La difficulté d’accès au logement ne peut plus être comprise comme un problème propre à l’Espagne, ni même à l’Europe. Près de 3 milliards de personnes — environ 40 % de la population mondiale — n’ont pas accès à un logement adéquat, selon le World Cities Report 2026 d’ONU-Habitat. L’organisation identifie derrière cette crise des facteurs allant de la hausse des coûts et de la pénurie d’offre à l’urbanisation accélérée, aux déplacements de population et au manque de services de base.
Le problème prend toutefois des formes très différentes selon les pays. Dans les économies développées, il se manifeste généralement surtout par le manque de logements abordables, l’augmentation de l’effort financier des ménages et la concentration de la demande dans certaines villes. Dans d’autres régions s’ajoutent des problèmes d’informalité, d’insécurité de l’occupation ou d’absence d’infrastructures de base.
C’est pourquoi parler d’une crise mondiale ne signifie pas affirmer que tous les marchés immobiliers traversent le même cycle.
Une crise mondiale, mais des marchés très différents
La mise à jour de juin 2026 du Global Housing and Mortgage Outlook de Fitch Ratings montre à quel point les marchés résidentiels divergent.
L’Espagne se distingue clairement. Après une hausse du prix du logement de 12,53 % en 2025, Fitch prévoit une augmentation comprise entre 10 % et 12 % en 2026 et entre 8 % et 10 % en 2027. Ces rythmes sont très supérieurs à ceux attendus dans d’autres grandes économies européennes : l’Allemagne évoluerait entre 2 % et 4 % en 2026, le Royaume-Uni entre 0 % et 2 %, et la France entre une baisse de 1 % et une hausse de 1 %. Aux États-Unis, la prévision oscille entre -2 % et 2 %, tandis que la Chine reste en correction, avec une baisse prévue de 4 % à 6 %.
Les différences concernent aussi le financement. Fitch situe les taux hypothécaires en Espagne dans une fourchette de 2,5 %-3,5 % en 2026, contre 4,5 % prévu au Royaume-Uni, 6,5 % aux États-Unis ou 10 %-11 % au Mexique. Cela rappelle que l’accessibilité ne dépend pas uniquement du prix d’un logement : les revenus des ménages et le coût de financement de l’achat comptent également.
Par ailleurs, une crise d’accessibilité ne correspond pas nécessairement à une crise hypothécaire. Fitch s’attend à ce que les impayés en Espagne restent autour de 1,75 %-2 % en 2026 et 2027, malgré la forte croissance des prix prévue. Les indicateurs d’impayés ne sont pas directement comparables entre tous les pays, car la méthodologie utilisée varie selon les marchés, mais leur évolution permet d’observer que la tension résidentielle peut coexister avec un comportement relativement stable du crédit.
En Europe, le logement pèse de plus en plus sur les ménages
La pression est particulièrement visible dans les villes européennes. En 2024, les coûts du logement dépassaient 40 % du revenu disponible dans près de 10 % des ménages urbains de l’UE, contre 6,3 % dans les zones rurales. Eurostat utilise ce seuil de 40 % pour identifier les situations de surcharge des coûts.
Les prix ont également enregistré de fortes hausses. Entre 2015 et 2024, le prix du logement a augmenté de 53 % en moyenne dans l’Union européenne, avec des progressions particulièrement marquées en Hongrie (+209,5 %), en Lituanie (+135 %) et au Portugal (+124,4 %). Les loyers, quant à eux, ont augmenté de 27,8 % entre 2010 et le premier trimestre 2025.
Mais l’accessibilité ne dépend pas uniquement du prix. Les salaires, la taille des ménages, le coût du financement, le parc disponible et, surtout, l’endroit où se trouvent les logements jouent également un rôle.
L’offre insuffisante est au centre du problème, mais n’explique pas tout
Les institutions européennes identifient le déséquilibre entre l’offre et la demande comme l’une des principales causes de la pression actuelle.
La Banque européenne d’investissement a estimé qu’en 2025 l’UE avait besoin d’environ 2,25 millions de nouveaux logements, soit environ 50 % de plus que le rythme de construction existant. À cela s’ajoute la réduction du logement social : en 2021, l’Union comptait environ 14 millions de logements de ce type, soit 8 % du parc résidentiel, contre 11 % en 2010.
