Wohnen wird zur globalen Herausforderung: Warum der Druck auf den Markt über Spanien hinausgeht

Die Schwierigkeit, Zugang zu Wohnraum zu bekommen, kann nicht mehr als ein ausschließlich spanisches oder nicht einmal nur europäisches Problem verstanden werden. Fast 3 Milliarden Menschen — rund 40 % der Weltbevölkerung — haben keinen Zugang zu angemessenem Wohnraum, so der World Cities Report 2026 von UN-Habitat. Die Organisation sieht hinter dieser Krise Faktoren, die von steigenden Kosten und Angebotsknappheit bis hin zu beschleunigter Urbanisierung, Vertreibung und fehlenden Basisdienstleistungen reichen.

Das Problem nimmt jedoch je nach Land sehr unterschiedliche Formen an. In entwickelten Volkswirtschaften zeigt es sich meist vor allem in einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum, einer steigenden finanziellen Belastung der Haushalte und einer Konzentration der Nachfrage in bestimmten Städten. In anderen Regionen kommen Probleme wie informelle Siedlungen, unsichere Besitzverhältnisse oder fehlende grundlegende Infrastruktur hinzu.

Deshalb bedeutet die Rede von einer globalen Krise nicht, dass alle Immobilienmärkte denselben Zyklus durchlaufen.

Eine globale Krise, aber sehr unterschiedliche Märkte

Das Update vom Juni 2026 des Global Housing and Mortgage Outlook von Fitch Ratings zeigt, wie stark die Wohnimmobilienmärkte auseinanderlaufen.

Spanien sticht deutlich hervor. Nach einem Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 12,53 % im Jahr 2025 erwartet Fitch für 2026 einen Anstieg zwischen 10 % und 12 % und für 2027 zwischen 8 % und 10 %. Das sind deutlich höhere Raten als in anderen großen europäischen Volkswirtschaften erwartet: Deutschland dürfte sich 2026 zwischen 2 % und 4 % bewegen, das Vereinigte Königreich zwischen 0 % und 2 % und Frankreich zwischen einem Rückgang von 1 % und einem Anstieg von 1 %. In den Vereinigten Staaten liegt die Prognose zwischen -2 % und 2 %, während China weiter in der Korrektur bleibt, mit einem erwarteten Rückgang zwischen 4 % und 6 %.

Die Unterschiede betreffen auch die Finanzierung. Fitch sieht die Hypothekenzinsen in Spanien 2026 in einer Spanne von 2,5 %-3,5 %, gegenüber erwarteten 4,5 % im Vereinigten Königreich, 6,5 % in den Vereinigten Staaten und 10 %-11 % in Mexiko. Das erinnert daran, dass Erschwinglichkeit nicht nur vom Preis einer Wohnung abhängt: Auch die Einkommen der Haushalte und die Kosten der Finanzierung des Kaufs spielen eine Rolle.

Außerdem ist eine Erschwinglichkeitskrise nicht zwangsläufig eine Hypothekenkrise. Fitch erwartet, dass die Zahlungsrückstände in Spanien 2026 und 2027 trotz des prognostizierten starken Preiswachstums bei etwa 1,75 %-2 % bleiben. Kennzahlen zu Zahlungsrückständen sind nicht zwischen allen Ländern direkt vergleichbar, da die verwendete Methodik je nach Markt variiert. Ihre Entwicklung zeigt jedoch, dass wohnungsbezogener Druck mit einem relativ stabilen Kreditverhalten koexistieren kann.

In Europa belastet Wohnen die Haushalte immer stärker

Der Druck ist besonders in europäischen Städten sichtbar. Im Jahr 2024 überstiegen die Wohnkosten in fast 10 % der städtischen Haushalte der EU 40 % des verfügbaren Einkommens, gegenüber 6,3 % in ländlichen Gebieten. Eurostat verwendet diese Schwelle von 40 %, um Situationen einer Überbelastung durch Wohnkosten zu identifizieren.

Auch die Preise haben starke Zuwächse verzeichnet. Zwischen 2015 und 2024 stiegen die Wohnimmobilienpreise in der Europäischen Union im Durchschnitt um 53 %, mit besonders starken Anstiegen in Ungarn (+209,5 %), Litauen (+135 %) und Portugal (+124,4 %). Die Mieten stiegen ihrerseits zwischen 2010 und dem ersten Quartal 2025 um 27,8 %.

Doch Erschwinglichkeit hängt nicht nur vom Preis ab. Auch Löhne, Haushaltsgröße, Finanzierungskosten, verfügbarer Bestand und vor allem der Standort der Wohnungen spielen eine Rolle.

Unzureichendes Angebot steht im Zentrum, erklärt aber nicht alles

Die europäischen Institutionen sehen das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage als eine der Hauptursachen des aktuellen Drucks.

Die Europäische Investitionsbank schätzte, dass die EU im Jahr 2025 rund 2,25 Millionen neue Wohnungen benötigte, etwa 50 % mehr als das bestehende Bautempo. Hinzu kommt der Rückgang des sozialen Wohnungsbaus: 2021 gab es in der Union rund 14 Millionen Wohnungen dieser Art, was 8 % des Wohnungsbestands entsprach, gegenüber 11 % im Jahr 2010.

Das Angebot trägt zudem über Jahre angesammelte Probleme mit sich. Die Finanzkrise von 2008 verringerte die Wohnungsbauinvestitionen, und die Pandemie bremste die Bautätigkeit erneut. Heute bestehen weiterhin Hindernisse wie hohe Grundstückspreise, steigende Baukosten, lange Verwaltungsverfahren, Infrastrukturmängel, ein Mangel an qualifizierten Arbeitskräften und eine niedrige Produktivität im Sektor.

