Pendant des années, la grande question du marché des bureaux a été de savoir s’ils auraient encore du sens après le télétravail. Six ans après la pandémie, la réponse semble plus claire. Les bureaux n’ont pas disparu, mais le marché n’est pas non plus redevenu celui d’avant. Ce qui se consolide en Espagne n’est pas une reprise homogène, mais un scénario beaucoup plus sélectif, dans lequel la demande se concentre sur un très petit nombre d’actifs et laisse le reste derrière elle.
Madrid et Barcelone l’illustrent clairement. Les entreprises ont toujours besoin d’espace, mais pas de n’importe quel espace. Elles recherchent des immeubles de grande qualité, efficaces, durables et bien situés. Et c’est là qu’apparaît le véritable problème : l’offre disponible dans ce segment est de plus en plus réduite.
Le bureau ne disparaît pas : c’est le type de demande qui change
Le modèle hybride s’est installé dans de nombreuses entreprises, mais cela ne s’est pas traduit par une baisse linéaire de la demande. Ce qui a changé, c’est le type d’immeuble recherché par les entreprises. Beaucoup ont profité des dernières années pour revoir leur stratégie immobilière et se concentrer sur des bâtiments capables d’attirer les talents, d’améliorer l’expérience des employés et de répondre à des exigences plus élevées en matière de durabilité et d’efficacité.
Ce mouvement récompense clairement les meilleurs actifs. Selon un rapport de CG Capital Europe, le taux de disponibilité des bureaux de catégorie A dans les principaux quartiers d’affaires de Madrid et de Barcelone se situe sous la barre de 1 %, un niveau extraordinairement bas qui met en évidence la pénurie de produits véritablement compétitifs sur les deux marchés.
Nous ne sommes donc pas face à un retour au marché précédent, mais à un marché qui reste bien vivant, tout en étant de plus en plus concentré.
Madrid et Barcelone : moins de stock, plus de pression
Madrid demeure le grand marché de bureaux en Espagne et l’un des plus actifs du sud de l’Europe. Mais le manque de nouvelle offre dans les emplacements les plus établis est devenu l’un de ses principaux goulets d’étranglement. La disponibilité à l’intérieur de la M-30 évolue à des niveaux minimaux. Selon Savills, le taux résiduel dans cette zone tourne à peine autour de 2,6 %, très en dessous de la moyenne du marché.
En outre, avant 2027, seuls trois nouveaux projets significatifs devraient être livrés dans le centre de Madrid, représentant un peu plus de 32 000 mètres carrés supplémentaires. Bien qu’il existe des opérations de réhabilitation et de repositionnement, la nouvelle offre reste limitée face à la demande actuelle. La conséquence la plus visible est la pression sur les loyers : les bureaux prime approchent déjà les 45 euros par mètre carré et par mois et, dans des emplacements comme Azca ou le Barrio de Salamanca, des pics allant jusqu’à 48 euros ont été enregistrés.
Barcelone affiche une tendance similaire, bien qu’avec un peu plus de disponibilité. La demande continue de se concentrer sur des immeubles modernes et efficaces, et selon CG Capital Europe, près de 70 % des transactions correspondent à des actifs de catégorie A et B+. Savills, de son côté, souligne des hausses de loyers supérieures à 20 % sur un an dans certaines zones prime, confirmant que la pression sur les loyers continue également d’augmenter.
Le problème ne vient pas seulement de la demande : l’offre n’arrive pas
La pénurie de bureaux prime ne s’explique pas uniquement par la préférence des entreprises pour de meilleurs immeubles. Elle tient aussi au fait que le marché rencontre de plus en plus de difficultés à générer une nouvelle offre de qualité à court terme.
Les coûts de construction restent élevés, les procédures urbanistiques sont longues et complexes, et les exigences réglementaires en matière de durabilité et d’efficacité énergétique sont aujourd’hui beaucoup plus élevées qu’il y a quelques années. Tout cela ralentit la création d’un nouveau stock compétitif.
À ce contexte s’ajoute un autre phénomène important : la reconversion d’immeubles de bureaux vers d’autres usages. Dans de nombreuses zones centrales, certains immeubles sont transformés en résidentiel, en hôtelier ou en projets mixtes, en partie parce que ces destinations peuvent offrir une rentabilité supérieure aux propriétaires. Résultat : le stock disponible de bureaux diminue précisément au moment où la demande se concentre plus que jamais sur un segment très spécifique.
Le prime se renforce et le stock secondaire reste à la traîne
C’est là que se trouve le grand changement de fond. Ce qui se produit n’est pas seulement une reprise du produit prime, mais une polarisation croissante du marché. Les immeubles capables de répondre aux nouvelles exigences des occupants renforcent leur position, tandis qu’une partie du stock secondaire risque de ne plus être alignée avec ce que recherchent aujourd’hui les entreprises.
La conséquence est double. D’un côté, les meilleurs actifs gagnent en capacité à attirer la demande et à soutenir les loyers. De l’autre, de nombreux immeubles moins compétitifs font face à un risque d’obsolescence s’ils ne peuvent pas s’adapter facilement aux nouveaux standards de conception, d’efficacité, de services et d’expérience utilisateur.
Plus qu’une reprise, un marché beaucoup plus exigeant se consolide
La pénurie de bureaux prime n’ouvre pas une nouvelle étape pour l’ensemble du marché de la même manière, mais surtout pour son segment le plus compétitif. Madrid et Barcelone montrent clairement cette dynamique : moins d’offre disponible dans les actifs de qualité, davantage de pression sur les loyers et un écart croissant entre les produits qui s’adaptent à la nouvelle demande et ceux qui risquent de rester à la traîne.
Plus qu’un retour au marché d’avant la pandémie, ce qui se consolide est un marché des bureaux plus étroit, plus sélectif et plus polarisé, où la qualité de l’actif compte plus que jamais.
