sustentabilidade e eficiência energética são hoje muito maiores do que há alguns anos. Tudo isto abranda a criação de novo stock competitivo.
A este contexto soma-se outro fenómeno relevante: a reconversão de edifícios de escritórios para outros usos. Em muitas zonas centrais, alguns imóveis estão a passar para residencial, hotelaria ou usos mistos, em parte porque esses destinos podem oferecer uma rentabilidade superior aos proprietários. O resultado é que o stock disponível de escritórios se reduz precisamente quando a procura se concentra mais do que nunca num segmento muito concreto.
O prime fortalece-se e o stock secundário fica para trás
Aqui está a grande mudança de fundo. O que está a acontecer não é apenas uma recuperação do produto prime, mas uma polarização crescente do mercado. Os edifícios capazes de responder às novas exigências dos ocupantes reforçam a sua posição, enquanto parte do stock secundário corre o risco de ficar desalinhado face ao que as empresas procuram hoje.
A consequência é dupla. Por um lado, os melhores ativos ganham capacidade para atrair procura e sustentar rendas. Por outro, muitos edifícios menos competitivos enfrentam um risco de obsolescência se não conseguirem adaptar-se facilmente aos novos padrões de design, eficiência, serviços e experiência de utilizador.
Mais do que uma recuperação, consolida-se um mercado muito mais exigente
A escassez de escritórios prime não está a impulsionar uma nova etapa para todo o mercado por igual, mas sobretudo para o seu segmento mais competitivo. Madrid e Barcelona mostram esta dinâmica com clareza: menos oferta disponível nos ativos de qualidade, mais pressão sobre as rendas e uma diferença crescente entre o produto que se adapta à nova procura e aquele que corre o risco de ficar para trás.
Mais do que um regresso ao mercado anterior à pandemia, o que se está a consolidar é um mercado de escritórios mais estreito, mais seletivo e mais polarizado, onde a qualidade do ativo importa mais do que nunca.