Gleichzeitig bleibt auch die Nachfrage nicht statisch. Große und mittelgroße Städte ziehen aus beruflichen und bildungsbezogenen Gründen weiterhin Bevölkerung an, während einige ländliche Gebiete Einwohner verlieren. Auch kleinere Haushalte nehmen zu, ebenso wie die Nachfrage im Zusammenhang mit Migrationsprozessen.

In bestimmten touristischen Zielgebieten kann zudem das Wachstum von Kurzzeitvermietungen zusätzlichen Druck auf den Wohnungsmarkt ausüben. Das ist keine Erklärung, die sich auf ganz Europa übertragen lässt, aber ein relevanter Faktor in einigen Städten, in denen dauerhafter Wohnraum und touristische Unterkünfte um einen begrenzten Bestand konkurrieren.

Das Problem geht weit über die Zahl der Wohnungen hinaus

Die globale Perspektive von UN-Habitat erweitert die Diagnose noch weiter. Das weltweite Wohnungsdefizit stieg von 251 Millionen Einheiten im Jahr 2010 auf 288 Millionen im Jahr 2023, während mehr als 1 Milliarde Menschen in informellen Siedlungen oder prekären Stadtvierteln leben.

Das erklärt, warum mehr zu bauen zwar notwendig ist, aber nicht ausreicht.

Angemessener Wohnraum muss auch sicher, erschwinglich und gut gelegen sein. Sein Nutzen hängt von der Anbindung an Arbeit, Verkehr, Bildung, Gesundheitsversorgung und andere Dienstleistungen ab. Hinzu kommt eine immer wichtigere Dimension: die Widerstandsfähigkeit gegenüber Klimarisiken und die Notwendigkeit energieeffizienterer Gebäude.

In Europa bedeutet diese Logik nicht nur den Bau neuer Projekte, sondern auch die Sanierung eines alternden Wohnungsbestands und die Ausweitung des bezahlbaren Angebots dort, wo sich die Nachfrage tatsächlich konzentriert.

Eine soziale, aber auch wirtschaftliche Krise

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum betrifft besonders junge Menschen und Haushalte mit niedrigeren Einkommen. Das Europäische Parlament warnt, dass steigende Kosten die Verselbstständigung verzögern und Entscheidungen wie die Gründung einer Familie, den Auszug aus dem Elternhaus oder einen beruflich bedingten Umzug beeinflussen. In einigen Fällen sind Arbeitnehmer gezwungen, immer weiter von ihrem Arbeitsplatz entfernt zu wohnen.

Das Problem endet daher nicht beim Haushaltsbudget. Knappes oder zu teures Wohnen kann die Arbeitsmobilität verringern, es Städten erschweren, Arbeitskräfte anzuziehen, und Ungleichheiten zwischen Generationen und Regionen verstärken.

Europa macht Wohnen zur politischen Priorität

Das Ausmaß des Problems hat die Europäische Union dazu veranlasst, eine aktivere Rolle zu übernehmen, auch wenn die Wohnungspolitik weiterhin grundsätzlich in der Zuständigkeit der Staaten, Regionen und Gemeinden liegt.

Nach den Europawahlen 2024 nahm Ursula von der Leyen Wohnen erstmals in ein eigenes Ressort der Kommission auf, das von Dan Jørgensen geleitet wird. Im Dezember 2025 stellte die Kommission außerdem ihren Affordable Housing Plan vor, während das Europäische Parlament im März 2026 seine Vorschläge für würdigen, nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum verabschiedete.

Zu den Handlungsfeldern gehören die Beschleunigung und Vereinfachung von Genehmigungen, die Mobilisierung öffentlicher und privater Investitionen, der Ausbau der Bau- und Sanierungskapazitäten, die Bewältigung des Arbeitskräftemangels und die Verbesserung der Produktivität des Sektors. Die Kommission und die Europäische Investitionsbank kündigten 2025 außerdem Investitionen von rund 10 Milliarden Euro in den folgenden zwei Jahren für neuen Wohnraum, Sanierung und Innovation im Bauwesen an.

Die Krise ist global, aber die Lösungen sind zwangsläufig lokal

Spanien sticht heute durch die Intensität hervor, mit der die Preise weiter steigen, doch die Schwierigkeit des Zugangs zu Wohnraum ist Teil eines viel umfassenderen Phänomens. Was sich von Land zu Land ändert, ist die Kombination der Ursachen: Preise, Einkommen, Hypothekenzinsen, Verfügbarkeit von Bauland, Baukapazität, Demografie oder Bevölkerungskonzentration.

Es besteht ein wachsender Konsens darüber, dass das Angebot ausgeweitet werden muss, aber die Zahl der Wohnungen ist nur ein Teil der Gleichung. Ebenso wichtig ist, was gebaut wird, wo gebaut wird, zu welchem Preis und wie es mit Arbeit, Verkehr und Dienstleistungen verbunden ist.

Wohnen ist damit zu einer der großen wirtschaftlichen und städtischen Herausforderungen der kommenden Jahrzehnte geworden. Ihre Lösung erfordert mehr Neubau und Sanierung, aber auch Finanzierung, verfügbares Bauland, größere Produktionskapazitäten und politische Maßnahmen, die an die konkreten Bedürfnisse jeder Stadt angepasst sind.