Rekordanstieg der Immobilienpreise: Gewinner und Verlierer

Mit der Rückkehr aus dem Sommer setzt sich der Rekordanstieg der Immobilienpreise in Spanien fort und spiegelt eine komplexe soziale Realität wider, die sich kurzfristig nicht lösen lässt.
Die neuesten Daten bestätigen dies. Laut dem Immobilienportal Fotocasa lag der Durchschnittspreis für eine gebrauchte Wohnung in Spanien im August 2025 bei 2.738 €/m². Im Vergleich zu den letzten fünf Jahren entspricht dies einem Wachstum von 45 %, insbesondere in Großstädten und Metropolregionen, wo das Angebot nach wie vor nicht in der Lage ist, die überbordende Nachfrage aufzufangen, und der Erwerb einer erschwinglichen Wohnung für einen Großteil der Bevölkerung zur Mission Impossible wird.

Javier Santacruz, Ökonom, Finanzanalyst und Universitätsprofessor, erklärt: „Wir haben ein ernsthaftes Angebotsproblem. Es gibt viel zu wenige Baugenehmigungen für Neubauten im Verhältnis zur potenziellen Nachfrage, was den Druck auf den Markt für Bestandsimmobilien aufrechterhält. Es kommen kaum 120.000 bis 130.000 neue Wohnungen auf den Markt, während wir mindestens 1 Million benötigen würden, um die Situation zu stabilisieren. Völlig unverständlich in einem Land wie Spanien, in dem es ausreichend Flächen mit Baulandpotenzial gibt.“

Mehrere Probleme sind gleichzeitig zusammengekommen, sodass sich die Situation zu einer nationalen Herausforderung entwickelt hat: Zum Mangel an Neubauwohnungen kommt eine wachsende Kaufkraft ausländischer Investoren, die zusammen mit dem Fehlen wirksamer politischer Maßnahmen dazu geführt haben, dass der Zugang zu Wohnraum für die Spanier immer weniger erschwinglich wird. Gleichzeitig verstärkt die internationale Nachfrage, insbesondere in touristisch attraktiven Städten mit wirtschaftlicher Dynamik, den Preisdruck zusätzlich. Die Folge: Das Wohnungsdefizit wächst weiter und droht sich ohne entschlossene politische Maßnahmen zu verfestigen.

Von dieser Lage profitiert vor allem ein Akteur: die Regionalregierungen. Die Autonomen Gemeinschaften füllen ihre Kassen dank zweier Schlüsselsteuern bei Immobilienkäufen: der Grunderwerbsteuer (ITP) und der Dokumentensteuer (AJD). Erstere wird auf den Kauf von Bestandsimmobilien erhoben, letztere auf notarielle Urkunden und Dokumente im Rahmen des Kaufprozesses. Beide Steuern sind den Regionen zugewiesen, sodass jeder Anstieg der Verkaufspreise direkt zu höheren Steuereinnahmen führt. Dies schafft eine paradoxe Situation: In einem Moment, in dem die Bürger einen immer größeren Teil ihres Einkommens für Wohnen aufwenden müssen, erzielen die Regionalregierungen einen direkten finanziellen Vorteil.

Santacruz erklärt: „Der Preisanstieg hat die Einnahmen der Autonomen Gemeinschaften aus ITP und AJD erheblich gesteigert, was ihre Haushaltsmittel vergrößert hat. Dieser Zuwachs verbessert kurzfristig die Finanzkraft der Regionen und könnte sozialen Ausgaben oder Investitionen in den Wohnungsbau zugutekommen. Allerdings handelt es sich um volatile Einnahmen: Sie steigen stark in Boomphasen und sinken bei Abschwüngen.“ In der Praxis verwenden einige Regionen die zusätzlichen Einnahmen für laufende Ausgaben oder Steuervergünstigungen, andere leiten sie in Wohnungsbauprogramme (Grundstückskauf, sozialer Wohnungsbau, Förderungen).

Der Vergleich zwischen der Anzahl der Transaktionen und dem Einnahmenwachstum macht dies deutlich. Obwohl die Verkäufe in den letzten Quartalen Anzeichen von Stagnation oder sogar Rückgang zeigten, steigen die Einnahmen aus ITP und AJD weiter, da die Transaktionen – obwohl weniger zahlreich – zu höheren Preisen abgeschlossen werden. Dieser Gegensatz offenbart ein Steuersystem, das nicht zur sozialen Realität passt, da die höheren Einnahmen nicht mit einer stärkeren wirtschaftlichen Aktivität im Sektor einhergehen.

Die sozialen Folgen sind offensichtlich, vor allem für junge Menschen. Die Jugendverselbständigungsquote in Spanien liegt laut dem jüngsten Bericht des Consejo de la Juventud de España bei kaum 15 % – eine der niedrigsten in Europa. Vor zehn Jahren lag sie noch bei 20 %. Die Durchschnittslöhne, die seit Jahren stagnieren, stehen in keinem Verhältnis zu Kauf- oder Mietkosten, was dazu führt, dass ein immer größerer Anteil des Einkommens für Wohnen aufgebracht werden muss. Eine Kluft, die die Verselbständigung zu einem Privileg für wenige macht.

Die Notwendigkeit struktureller Reformen

Vor diesem Hintergrund wird die Notwendigkeit einer ernsthaften Debatte über echte Lösungen immer dringlicher. Besonders hervorgehoben wird die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, der es ermöglichen würde, den Bestand an erschwinglichen öffentlichen Wohnungen deutlich zu erhöhen – wie in anderen europäischen Ländern, wo er viel höhere Anteile erreicht. Ebenso wird die Notwendigkeit betont, leerstehende Wohnungen durch Anreize oder Abgaben auf den Markt zu bringen, um einen Teil der Millionen derzeit ungenutzten Immobilien in Spanien verfügbar zu machen. Hinzu kommt die Überprüfung des Steuersystems, damit Abgaben wie ITP und AJD nicht als zusätzliche Barriere beim Zugang zu Wohnraum wirken, sowie die Ausarbeitung städtebaulicher Maßnahmen, die den Bau neuer Wohnungen und die öffentlich-private Zusammenarbeit fördern, um die Erschwinglichkeit zu gewährleisten.

Javier Santacruz weist zudem auf die Notwendigkeit „einer dringenden Reform des Mietrechts (Ley de Arrendamientos Urbanos), in Abstimmung mit den Kompetenzen der Autonomen Gemeinschaften, um eine massive Freigabe von Wohnungen für den Mietmarkt mit allen rechtlichen Garantien zum Schutz des Eigentums zu erreichen.“ Eine Maßnahme, die automatisch zu sinkenden Preisen führen würde. Darüber hinaus schlägt der Experte die Schaffung einer „einheitlichen Genehmigungsregelung vor, die die regionalen und nationalen Zuständigkeiten harmonisiert, um Neubau und Sanierung zu fördern, sowie einen Pakt aller beteiligten Akteure, um ein Bodengesetz zu verabschieden, das streng festlegt, wo Bauen verboten ist. So könnte in Gebieten mit hoher Nachfrage eine Neubautätigkeit auf dafür vorgesehenen Flächen angestoßen werden.“

Die Herausforderung besteht darin, ein Modell zu erreichen, das das verfassungsmäßige Recht auf angemessenen Wohnraum für heutige und zukünftige Generationen tatsächlich gewährleistet.