L’offre traîne en outre des problèmes accumulés depuis des années. La crise financière de 2008 a réduit l’investissement résidentiel et la pandémie a de nouveau freiné la construction. Aujourd’hui, des obstacles persistent : prix élevé du foncier, hausse des coûts de construction, longues procédures administratives, insuffisances d’infrastructures, manque de main-d’œuvre qualifiée et faible productivité du secteur.
Dans le même temps, la demande ne reste pas non plus statique. Les grandes et moyennes villes continuent d’attirer de la population pour des raisons professionnelles et éducatives, tandis que certaines zones rurales perdent des habitants. Les ménages de plus petite taille augmentent également, tout comme la demande liée aux processus migratoires.
Dans certaines destinations touristiques, par ailleurs, la croissance des locations de courte durée peut ajouter une pression au marché résidentiel. Ce n’est pas une explication généralisable à toute l’Europe, mais c’est un facteur pertinent dans certaines villes où logement permanent et hébergement touristique se disputent un stock limité.
Le problème va bien au-delà du nombre de logements
La perspective mondiale d’ONU-Habitat élargit encore davantage le diagnostic. Le déficit mondial de logements est passé de 251 millions d’unités en 2010 à 288 millions en 2023, tandis que plus de 1 milliard de personnes vivent dans des établissements informels ou des quartiers précaires.
Cela explique pourquoi construire davantage, bien que nécessaire, ne suffit pas.
Un logement adéquat doit aussi être sûr, abordable et bien situé. Son utilité dépend de sa connexion à l’emploi, aux transports, à l’éducation, à la santé et aux autres services. À cela s’ajoute une dimension de plus en plus importante : la résilience face aux risques climatiques et la nécessité de disposer de bâtiments plus efficaces sur le plan énergétique.
En Europe, cette logique implique non seulement de construire de nouvelles promotions, mais aussi de réhabiliter un parc résidentiel vieillissant et d’élargir l’offre abordable là où la demande se concentre réellement.
Une crise sociale, mais aussi économique
La pénurie de logements abordables touche particulièrement les jeunes et les ménages aux revenus les plus modestes. Le Parlement européen avertit que la hausse des coûts retarde l’émancipation et conditionne des décisions comme fonder une famille, quitter le domicile familial ou déménager pour des raisons professionnelles. Dans certains cas, les travailleurs sont contraints de vivre de plus en plus loin de leur lieu de travail.
Le problème ne s’arrête donc pas au budget des ménages. Un logement rare ou trop cher peut réduire la mobilité professionnelle, rendre plus difficile pour les villes d’attirer des travailleurs et creuser les inégalités entre générations et territoires.
L’Europe érige le logement en priorité politique
L’ampleur du problème a conduit l’Union européenne à assumer un rôle plus actif, même si la politique du logement reste fondamentalement de la compétence des États, des régions et des municipalités.
Après les élections européennes de 2024, Ursula von der Leyen a intégré pour la première fois le logement dans un portefeuille spécifique de la Commission, dirigé par Dan Jørgensen. En décembre 2025, la Commission a également présenté son Affordable Housing Plan, tandis que le Parlement européen a adopté en mars 2026 ses propositions sur un logement digne, durable et abordable.
Parmi les axes d’action figurent l’accélération et la simplification des permis, la mobilisation de l’investissement public et privé, l’augmentation de la capacité de construction et de réhabilitation, la lutte contre la pénurie de travailleurs et l’amélioration de la productivité du secteur. La Commission et la Banque européenne d’investissement ont également annoncé en 2025 environ 10 milliards d’euros d’investissement sur les deux années suivantes pour le logement neuf, la réhabilitation et l’innovation dans la construction.
La crise est mondiale, mais les solutions sont nécessairement locales
L’Espagne se distingue aujourd’hui par l’intensité avec laquelle les prix continuent d’augmenter, mais la difficulté d’accès au logement s’inscrit dans un phénomène beaucoup plus large. Ce qui change d’un pays à l’autre, c’est la combinaison des causes : prix, revenus, taux hypothécaires, disponibilité du foncier, capacité de construction, démographie ou concentration de la population.
Il existe un consensus croissant sur la nécessité d’élargir l’offre, mais le nombre de logements n’est qu’une partie de l’équation. Ce qui est construit, où cela est construit, à quel prix et comment cela est connecté à l’emploi, aux transports et aux services compte également.
Le logement est ainsi devenu l’un des grands défis économiques et urbains des prochaines décennies. Le résoudre exigera davantage de construction et de réhabilitation, mais aussi des financements, du foncier disponible, une plus grande capacité productive et des politiques adaptées aux besoins concrets de chaque ville.
