Con la vuelta del verano, el precio de la vivienda en España sigue con una subida récord, reflejando una compleja realidad social que no parece resolverse a corto plazo.
Los últimos datos, así lo certifican. Según el portal especializado Fotocasa, el precio medio de una vivienda de segunda mano en España fue de 2.738 €/m2, en agosto de 2025. Si hacemos una comparativa de los últimos 5 años, supone un crecimiento del 45%, especialmente en grandes ciudades y áreas metropolitanas, donde la oferta sigue siendo incapaz de absorber una demanda desbordada y conseguir una vivienda a precio asequible se convierte en misión imposible para gran parte de los ciudadanos.
Javier Santacruz, economista, analista financiero y profesor universitario, explica que “tenemos un serio problema de oferta. Hay muy pocos visados de obra nueva respecto a la demanda potencial, lo que mantiene la presión sobre el mercado de segunda mano. Apenas salen entre 120.000 y 130.000 viviendas nuevas, cuando para estabilizar la situación necesitaríamos como mínimo 1 millón. Algo completamente inexplicable en un país como España donde sobra suelo susceptible de ser urbanizable”.
Varios problemas han confluido en el mismo momento para que esta situación haya pasado a ser un problema nacional: a esa falta de vivienda de obra nueva se suma un mayor poder de la inversión extranjera que, junto a la falta de políticas efectivas, han provocado que el acceso a la vivienda de los españoles sea cada vez menos asequible. A la vez, la demanda internacional, especialmente en ciudades turísticas y con atractivo económico, intensifica la presión sobre los precios. Como consecuencia, el déficit habitacional sigue creciendo y amenaza con cronificarse en ausencia de políticas decididas.
Esta situación, que requiere de la puesta en marcha de un plan de reformas de calado, cuenta con un claro beneficiario: las administraciones autonómicas. Las Comunidades Autónomas ven engordadas sus arcas públicas gracias a lo recaudado con dos impuestos clave en la compraventa: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El primero grava la compraventa de viviendas de segunda mano, mientras que el segundo se aplica sobre escrituras y documentos notariales durante el proceso. Ambos tributos están cedidos a las autonomías, de modo que cada incremento en el precio de venta tiene una incidencia proporcional en la recaudación fiscal de la región en cuestión, produciendo una paradójica situación: en un momento en el que los ciudadanos se ven obligados a destinar cada vez una mayor parte de sus ingresos a la vivienda, los gobiernos autonómicos reciben un beneficio económico directo.
Santacruz explica que “la escalada de precios ha elevado sustancialmente la recaudación por ITP/AJD de las CC.AA., lo que ha aumentado su disponibilidad presupuestaria. Este aumento de ingresos mejora la capacidad financiera de las CC.AA. en el corto plazo y podría facilitar gasto social o inversión en vivienda. No obstante, se trata de un ingreso volátil: sube mucho cuando sube el mercado y cae en fases de frenazo”. En la práctica, cuando la recaudación sube, algunas comunidades optan por destinar parte a gasto corriente o bonificaciones tributarias; otras la encaminan a políticas de vivienda (compra de suelo, promoción pública, ayudas).
La comparativa entre el número de compraventas y el crecimiento de la recaudación pone en evidencia esta situación. Aunque en los últimos trimestres las compraventas han mostrado signos de estancamiento, e incluso cierto retroceso, los ingresos por ITP y AJD siguen creciendo gracias a que las operaciones, aun siendo menos numerosas, se cierran a precios más elevados. Este contraste revela un sistema impositivo que no se ajusta a la realidad social, ya que el mayor rendimiento de estos tributos no se plasma en una mayor actividad económica en el sector.
El impacto social es evidente, sobre todo entre los jóvenes. La tasa de emancipación en España apenas supera el 15%, según la última edición del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, una de las más bajas de Europa. El mismo informe refleja que hace 10 años era del 20%. Los salarios medios, que llevan años estancados, no guardan relación con el coste de compra o alquiler, lo que obliga a destinar cada vez más porcentaje de los ingresos a la vivienda. Una brecha que ha convertido la emancipación en algo al alcance de pocos.
La necesidad de implementar reformas estructurales
Ante este panorama, es cada vez más urgente afrontar un debate serio que trate de encontrar soluciones reales. Una de las más señaladas es el impulso del alquiler social, que permitiría aumentar el parque público de viviendas a precios asequibles, como ocurre en otros países europeos, donde alcanza porcentajes muy superiores. También se plantea la necesidad de movilizar las viviendas vacías, mediante incentivos o gravámenes que permitan incorporar al mercado parte de los millones de inmuebles que ahora están desocupados en España. A ello se suma la revisión de la fiscalidad, para que impuestos como el ITP y el AJD no actúen como una barrera añadida al acceso a la vivienda, y el diseño de políticas urbanísticas que fomenten la construcción de vivienda y la colaboración público-privada con el objetivo de garantizar la asequibilidad.
Javier Santacruz apunta a la necesidad de “una reforma urgente de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en coordinación con las competencias que tienen las CC. AA, para provocar una salida masiva de viviendas al mercado en régimen de alquiler con todas las garantías jurídicas de protección de la propiedad”. Una medida que provocaría una bajada automática de los precios. Además, el experto propone la creación de una “regulación única de permisos que armonicen las competencias autonómicas y nacionales para promover obra nueva y rehabilitación, así como un pacto entre todos los agentes implicados, para promover una Ley del Suelo que establezca estrictamente dónde está prohibido construir, lo que pondría en marcha un movimiento de obra nueva en terrenos donde sí estuviera permitido de aquellas zonas con una amplia demanda”.
El reto consiste en lograr alcanzar un modelo que asegure, de verdad, el derecho constitucional a una vivienda digna para las generaciones presentes y futuras.
