Bezahlbarer Wohnraum: das Wiener Modell, das funktioniert

Immer mehr europäische Städte haben Schwierigkeiten, ihren Bürgern würdigen und bezahlbaren Wohnraum zu bieten. In Europa leben 30 % der jungen Menschen noch bei ihren Eltern, weil sie sich keine eigene Wohnung leisten können. In Spanien liegt die Zahl laut Eurostat sogar bei 48 %.
Eine der Ursachen dieses Phänomens sind die Mieten, die in Europa in den letzten 15 Jahren um fast 27 % gestiegen sind, wie dieselbe Behörde berichtet. Wien bildet jedoch die große Ausnahme. So utopisch es auch klingen mag: Die österreichische Hauptstadt gilt als die Stadt mit dem günstigsten Mietwohnraum Europas – mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von nur 8 Euro, oft inklusive Nebenkosten, wie Wiener Wohnen, das größte öffentliche Wohnungsunternehmen Europas, erklärt. Eine beeindruckende Zahl, insbesondere im Vergleich zu den 20,9 Euro pro Quadratmeter in der Region Madrid – ein Plus von 161 %.

Wie ist das möglich? Das Wiener Modell des öffentlichen Wohnungswesens ist das Ergebnis von 100 Jahren sozialdemokratischer Tradition und einer städtischen Infrastruktur, die von und für die Bürger geplant wurde. Dadurch leben heute rund 60 % der Bevölkerung in kommunalen oder geförderten Wohnungen.

Bezahlbares Wohnen mit dem Ziel, Gemeinschaft zu schaffen

Das Wiener Modell entstand aus den öffentlichen Wohnbauprogrammen der 1920er-Jahre, als die ersten kommunalen Wohnanlagen (Wohnhausanlagen) errichtet wurden. Nach dem Krieg lag die Stadt in Trümmern, was eine massive Wohnungskrise verursachte. Der Wohnungsbau wurde zu einer Priorität der Sozialdemokratischen Partei Österreichs, die mit ihren neuen Politiken den Beginn des sogenannten „Roten Wien“ markierte.

Zwischen 1923 und 1934 wurden über 65 000 Wohnungen gebaut, die hochwertige Wohnräume zu erschwinglichen Preisen boten – oft mit begrünten Innenhöfen. Trotz politischer Veränderungen wurde dieser Ansatz nie aufgegeben. Heute werden die meisten dieser Gebäude von Genossenschaften und gemeinnützigen Organisationen verwaltet.

Das Ziel war klar: Wohnen sollte ein Recht mit stabilen Preisen sein – und genau das ist in Österreich bis heute erhalten geblieben. Heute steht 43 % des Wiener Wohnungsbestands unter öffentlicher Verwaltung, und die Stadt selbst verwaltet laut ihrer offiziellen Website rund 220 000 Wohnungen.

Karl-Marx-Hof und andere beispielhafte Projekte

Das bekannteste Beispiel des Wiener sozialen Wohnungsbaus ist der Karl-Marx-Hof: Zwischen 1927 und 1930 errichtet, war er die erste Wohnanlage, die eine neue städtebauliche Planung umsetzte – mit Räumen, die Gemeinschaft fördern und gleichzeitig Funktionalität und Lebensqualität sichern.

Mit einer Länge von 1,2 km und über 1 300 Wohnungen zählt er zu den größten Wohnkomplexen der Welt. Die Anlage beherbergt Bibliotheken, Kindergärten, Innenhöfe und sogar ein eigenes Museum.

Auch in den folgenden Jahrzehnten blieb Wien seinem Engagement für bezahlbaren Wohnraum treu und schuf weitere ikonische Beispiele, etwa den Wohnpark Alterlaa, der zwischen 1975 und 1986 gebaut wurde und Platz für 10 000 Menschen bietet. Dieses Projekt verkörpert das gleiche Ideal von Würde und Funktionalität im Wohnen.

Wie Wien bezahlbaren Wohnraum verwaltet

Der Zugang zu diesen Wohnungen wird von der Agentur Wohnberatung Wien organisiert – der einzigen offiziellen Stelle, die direkt mit dem Wiener Magistrat verbunden ist und den Eintritt in das System des leistbaren Wohnens ermöglicht.

Um sich bewerben zu können, müssen Bewerber bestimmte Grundvoraussetzungen erfüllen: mindestens 17 Jahre alt sein, seit mindestens zwei Jahren in Wien gemeldet sein, die österreichische Staatsbürgerschaft oder eine gültige Aufenthaltserlaubnis besitzen, sich in einer tatsächlichen Wohnungsnotlage befinden und bestimmte Einkommensgrenzen einhalten – 53 000 Euro brutto jährlich für Einzelpersonen bzw. 79 000 Euro für Paare.

Ein großer Vorteil des Systems ist die lebenslange Gültigkeit der Mietverträge – sie können sogar an die Kinder vererbt werden. Zudem verlieren Mieter ihren Anspruch nicht, wenn sich ihre finanzielle Situation verbessert. Dadurch bleibt der Wohnraum stabil und sicher – der Nutzen ist nicht nur vorübergehend.

Erkenntnisse: Stadtplanung und öffentliche Politik

Die Kombination aus effizienter Stadtplanung und konsequenter öffentlicher Wohnungspolitik war entscheidend für den Wiener Erfolg. Durch die direkte Verwaltung des Wohnungsbestands durch die Stadt werden Angebot und Nachfrage stabilisiert, die Preise reguliert und der Zugang für die Bürger erleichtert.

Laut dem Rechnungshof und der OECD gehört Spanien zu den europäischen Ländern, die am wenigsten in sozialen Wohnungsbau investieren – etwa fünfmal weniger als der europäische Durchschnitt.

Zudem machen erschwingliche Mietwohnungen in Spanien nur 1,6 % der Haushalte aus. In Madrid – im Gegensatz zu Wien – gibt es nur rund 9 000 Sozialwohnungen zur Miete, was weniger als 1,5 % des gesamten Wohnungsbestands in der Region entspricht, obwohl Madrid damit die spanische Region mit den meisten Einheiten ist. In Barcelona, der zweitgrößten Stadt des Landes, ist die Situation ähnlich, die Zahl der Sozialwohnungen ist dort sogar um 2,7 % gesunken.

Wie könnte man also das Wiener Beispiel in Spanien umsetzen? Durch höhere Investitionen in den Bau und die Instandhaltung öffentlicher Wohnungen, etwa über Programme wie das PERTE zur Industrialisierung des Wohnungsbaus, durch stärkere staatliche Investitionen des Ministeriums für Inklusion, Sozialversicherung und Migration sowie durch mehr private Finanzierung von Immobilienprojekten.

Hier kommen Unternehmen wie Urbanitae ins Spiel, die eine Schlüsselrolle übernehmen, indem sie Finanzierung für Bauträger, Bauunternehmen und Projektentwickler bereitstellen, die einen Kapitalimpuls benötigen. Über ihre Crowdinvesting-Plattform ermöglicht Urbanitae den Zugang zu privatem Kapital für Wohn- oder Gewerbeprojekte, einschließlich solcher, die außerhalb der traditionellen Kreditkanäle liegen.