La dificultad para acceder a una vivienda ya no puede entenderse como un problema exclusivo de España ni siquiera de Europa. Cerca de 3.000 millones de personas –alrededor del 40% de la población mundial– carecen de acceso a una vivienda adecuada, según el World Cities Report 2026 de UN-Habitat. La organización sitúa detrás de esta crisis factores que van desde el aumento de los costes y la escasez de oferta hasta la urbanización acelerada, los desplazamientos y la falta de servicios básicos.
El problema, sin embargo, adopta formas muy diferentes según el país. En las economías desarrolladas suele manifestarse principalmente a través de la falta de vivienda asequible, el aumento del esfuerzo económico de los hogares y la concentración de la demanda en determinadas ciudades. En otras regiones se añaden problemas de informalidad, inseguridad de la tenencia o ausencia de infraestructuras básicas.
Por eso, hablar de una crisis global no significa afirmar que todos los mercados inmobiliarios atraviesen el mismo ciclo.
Una crisis global, pero mercados muy diferentes
La actualización de junio de 2026 del Global Housing and Mortgage Outlook de Fitch Ratings muestra hasta qué punto divergen los mercados residenciales.
España destaca claramente. Tras un aumento del precio de la vivienda del 12,53% en 2025, Fitch prevé una subida de entre el 10% y el 12% en 2026 y de entre el 8% y el 10% en 2027. Son ritmos muy superiores a los esperados en otras grandes economías europeas: Alemania se movería entre el 2% y el 4% en 2026, Reino Unido entre el 0% y el 2% y Francia entre una caída del 1% y una subida del 1%. En Estados Unidos, la previsión oscila entre el -2% y el 2%, mientras China continúa en corrección, con una caída prevista de entre el 4% y el 6%.
Las diferencias afectan también a la financiación. Fitch sitúa los tipos hipotecarios en España en un rango del 2,5%-3,5% en 2026, frente al 4,5% previsto en Reino Unido, el 6,5% en Estados Unidos o el 10%-11% en México. Esto recuerda que la accesibilidad no depende únicamente del precio de una vivienda: también importan los ingresos de los hogares y el coste de financiar la compra.
Además, una crisis de accesibilidad no equivale necesariamente a una crisis hipotecaria. Fitch espera que la mora en España se mantenga alrededor del 1,75%-2% en 2026 y 2027, pese al fuerte crecimiento previsto de los precios. Las métricas de mora no son directamente comparables entre todos los países, porque la metodología utilizada varía según el mercado, pero su evolución permite observar que la tensión residencial puede coexistir con un comportamiento relativamente estable del crédito.
En Europa, la vivienda pesa cada vez más sobre los hogares
La presión es especialmente visible en las ciudades europeas. En 2024, los costes de vivienda superaban el 40% de la renta disponible en casi el 10% de los hogares urbanos de la UE, frente al 6,3% en las zonas rurales. Eurostat utiliza ese umbral del 40% para identificar situaciones de sobrecarga de costes.
Los precios también han registrado fuertes incrementos. Entre 2015 y 2024, el precio de la vivienda aumentó un 53% de media en la Unión Europea, con subidas particularmente acusadas en Hungría (+209,5%), Lituania (+135%) y Portugal (+124,4%). Los alquileres, por su parte, crecieron un 27,8% entre 2010 y el primer trimestre de 2025.
Pero la accesibilidad no depende únicamente del precio. También influyen los salarios, el tamaño de los hogares, el coste de financiación, el parque disponible y, sobre todo, dónde se encuentran las viviendas.
La oferta insuficiente está en el centro, pero no explica todo
Las instituciones europeas identifican el desequilibrio entre oferta y demanda como una de las principales causas de la presión actual.
El Banco Europeo de Inversiones estimó que la UE necesitaba en 2025 alrededor de 2,25 millones de nuevas viviendas, aproximadamente un 50% más que el ritmo de construcción existente. A ello se suma la reducción de la vivienda social: en 2021 había unos 14 millones de viviendas de este tipo en la Unión, equivalentes al 8% del parque, frente al 11% registrado en 2010.
La oferta arrastra además problemas acumulados durante años. La crisis financiera de 2008 redujo la inversión residencial y la pandemia volvió a frenar la construcción. Hoy persisten obstáculos como el elevado precio del suelo, el aumento de los costes de construcción, los largos procedimientos administrativos, las carencias de infraestructuras, la falta de mano de obra cualificada y la baja productividad del sector.
Al mismo tiempo, la demanda tampoco permanece estática. Las grandes y medianas ciudades siguen atrayendo población por razones laborales y educativas, mientras algunas áreas rurales pierden habitantes. También aumentan los hogares de menor tamaño y la demanda vinculada a procesos migratorios.
En determinados destinos turísticos, además, el crecimiento de los alquileres de corta estancia puede añadir presión al mercado residencial. No es una explicación generalizable a toda Europa, pero sí un factor relevante en algunas ciudades donde vivienda habitual y alojamiento turístico compiten por un stock limitado.
El problema va mucho más allá del número de viviendas
La perspectiva global de UN-Habitat amplía todavía más el diagnóstico. El déficit mundial de vivienda pasó de 251 millones de unidades en 2010 a 288 millones en 2023, mientras más de 1.000 millones de personas viven en asentamientos informales o barrios precarios.
Esto explica por qué construir más, aunque sea necesario, no basta.
Una vivienda adecuada debe ser también segura, asequible y estar bien localizada. Su utilidad depende de su conexión con el empleo, el transporte, la educación, la sanidad y otros servicios. A ello se suma una dimensión cada vez más importante: la resiliencia ante riesgos climáticos y la necesidad de disponer de edificios más eficientes energéticamente.
En Europa, esa lógica implica no solo levantar nuevas promociones, sino también rehabilitar un parque residencial envejecido y ampliar la oferta asequible allí donde realmente se concentra la demanda.
Una crisis social, pero también económica
La escasez de vivienda asequible afecta especialmente a jóvenes y hogares con menos ingresos. El Parlamento Europeo advierte de que el encarecimiento está retrasando la emancipación y condicionando decisiones como formar una familia, independizarse o trasladarse por motivos profesionales. En algunos casos, los trabajadores se ven obligados a residir cada vez más lejos de sus puestos de trabajo.
Por tanto, el problema no termina en el presupuesto familiar. Una vivienda escasa o demasiado cara puede reducir la movilidad laboral, dificultar que las ciudades atraigan trabajadores y ampliar las desigualdades entre generaciones y territorios.
Europa eleva la vivienda a prioridad política
La magnitud del problema ha llevado a la Unión Europea a asumir un papel más activo, aunque la política de vivienda continúa siendo fundamentalmente competencia de los Estados, las regiones y los municipios.
Tras las elecciones europeas de 2024, Ursula von der Leyen incorporó por primera vez la vivienda a una cartera específica de la Comisión, encabezada por Dan Jørgensen. En diciembre de 2025, la Comisión presentó además su Affordable Housing Plan, mientras el Parlamento Europeo aprobó en marzo de 2026 sus propuestas sobre vivienda digna, sostenible y asequible.
Entre las líneas de actuación figuran acelerar y simplificar permisos, movilizar inversión pública y privada, ampliar la capacidad de construcción y rehabilitación, afrontar la escasez de trabajadores y mejorar la productividad del sector. La Comisión y el Banco Europeo de Inversiones también anunciaron en 2025 alrededor de 10.000 millones de euros de inversión durante los dos años siguientes para nueva vivienda, rehabilitación e innovación en construcción.
La crisis es global, pero las soluciones son necesariamente locales
España destaca hoy por la intensidad con la que siguen aumentando los precios, pero la dificultad de acceso a la vivienda forma parte de un fenómeno mucho más amplio. Lo que cambia de un país a otro es la combinación de causas: precios, ingresos, tipos hipotecarios, disponibilidad de suelo, capacidad de construcción, demografía o concentración de población.
Existe un consenso creciente sobre la necesidad de ampliar la oferta, pero el número de viviendas es solo una parte de la ecuación. También importa qué se construye, dónde se construye, a qué precio y cómo se conecta con empleo, transporte y servicios.
La vivienda se ha convertido así en uno de los grandes retos económicos y urbanos de las próximas décadas. Resolverlo exigirá más construcción y rehabilitación, pero también financiación, suelo disponible, mayor capacidad productiva y políticas adaptadas a las necesidades concretas de cada ciudad.
